Acuerdo de subordinación
¿Qué es un acuerdo de subordinación?
Un acuerdo de subordinación es un documento legal que establece que una deuda está detrás de otra en prioridad para cobrar el pago de un deudor. La prioridad de las deudas puede volverse extremadamente importante cuando un deudor no cumple con los pagos o se declara en bancarrota.
Un acuerdo de subordinación reconoce que el derecho o el interés de una de las partes es superior al de la otra parte en el caso de que los activos del prestatario deban liquidarse para pagar las deudas.
La parte subordinada solo cobrará una deuda adeudada cuando y si la obligación con el prestamista principal se ha satisfecho por completo en caso de ejecución hipotecaria y liquidación.
Cómo funciona un acuerdo de subordinación
Las personas y las empresas recurren a las instituciones de crédito cuando necesitan fondos prestados. El prestamista es compensado cuando recibe pagos de intereses sobre el monto prestado, a menos y hasta que el prestatario no cumpla con sus pagos. El prestamista podrÃa requerir un acuerdo de subordinación para proteger sus intereses si el prestatario impone gravámenes adicionales contra la propiedad, como si fuera a obtener una segunda hipoteca.
La deuda "junior" o segunda se denomina deuda subordinada. La deuda que tiene un mayor derecho sobre el activo es la deuda senior.
Los prestamistas de deudas senior tienen el derecho legal de ser reembolsados en su totalidad antes de que los prestamistas de deudas subordinadas reciban cualquier reembolso. A menudo sucede que un deudor no tiene suficientes fondos para pagar todas las deudas, o la ejecución hipotecaria y la venta no producen suficientes ingresos lÃquidos, por lo que las deudas de menor prioridad pueden recibir poco o ningún reembolso.
Un acuerdo de subordinación reconoce que el derecho o interés de una parte es superior al de otra parte en caso de que los bienes del prestatario deban ser liquidados.
Ejemplo de un Acuerdo de Subordinación
Considere una empresa que tiene $670 000 en deuda principal, $460 000 en deuda subordinada y un valor total de activos de $900 000. La empresa se declara en bancarrota y sus activos se liquidan al valor de mercado: $900,000.
A los tenedores de deuda senior se les pagará en su totalidad y los $230,000 restantes se distribuirán entre los tenedores de deuda subordinada, por lo general a 50 centavos por dólar. Los accionistas de la empresa subordinada no recibirÃan nada en el proceso de liquidación porque los accionistas están subordinados a todos los acreedores.
Las deudas subordinadas son más riesgosas que los préstamos de mayor prioridad, por lo que los prestamistas suelen exigir tasas de interés más altas como compensación por asumir este riesgo.
Tipos de Acuerdos de Subordinación
Los acuerdos de subordinación se pueden utilizar en una variedad de circunstancias, incluidas estructuras complejas de deuda corporativa.
Los bonos simples sin garantÃa se consideran subordinados a los bonos garantizados. En caso de que la empresa incumpla sus pagos de intereses debido a la quiebra, los tenedores de bonos garantizados recibirÃan el reembolso de los montos de sus préstamos antes que los tenedores de bonos no garantizados. La tasa de interés de los bonos no garantizados suele ser más alta que la de los bonos garantizados, lo que genera mayores rendimientos para el inversor si el emisor cumple con sus pagos.
Consideraciones Especiales
Los acuerdos de subordinación son más comunes en el campo hipotecario. Cuando una persona obtiene una segunda hipoteca, esa segunda hipoteca tiene una prioridad más baja que la primera hipoteca, pero estas prioridades pueden alterarse si se refinancia el préstamo original.
El deudor hipotecario esencialmente está pagando y recibiendo un nuevo préstamo cuando se refinancia una primera hipoteca, por lo que el nuevo préstamo más reciente ahora es el segundo en la fila. El segundo préstamo existente asciende para convertirse en el primer préstamo. El prestamista de la refinanciación de la primera hipoteca ahora requerirá que el prestamista de la segunda hipoteca firme un acuerdo de subordinación para reposicionarlo en la máxima prioridad para el pago de la deuda. Los intereses prioritarios de cada acreedor se cambian por acuerdo de lo que de otro modo se habrÃan convertido.
El acuerdo firmado debe ser reconocido por un notario y registrado en los registros oficiales del condado para ser ejecutable.
Reflejos
Los acuerdos de subordinación se emplean comúnmente cuando existen múltiples hipotecas sobre una propiedad.
Las deudas subordinadas son más riesgosas que los préstamos de mayor prioridad, por lo que los prestamistas suelen exigir una tasa de interés más alta como compensación por asumir este riesgo.
Un acreedor de segundo en la lÃnea cobra solo cuando y si el acreedor prioritario ha sido pagado en su totalidad.
El contrato de subordinación prioriza las deudas garantizadas, clasificándose unas tras otras a efectos de cobrar a un deudor su devolución en caso de ejecución o quiebra.
