Underordningsaftale
Hvad er en underordningsaftale?
En efterstillingsaftale er et juridisk dokument, der fastslår, at en gæld rangerer efter en anden i prioritet til opkrævning af afdrag fra en debitor. Prioriteten af gæld kan blive ekstremt vigtig, når en debitor misligholder betalinger eller erklærer sig konkurs.
En efterstillingsaftale anerkender, at en parts krav eller interesse er højere end en anden parts i tilfælde af, at låntagers aktiver skal likvideres for at tilbagebetale gælden.
Den efterstillede part inkasserer kun en fordring, når og hvis forpligtelsen over for den primære långiver er fuldt ud opfyldt i tilfælde af tvangsauktion og likvidation.
Sådan fungerer en underordningsaftale
Privatpersoner og virksomheder henvender sig til låneinstitutter, når de skal låne penge. Långiveren kompenseres, når den modtager rentebetalinger på det udlånte beløb, medmindre og indtil låntageren misligholder sine betalinger. Långiveren kan kræve en underordningsaftale for at beskytte sine interesser, hvis låntageren placerer yderligere pant i ejendommen, såsom hvis hun skulle optage et andet realkreditlån.
Den "junior" eller anden gæld omtales som en efterstillet gæld. Den gæld, der har et højere krav på aktivet, er seniorgælden.
Långivere af seniorgæld har en juridisk ret til at blive tilbagebetalt fuldt ud, før långivere af efterstillet gæld modtager nogen tilbagebetaling. Det sker ofte, at en debitor ikke har midler nok til at betale al gæld, eller at tvangsauktion og salg ikke producerer nok i form af likvide provenu, så lavere prioriteret gæld kan få ringe eller slet ingen tilbagebetaling.
En efterstillingsaftale anerkender, at en parts krav eller interesse er højere end en anden parts i tilfælde af, at låntagers aktiver skal likvideres.
Eksempel på en underordningsaftale
Overvej en virksomhed, der har $670.000 i seniorgæld, $460.000 i efterstillet gæld og en samlet aktivværdi på $900.000. Virksomhedens sager om konkurs og dens aktiver likvideres til markedsværdi - $900.000.
De seniordebitorer vil blive betalt fuldt ud, og de resterende $230.000 vil blive fordelt mellem de efterstillede debitorer, typisk for 50 cents på dollaren. Aktionærer i det efterstillede selskab ville ikke modtage noget i likvidationsprocessen, fordi aktionærer er underordnet alle kreditorer.
Efterstillede gældsforpligtelser er mere risikable end højere prioriterede lån, så långivere kræver typisk højere renter som kompensation for at påtage sig denne risiko.
Typer af underordningsaftaler
Underordningsaftaler kan bruges under en række forskellige omstændigheder, herunder komplekse virksomhedsgældsstrukturer.
Usikrede obligationer uden sikkerhed anses for at være efterstillede sikrede obligationer. Hvis selskabet misligholder sine rentebetalinger på grund af konkurs, vil sikrede obligationsejere få tilbagebetalt deres lånebeløb før usikrede obligationsejere. Renten på usikrede obligationer er typisk højere end for sikrede obligationer, hvilket giver et højere afkast for investoren, hvis udstederen gør godt for sine betalinger.
Særlige overvejelser
Efterstillingsaftaler er mest almindelige på realkreditområdet. Når en person optager et andet realkreditlån, har det andet realkreditlån en lavere prioritet end det første realkreditlån, men disse prioriteter kan blive forstyrret ved at refinansiere det oprindelige lån.
Pantsætteren betaler i det væsentlige det af og modtager et nyt lån, når et første realkreditlån refinansieres, så det nye, seneste lån er nu nummer to. Det eksisterende andet lån rykker op til at blive det første lån. Långiveren af den første refinansiering af realkreditlån vil nu kræve, at der underskrives en efterstillingsaftale af den anden realkreditudbyder for at omplacere den i topprioritet til tilbagebetaling af gæld. Den enkelte kreditors prioriterede interesser ændres efter aftale i forhold til, hvad de ellers ville være blevet.
Den underskrevne aftale skal bekræftes af en notar og registreres i de officielle registre i amtet for at kunne håndhæves.
Højdepunkter
Efterstillingsaftaler er almindeligt anvendt, når der eksisterer flere realkreditlån mod en ejendom.
Efterstillede gældsforpligtelser er mere risikable end højere prioriterede lån, så långivere kræver typisk en højere rente som kompensation for at påtage sig denne risiko.
En anden-in-line kreditor opkræver kun, når og hvis den prioriterede kreditor er fuldt betalt.
En efterstillingsaftale prioriterer sikkerhedsstillelse, rangerende efter hinanden med henblik på at opkræve afdrag fra en debitor i tilfælde af tvangsauktion eller konkurs.
