UPREIT

Apakah itu UPREIT?

UPREIT bermaksud amanah pelaburan hartanah perkongsian payung. UPREIT ialah struktur REIT unik yang membolehkan pemilik hartanah menukar harta mereka untuk pemilikan saham dalam UPREIT. Walau bagaimanapun, UPREIT biasanya tertakluk kepada pertukaran Seksyen 721 Kod Hasil Dalam Negeri (IRC).

Memahami UPREIT

Amanah pelaburan hartanah (REITs) telah diperkenalkan oleh Dwight D. Eisenhower sebagai sejenis dana bersama hartanah alternatif. REIT dicipta sebagai sejenis portfolio hartanah yang merangkumi hartanah hartanah dan modal pembiayaan hartanah. REIT ialah entiti yang membenarkan pelabur membuat sumbangan pelaburan untuk unit ekuiti atau saham perniagaan.

Memandangkan REIT telah berkembang dalam pasaran, beberapa struktur alternatif telah dibangunkan untuk menyediakan pelbagai jenis pelabur. UPREIT ialah satu struktur sedemikian, terutamanya dikenali dengan peruntukan sumbangan hartanya sebagai pertukaran untuk pemilikan saham. DownREIT dan beberapa alternatif lain juga telah dibuat sebagai cabang.

Dalam pembentukan mereka, REIT boleh memilih untuk mengambil sebarang jenis struktur perniagaan. REIT yang didagangkan secara awam akan distrukturkan sebagai syarikat. REIT persendirian biasanya akan memilih untuk distrukturkan sebagai amanah atau persatuan walaupun mereka juga mungkin memilih status lain. Seperti kebanyakan bukan syarikat, entiti swasta juga mempunyai pilihan untuk dikenakan cukai sebagai sebuah syarikat.

Apa yang penting terutamanya bagi mana-mana REIT ialah mereka memenuhi keperluan IRC Tajuk 26, Seksyen 856-859. Apabila memenuhi keperluan ini, REIT boleh menyampaikan semua pendapatannya kepada pemegang sahamnya. Oleh itu, pendapatan lulus dianggap sebagai potongan dan REIT membayar cukai yang sangat sedikit. Keperluan utama ialah lebih daripada 90% perniagaan berkaitan dengan aset hartanah.

Pertimbangan Khas

Daripada menjual hartanah, pemilik boleh menyumbangkannya kepada UPREIT sebagai pertukaran untuk unit. Unit saham biasanya mempunyai nilai yang sama dengan harta yang disumbangkan. Memandangkan harta yang dijual kepada REIT dilindungi di bawah Seksyen IRC 721, urus niaga tidak mewujudkan peristiwa bercukai.

Dalam penukaran harta kepada saham, UPREIT boleh menentukan peruntukan khas. Selalunya, bursa menyediakan unit khas kepada penjual yang membolehkan penjual hartanah memilih cara mereka ingin meletakkan hak pada REIT. Penjual hartanah boleh dibenarkan menukar unit dengan segera kepada saham REIT. Pilihan lain juga mungkin tersedia seperti memegang saham untuk sekurang-kurangnya satu tahun dan kemudian menerima wang tunai.

Sebaik sahaja pelabur menjual harta mereka kepada UPREIT, UPREIT memiliki harta itu dan semua pentadbiran yang terlibat dengannya. Pengurusan UPREIT boleh menjadi agak lebih kompleks daripada REIT asas kerana pilihan pertukaran Seksyen 721 dan semua peruntukan yang disertakan bersamanya untuk pemegang unit baharu. Pengurus UPREIT bertanggungjawab menguruskan portfolio REIT mereka untuk tujuan menjana pulangan.

Saham UPREIT boleh turun naik berdasarkan aktiviti pengurusan, penilaian hartanah hartanah, tawaran pembiayaan dan sebarang urus niaga lain yang berlaku. Ini boleh mewujudkan ketidaktentuan bagi pemegang saham. Para pemegang saham UPREIT biasanya akan mempunyai kecairan yang fleksibel yang membolehkan mereka menukar saham mereka kepada tunai dengan mudah apabila mereka memilih.

Faedah UPREIT

UPREIT boleh menjadi pilihan yang berdaya maju untuk mana-mana pemilik hartanah yang ingin menjual harta mereka. Oleh itu, ia boleh menarik minat kedua-dua pemilik harta individu dan pemilik harta komersial. Mana-mana pemilik hartanah yang memilih untuk menukar Seksyen 721 kepada UPREIT boleh menerima nilai hartanah dalam bentuk unit UPREIT.

Seksyen 721 pertukaran kepada UPREIT tidak mewujudkan peristiwa bercukai. Walau bagaimanapun, pemegang unit dikenakan cukai berdasarkan piawaian percukaian REIT am. Sesetengah pemilik hartanah boleh memilih untuk menggunakan jenis pelaburan ini untuk perancangan harta tanah kerana ia mungkin boleh memintas cukai sama sekali.

Keperluan untuk UPREIT

UPREIT ialah REIT di bawah semua garis panduan perakaunan dan cukai standard. UPREIT diwujudkan untuk membolehkan sumbangan harta ke dalam REIT sebagai pertukaran untuk saham pemilikan. Oleh itu penstrukturan ini berpandukan piawaian IRC Seksyen 721 yang membincangkan perisai cukai untuk harta untuk berkongsi pertukaran. Secara umum, mana-mana REIT yang membenarkan pertukaran Seksyen 721 dalam REIT boleh dianggap sebagai UPREIT.

Kebanyakan REIT akan menumpukan pada segmen tertentu pasaran hartanah, walaupun piawaian panduan hanya menentukan bahawa hartanah hartanah dan pembiayaan berkaitan mesti merangkumi lebih daripada 90% perniagaan. UPREIT biasanya akan mengikut strategi pelaburan yang sama, memfokuskan pada niche hartanah yang disasarkan.

Seksyen 721 menyediakan piawaian panduan untuk pelepasan unit pemegang saham sebagai pertukaran untuk harta. Seksyen 721 boleh menjadi alternatif kepada pertukaran IRC Seksyen 1031. Pertukaran Seksyen 1031 membenarkan pemilik hartanah untuk menjual harta mereka dan melaburkan hasil dalam pertukaran sejenis untuk mengelakkan cukai.

Pertukaran Seksyen 1031 tidak dibenarkan dalam UPREIT walau bagaimanapun kerana ia memerlukan pertukaran yang serupa dan tidak membenarkan harta untuk berkongsi pertukaran pemilikan. Oleh itu, pertukaran Seksyen 721 menjadi UPREIT boleh menarik. Kedua-dua pertukaran 721 dan 1031 membenarkan pemilik hartanah menangguhkan cukai.

UPREIT lwn. DownREIT

UPREIT, DownREIT dan semua entiti REIT khas lain hanyalah REIT pada teras mereka dengan peruntukan khas yang membolehkan mereka sedikit fleksibiliti tambahan. DownREIT membenarkan pelabur hartanah untuk menyertai usaha sama dengan REIT. Dalam DownREIT, pertukaran unit adalah berdasarkan terutamanya pada nilai harta dalam usaha sama yang boleh menghasilkan pulangan yang lebih baik untuk pemegang unit usaha sama.

##Sorotan

• Penyumbang hartanah UPREIT boleh menangguhkan cukai ke atas penjualan hartanah sebagai pertukaran untuk unit UPREIT walaupun cukai keuntungan modal ke atas unit UPREIT tertakluk kepada cukai REIT standard.

• Pertukaran harta untuk saham dalam UPREIT biasanya dibenarkan di bawah Seksyen 721 Kod Hasil Dalaman Tajuk 26.

• UPREIT ialah struktur REIT unik yang membolehkan pemilik hartanah menukar harta mereka untuk pemilikan saham dalam UPREIT.