UPREIT

Hvað er UPREIT?

UPREIT þýðir regnhlífarsamstarf fasteignafjárfestingarsjóðs. UPREIT er einstakt REIT skipulag sem gerir eigendum fasteigna kleift að skipta eignum sínum fyrir eignarhald á hlut í UPREIT. Hins vegar, UPREITs eru almennt háð Internal Revenue Code (IRC) kafla 721 skipti.

Að skilja UPREITs

Fasteignafjárfestingarsjóðir (REITs) voru kynntir af Dwight D. Eisenhower sem tegund annars konar verðbréfasjóða í fasteignum. REITs eru búnar til sem tegund fasteignasafns sem inniheldur fasteignir og fjármögnunarfé fasteigna. REITs eru eining sem gerir fjárfestum kleift að leggja fram fjárfestingar fyrir hlutafé eða hlutabréf í fyrirtækinu.

Eins og REITs hafa þróast á markaðnum, hafa nokkur önnur uppbygging verið þróuð til að sjá fyrir mismunandi tegundum fjárfesta. UPREIT er eitt slíkt skipulag, fyrst og fremst þekkt fyrir að veita eignarframlög í skiptum fyrir hlutafjáreign. DownREIT og nokkrir aðrir valkostir hafa einnig verið búnir til sem afleggjarar .

Við myndun þeirra geta REITs valið að taka að sér hvers kyns viðskiptaskipulag. REIT-sjóðir sem eru skráðir á almennan hátt verða skipulagðir sem fyrirtæki. Einka REITs munu almennt velja að vera byggð upp sem traust eða samtök þó að þeir geti einnig valið aðrar stöður. Eins og flest fyrirtæki sem ekki eru fyrirtæki, hafa einkaaðilar einnig möguleika á að vera skattlagðir sem fyrirtæki.

Það sem er fyrst og fremst mikilvægt fyrir hvaða REIT sem er er að þeir uppfylla kröfur IRC Title 26, Sections 856-859. Þegar þessar kröfur eru uppfylltar getur REIT farið í gegnum allar tekjur sínar til hluthafa sinna. Sem slík eru millitekjurnar taldar frádráttar og REIT greiðir mjög lítið í skatta. Meginkrafan er að meira en 90% af starfseminni lúti að fasteignum.

Sérstök atriði

Í stað þess að selja eign getur eigandi lagt hana til UPREIT í skiptum fyrir einingar. Hlutaeiningarnar hafa almennt sama verðmæti og eignin sem lagt er til. Þar sem eignin sem seld er til REIT fellur undir IRC kafla 721, skapa viðskiptin ekki skattskyldan atburð.

Við umbreytingu eigna í hlutabréf geta UPREITs mælt fyrir um sérstök ákvæði. Oft veitir kauphöllin seljanda sérstakar einingar sem leyfa seljanda fasteigna að velja hvernig hann vill eignast REIT. Fasteignaseljendum er heimilt að breyta hlutdeildarskírteinum strax í REIT hlutabréf. Aðrir valkostir gætu einnig verið í boði eins og að eiga hlutabréf í að minnsta kosti eitt ár og fá síðan reiðufé.

Þegar fjárfestir selur eign sína til UPREIT, á UPREIT eignina og alla umsýslu sem tengist henni. UPREIT stjórnun getur verið nokkuð flóknari en grunn REITs vegna hluta 721 skiptivalkostsins og allra þeirra ákvæða sem honum fylgja fyrir nýja hlutdeildarskírteinaeigandann. Stjórnendur UPREIT bera ábyrgð á að stjórna REIT eignasafni sínu í þeim tilgangi að skila ávöxtun.

Hlutabréf UPREIT geta sveiflast á grundvelli starfsemi stjórnenda, verðmats fasteigna, fjármögnunarsamninga og hvers kyns annarra viðskipta sem eiga sér stað. Þetta getur skapað sveiflur fyrir hluthafa. Hluthafar UPREIT munu venjulega hafa sveigjanlegt lausafé sem gerir þeim kleift að breyta hlutum sínum auðveldlega í reiðufé hvenær sem þeir kjósa.

Kostir UPREITs

UPREITs geta verið raunhæfur valkostur fyrir alla fasteignaeigendur sem vilja selja eign sína. Sem slík getur það höfðað bæði til einstakra fasteignaeigenda og eigenda atvinnuhúsnæðis. Sérhver eignareigandi sem velur að skiptast á kafla 721 í UPREIT getur fengið verðmæti eignarinnar í formi UPREIT eininga.

Skipti í kafla 721 í UPREIT skapa ekki skattskyldan atburð. Hins vegar eru hlutdeildarskírteinishafar skattlagðir á grundvelli almennra REIT skattlagningarstaðla. Sumir fasteignaeigendur gætu valið að nota þessa tegund af fjárfestingu til að skipuleggja eignir vegna þess að það getur hugsanlega farið framhjá sköttum með öllu.

Kröfur fyrir UPREITs

UPREIT er REIT samkvæmt öllum stöðluðum bókhalds- og skattaleiðbeiningum. UPREITs voru stofnuð til að gera ráð fyrir framlagi eigna í REIT í skiptum fyrir eignarhluti. Þessi uppbygging er því höfð að leiðarljósi við staðla IRC kafla 721 sem fjallar um skattavörn fyrir eignaskipti. Almennt séð geta allir REIT sem gerir ráð fyrir 721 hlutaskiptum innan REIT talist UPREIT.

Flestar REITs munu einbeita sér að ákveðnum hluta fasteignamarkaðarins, þó að leiðbeinandi staðlar kveði aðeins á um að fasteignir og tengd fjármögnun verði að vera meira en 90% af viðskiptum. UPREITs munu venjulega fylgja sömu fjárfestingarstefnu og einbeita sér að markvissri fasteign.

Hluti 721 veitir leiðbeinandi staðla um losun hluthafaeininga í skiptum fyrir eign. Section 721 getur verið valkostur við IRC Section 1031 skipti. Hlutaskipti 1031 leyfa fasteignaeiganda að selja eign sína og fjárfesta ágóðann í sambærilegum skiptum til að forðast skatta.

Hlutaskipti 1031 eru hins vegar ekki leyfð í UPREITs vegna þess að þau krefjast eins konar skipta og leyfa ekki eign að deila eignarskiptum. Þess vegna geta Section 721 skiptin í UPREIT verið aðlaðandi. Bæði 721 og 1031 skipti gera eignareiganda kleift að fresta sköttum.

UPREIT vs DownREIT

UPREIT, DownREIT og allar aðrar sérstakar REIT einingar eru einfaldlega REITs í kjarna sínum með sérstökum ákvæðum sem leyfa þeim aukinn sveigjanleika. DownREIT gerir fasteignafjárfesti kleift að ganga í sameiginlegt verkefni með REIT. Í DownREIT byggjast hlutdeildarskírteini fyrst og fremst á verðmæti eignarinnar í samrekstrinum sem getur skapað betri ávöxtun fyrir hlutdeildarskírteinahafann.

Hápunktar

Framlagsaðilar UPREIT fasteigna geta frestað sköttum af sölu eigna í skiptum fyrir UPREIT hlutdeildarskírteini þó að fjármagnstekjuskattar á UPREIT einingum séu háðir hefðbundinni REIT skattlagningu.
Skipti á eignum fyrir hlutabréf í UPREIT eru almennt leyfð samkvæmt kafla 721 í Title 26 Internal Revenue Code.
UPREIT er einstakt REIT skipulag sem gerir eigendum fasteigna kleift að skipta eignum sínum fyrir eignarhald á hlut í UPREIT.