UPREIT

Hva er en UPREIT?

UPREIT betyr paraplypartnerskap for eiendomsinvesteringsfond. En UPREIT er en unik REIT-struktur som lar eiendomseiere bytte eiendommen mot aksjeeierskap i UPREIT. Imidlertid er UPREIT-er generelt underlagt Internal Revenue Code (IRC) seksjon 721-børser.

Forstå UPREITs

Eiendomsinvesteringsfond (REITs) ble introdusert av Dwight D. Eisenhower som en type alternativ eiendomsfond. REITs er opprettet som en type eiendomsportefølje som inkluderer eiendommer og eiendomsfinansieringskapital. REITs er en enhet som lar investorer gi investeringsbidrag for aksjeandeler eller aksjer i virksomheten.

Etter hvert som REIT-er har utviklet seg i markedet, har noen alternative strukturer blitt utviklet for å sørge for ulike typer investorer. UPREIT er en slik struktur, først og fremst kjent for sin tillatelse av eiendomsbidrag i bytte mot aksjeeierskap. DownREIT og noen andre alternativer har også blitt opprettet som avleggere.

I sin dannelse kan REITs velge å ta på seg enhver type forretningsstruktur. Børsnoterte REITs vil bli strukturert som selskaper. Private REITs vil generelt velge å være strukturert som en trust eller forening, selv om de også kan velge andre statuser. Som de fleste ikke-selskaper, har private enheter også muligheten til å bli beskattet som et selskap.

Det som først og fremst er viktig for enhver REIT er at de oppfyller kravene i IRC Tittel 26, seksjoner 856-859. Når disse kravene oppfylles, kan en REIT overføre alle inntektene sine til aksjonærene. Som sådan regnes gjennomføringsinntekten som et fradrag og REIT betaler svært lite i skatt. Hovedkravet er at mer enn 90 % av virksomheten gjelder eiendomsmidler.

Spesielle hensyn

I stedet for å selge eiendom, kan en eier bidra med den til en UPREIT i bytte mot enheter. Andelene har som hovedregel samme verdi som den innskutte eiendommen. Siden eiendommen som selges til REIT er dekket under IRC Section 721, skaper ikke transaksjonen en skattepliktig hendelse.

Ved konvertering av eiendom til aksje kan UPREITs diktere spesielle bestemmelser. Ofte gir børsen selgeren spesielle enheter som lar eiendomsselgeren velge hvordan de ønsker å opptjene REIT. Eiendomselgere kan få lov til å umiddelbart konvertere andeler til REIT-aksjer. Andre alternativer kan også være tilgjengelige som å holde aksjer i minimum ett år og deretter motta kontanter.

Når en investor selger eiendommen sin til en UPREIT, eier UPREIT eiendommen og all administrasjon som er involvert i den. UPREIT-forvaltning kan være noe mer kompleks enn grunnleggende REIT-er på grunn av Section 721-byttealternativet og alle bestemmelsene som følger med den for den nye andelseieren. UPREIT-forvaltere er ansvarlige for å forvalte sin REIT-portefølje med det formål å generere avkastning.

Andeler i UPREIT kan svinge basert på ledelsens aktiviteter, verdivurdering av eiendommene, finansieringsavtaler og andre transaksjoner som oppstår. Dette kan skape volatilitet for aksjonærene. UPREIT-aksjonærer vil typisk ha fleksibel likviditet som gjør at de enkelt kan konvertere aksjene sine til kontanter når de måtte ønske det.

Fordeler med UPREITs

UPREITs kan være et levedyktig alternativ for enhver eiendomseier som ønsker å selge eiendommen sin. Som sådan kan det appellere til både individuelle eiendomseiere og kommersielle eiendomseiere. Enhver eiendomseier som velger å foreta en seksjon 721-utveksling til en UPREIT kan motta verdien av eiendommen i form av UPREIT-enheter.

Seksjon 721-utveksling til en UPREIT skaper ikke en skattepliktig begivenhet. Andelseiere beskattes imidlertid basert på generelle REIT-skattestandarder. Noen eiendomseiere kan velge å bruke denne typen investering for eiendomsplanlegging fordi det muligens kan omgå skatter helt.

Krav for UPREITs

En UPREIT er en REIT under alle standard regnskaps- og skatteretningslinjer. UPREIT-er ble opprettet for å tillate bidrag av eiendom til REIT i bytte mot eierandeler. Denne struktureringen er derfor styrt av standardene i IRC Section 721 som diskuterer skatteskjold for bytte av eiendom. Generelt kan enhver REIT som tillater seksjon 721-utveksling innenfor REIT betraktes som en UPREIT.

De fleste REITs vil fokusere på et spesifikt segment av eiendomsmarkedet, selv om de veiledende standardene bare tilsier at eiendom og tilhørende finansiering må utgjøre mer enn 90 % av virksomheten. UPREITs vil vanligvis følge samme investeringsstrategi, med fokus på en målrettet eiendomsnisje.

Seksjon 721 gir veiledende standarder for frigjøring av aksjonærenheter i bytte mot eiendom. Seksjon 721 kan være et alternativ til IRC Seksjon 1031-utveksling. Seksjon 1031 -børser lar en eiendomseier selge eiendommen sin og investere inntektene i en lignende børs for å unngå skatt.

Seksjon 1031-utvekslinger er imidlertid ikke tillatt i UPREIT-er fordi de krever like-type utvekslinger og ikke tillater en eiendom å dele eierskapsutvekslinger. Derfor kan Section 721-utvekslingen til en UPREIT være attraktiv. Både 721 og 1031 børser lar eiendomseieren utsette skatt.

UPREIT vs. DownREIT

UPREITs, DownREITs og alle andre spesielle REIT-enheter er ganske enkelt REITs i sin kjerne med spesielle bestemmelser som gir dem litt ekstra fleksibilitet. DownREIT lar en eiendomsinvestor inngå et joint venture med en REIT. I en DownREIT er andelsbyttet primært basert på verdien av eiendommen i felleskontrollert virksomhet som kan skape bedre avkastning for felleskontrollert andelseier.

Høydepunkter

• UPREIT-eiendomsbidragsytere kan utsette skatt på salg av eiendom i bytte mot UPREIT-enheter, selv om kapitalgevinstskatt på UPREIT-enheter er underlagt standard REIT-beskatning.

• Bytte av eiendom mot aksjer i en UPREIT er generelt tillatt i henhold til seksjon 721 i Tittel 26 Internal Revenue Code.

– En UPREIT er en unik REIT-struktur som lar eiendomseiere bytte eiendommen sin mot aksjeeierskap i UPREIT.