UPREIT

UPREIT Nedir?

UPREIT, şemsiye ortaklık gayrimenkul yatırım ortaklığı anlamına gelir. Bir UPREIT, mülk sahiplerinin mülklerini UPREIT'teki hisse sahipliği ile değiştirmelerine izin veren benzersiz bir GYO yapısıdır. Ancak, UPREIT'ler genellikle İç Gelir Kodu (IRC) Bölüm 721 borsalarına tabidir.

UPREIT'leri Anlamak

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar), Dwight D. Eisenhower tarafından bir tür alternatif gayrimenkul yatırım fonu olarak tanıtıldı. GYO'lar, gayrimenkulleri ve gayrimenkul finansman sermayesini içeren bir gayrimenkul portföyü türü olarak oluşturulmaktadır. GYO'lar, yatırımcıların öz sermaye birimleri veya işletmenin hisseleri için yatırım katkıları yapmalarına izin veren bir kuruluştur.

GYO'lar piyasada geliştikçe, farklı yatırımcı türlerini sağlamak için bazı alternatif yapılar geliştirilmiştir. UPREIT, bu tür bir yapıdır ve öncelikle hisse sahipliği karşılığında mülk katkı paylarına izin vermesiyle bilinir. DownREIT ve diğer bazı alternatifler de yan dal olarak oluşturulmuştur.

GYO'lar oluşumlarında her türlü iş yapısını üstlenmeyi seçebilirler. Halka açık GYO'lar anonim şirket olarak yapılandırılacaktır. Özel GYO'lar, diğer statüleri de seçebilecek olsalar da, genellikle bir vakıf veya dernek olarak yapılandırılmayı seçeceklerdir. Çoğu şirket dışı kuruluş gibi, özel kuruluşlar da bir şirket olarak vergilendirilme seçeneğine sahiptir.

Herhangi bir GYO için öncelikle önemli olan, IRC Başlık 26, Bölüm 856-859'un gerekliliklerini karşılamalarıdır. Bir GYO, bu gereksinimleri karşılarken elde ettiği gelirin tamamını hissedarlarına aktarabilir. Bu nedenle, geçiş geliri bir kesinti olarak kabul edilir ve GYO çok az vergi öder. Temel gereksinim, işin %90'ından fazlasının gayrimenkul varlıklarına ait olmasıdır.

Özel Hususlar

Mülk sahibi, mülk satmak yerine, birim karşılığında bir UPREIT'e katkıda bulunabilir. Pay birimleri genellikle katkıda bulunan mülkle aynı değere sahiptir. GYO'ya satılan gayrimenkul IRC Bölüm 721 kapsamında olduğu için işlem vergiye tabi bir olay yaratmamaktadır.

Mülkten hisseye dönüşümde, UPREIT'ler özel hükümler belirleyebilir. Çoğu zaman, borsa satıcıya, mülk satıcısının GYO'ya nasıl hak kazanacağını seçmesine izin veren özel birimler sağlar. Mülk satıcılarının birimleri derhal GYO hisselerine dönüştürmelerine izin verilebilir. En az bir yıl süreyle hisse sahibi olmak ve ardından nakit almak gibi başka seçenekler de mevcut olabilir.

Bir yatırımcı mülkünü bir UPREIT'e sattığında, UPREIT mülkün ve onunla ilgili tüm idarenin sahibi olur. UPREIT yönetimi, Bölüm 721 takas seçeneği ve yeni birim sahibi için onunla birlikte gelen tüm hükümler nedeniyle, temel GYO'lardan biraz daha karmaşık olabilir. UPREIT yöneticileri, getiri elde etmek amacıyla GYO portföylerini yönetmekten sorumludur.

UPREIT'in payları, yönetim faaliyetlerine, gayrimenkullerin değerlenmesine, finansman anlaşmalarına ve meydana gelen diğer işlemlere bağlı olarak dalgalanabilir. Bu, hissedarlar için oynaklık yaratabilir. UPREIT hissedarları tipik olarak, hisselerini istedikleri zaman kolayca nakde çevirmelerine olanak tanıyan esnek likiditeye sahip olacaktır.

UPREIT'lerin Faydaları

UPREIT'ler, mülklerini satmak isteyen herhangi bir mülk sahibi için uygun bir seçenek olabilir. Bu nedenle hem bireysel mülk sahiplerine hem de ticari mülk sahiplerine hitap edebilir. Bölüm 721'i bir UPREIT'e dönüştürmeyi seçen herhangi bir mülk sahibi, mülkün değerini UPREIT birimleri biçiminde alabilir.

Bölüm 721, bir UPREIT ile değiş tokuş vergiye tabi bir olay oluşturmaz. Ancak, birim sahipleri genel GYO vergilendirme standartlarına göre vergilendirilir. Bazı mülk sahipleri, vergileri tamamen atlayabileceğinden, emlak planlaması için bu tür bir yatırımı kullanmayı seçebilir.

UPREIT'ler için Gereksinimler

UPREIT, tüm standart muhasebe ve vergi yönergeleri kapsamındaki bir GYO'dur. UPREIT'ler, mülkiyet payları karşılığında mülkün GYO'ya katkısına izin vermek için oluşturulmuştur. Bu yapılandırma, bu nedenle, hisse senedi borsaları için vergi kalkanlarını tartışan IRC Bölüm 721'in standartları tarafından yönlendirilir. Genel olarak, GYO içinde Bölüm 721 takaslarına izin veren herhangi bir GYO, bir UPREIT olarak kabul edilebilir.

Çoğu GYO, gayrimenkul piyasasının belirli bir bölümüne odaklanacaktır, ancak yönlendirici standartlar yalnızca gayrimenkul mülkünün ve ilgili finansmanın işin %90'ından fazlasını oluşturması gerektiğini belirtir. UPREIT'ler, hedeflenen bir gayrimenkul nişine odaklanarak tipik olarak aynı yatırım stratejisini izleyecektir.

Bölüm 721, mülk karşılığında hissedar birimlerinin serbest bırakılması için yol gösterici standartlar sağlar. Bölüm 721, IRC Bölüm 1031 değişimlerine bir alternatif olabilir. Bölüm 1031 borsaları, bir mülk sahibinin mülkünü satmasına ve gelirleri vergilerden kaçınmak için benzer bir borsaya yatırmasına izin verir.

UPREIT'lerde Bölüm 1031 değiş tokuşlarına izin verilmez, ancak bunlar benzer türde değiş tokuşlar gerektirdiğinden ve bir mülkün mülkiyet değiş tokuşunu paylaşmasına izin vermediğinden. Bu nedenle, Bölüm 721'in bir UPREIT'e dönüştürülmesi çekici olabilir. Hem 721 hem de 1031 borsaları, mülk sahibinin vergileri ertelemesine izin verir.

UPREIT vs. DownREIT

UPREIT'ler, DownREIT'ler ve diğer tüm özel GYO varlıkları, özünde onlara biraz daha fazla esneklik sağlayan özel hükümlere sahip GYO'lardır. DownREIT, bir mülk yatırımcısının bir GYO ile ortak girişime girmesine izin verir. Bir DownREIT'de birim değişimi, öncelikle ortak girişimdeki mülkün değerine dayalıdır ve bu, ortak girişimin birim sahibi için daha iyi getiriler sağlayabilir.

##Öne çıkanlar

UPREIT mülküne katkıda bulunanlar, UPREIT birimleri üzerindeki sermaye kazançları vergileri standart GYO vergilendirmesine tabi olsa da, UPREIT birimleri karşılığında mülk satışına ilişkin vergileri erteleyebilirler.
Bir UPREIT'de hisse karşılığı mülk takaslarına genellikle Başlık 26 İç Gelir Kodunun 721. Bölümü uyarınca izin verilir.
Bir UPREIT, mülk sahiplerinin mülklerini UPREIT'teki hisse sahipliği ile değiştirmesine izin veren benzersiz bir GYO yapısıdır.