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¿Qué es un UPREIT?

UPREIT significa sociedad paraguas fideicomiso de inversión en bienes raíces. Una UPREIT es una estructura única de REIT que permite a los propietarios intercambiar su propiedad por acciones en la UPREIT. Sin embargo, los UPREIT generalmente están sujetos a los intercambios de la Sección 721 del Código de Rentas Internas (IRC).

Comprender los UPREIT

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) fueron presentados por Dwight D. Eisenhower como un tipo de fondo mutuo inmobiliario alternativo. Los REIT se crean como un tipo de cartera inmobiliaria que incluye propiedades inmobiliarias y capital de financiación inmobiliaria. Los REIT son una entidad que permite a los inversores realizar contribuciones de inversión para unidades de capital o acciones del negocio.

A medida que los REIT han evolucionado en el mercado, se han desarrollado algunas estructuras alternativas para atender a diferentes tipos de inversores. La UPREIT es una de esas estructuras, conocida principalmente por permitir contribuciones de propiedad a cambio de la propiedad de acciones. El DownREIT y algunas otras alternativas también se han creado como ramificaciones.

En su formación, las SOCIMI pueden optar por asumir cualquier tipo de estructura empresarial. Los REIT que cotizan en bolsa se estructurarán como corporaciones. Los REIT privados generalmente elegirán estructurarse como un fideicomiso o asociación, aunque también pueden elegir otros estados. Como la mayoría de las no corporaciones, las entidades privadas también tienen la opción de pagar impuestos como una corporación.

Lo que es primordialmente importante para cualquier REIT es que cumpla con los requisitos del Título 26 del IRC, Secciones 856-859. Al cumplir con estos requisitos, un REIT puede transferir todos sus ingresos a sus accionistas. Como tal, la transferencia de ingresos se considera una deducción y el REIT paga muy pocos impuestos. El principal requisito es que más del 90% del negocio pertenezca a activos inmobiliarios.

Consideraciones Especiales

En lugar de vender una propiedad, un propietario puede aportarla a un UPREIT a cambio de unidades. Las unidades de acciones generalmente tienen el mismo valor que la propiedad aportada. Dado que la propiedad vendida al REIT está cubierta por la Sección 721 del IRC, la transacción no crea un hecho imponible.

En la conversión de propiedad en acciones, las UPREIT pueden dictar disposiciones especiales. A menudo, el intercambio proporciona al vendedor unidades especiales que le permiten al vendedor de la propiedad elegir cómo le gustaría adjudicarse el REIT. A los vendedores de propiedades se les puede permitir convertir inmediatamente unidades en acciones REIT. También pueden estar disponibles otras opciones, como tener acciones durante un mínimo de un año y luego recibir efectivo.

Una vez que un inversionista vende su propiedad a una UPREIT, la UPREIT es propietaria de la propiedad y de toda la administración involucrada con ella. La administración de UPREIT puede ser algo más compleja que los REIT básicos debido a la opción de intercambio de la Sección 721 y todas las disposiciones que vienen con ella para el nuevo titular de unidad. Los administradores de UPREIT son responsables de administrar su cartera de REIT con el fin de generar rendimientos.

Las acciones de la UPREIT pueden fluctuar en función de las actividades de administración, valuación de los inmuebles, acuerdos de financiamiento y cualquier otra transacción que ocurra. Esto puede crear volatilidad para los accionistas. Los accionistas de UPREIT generalmente tendrán una liquidez flexible que les permite convertir fácilmente sus acciones en efectivo cuando lo deseen.

Beneficios de los UPREIT

Los UPREIT pueden ser una opción viable para cualquier propietario que busque vender su propiedad. Como tal, puede atraer tanto a propietarios individuales como a propietarios comerciales. Cualquier dueño de propiedad que elija hacer un intercambio de la Sección 721 a un UPREIT puede recibir el valor de la propiedad en forma de unidades UPREIT.

Los intercambios de la Sección 721 en un UPREIT no crean un hecho imponible. Sin embargo, los partícipes están sujetos a impuestos en función de las normas fiscales generales de REIT. Algunos dueños de propiedades pueden optar por utilizar este tipo de inversión para la planificación patrimonial porque posiblemente puede eludir los impuestos por completo.

Requisitos para UPREIT

Un UPREIT es un REIT bajo todas las pautas contables y fiscales estándar. Los UPREIT se crearon para permitir la contribución de propiedad al REIT a cambio de acciones de propiedad. Por lo tanto, esta estructuración se guía por los estándares de la Sección 721 del IRC, que analiza las ventajas fiscales para los intercambios de propiedad para compartir. En general, cualquier REIT que permita los intercambios de la Sección 721 dentro del REIT puede considerarse un UPREIT.

La mayoría de los REIT se centrarán en un segmento específico del mercado inmobiliario, aunque los estándares rectores solo dictan que la propiedad inmobiliaria y la financiación asociada deben representar más del 90 % del negocio. Los UPREIT normalmente seguirán la misma estrategia de inversión, centrándose en un nicho inmobiliario específico.

La Sección 721 proporciona normas de orientación para la liberación de unidades de accionistas a cambio de propiedad. La Sección 721 puede ser una alternativa a los intercambios de la Sección 1031 del IRC. Los intercambios de la Sección 1031 permiten que el dueño de una propiedad venda su propiedad e invierta las ganancias en un intercambio del mismo tipo para evitar impuestos.

Sin embargo, los intercambios de la Sección 1031 no están permitidos en los UPREIT porque requieren intercambios del mismo tipo y no permiten que una propiedad comparta intercambios de propiedad. Por lo tanto, el intercambio de la Sección 721 en un UPREIT puede ser atractivo. Los intercambios 721 y 1031 permiten al dueño de la propiedad diferir los impuestos.

UPREIT frente a DownREIT

UPREIT, DownREIT y todas las demás entidades REIT especiales son simplemente REIT en su núcleo con disposiciones especiales que les permiten cierta flexibilidad adicional. El DownREIT permite a un inversionista inmobiliario entrar en una empresa conjunta con un REIT. En un DownREIT, el intercambio de unidades se basa principalmente en el valor de la propiedad en la empresa conjunta, lo que puede generar mejores rendimientos para el titular de la unidad de la empresa conjunta.

Reflejos

• Los contribuyentes de propiedad UPREIT pueden diferir los impuestos sobre la venta de propiedad a cambio de unidades UPREIT, aunque los impuestos sobre las ganancias de capital en las unidades UPREIT están sujetos a la tributación REIT estándar.

• Los intercambios de propiedad por acciones en un UPREIT generalmente están permitidos bajo la Sección 721 del Título 26 del Código de Rentas Internas.

• Una UPREIT es una estructura única de REIT que permite a los propietarios intercambiar su propiedad por acciones en la UPREIT.