UPREIT

Qu'est-ce qu'un UPREIT ?

UPREIT signifie société de placement immobilier faîtière. Un UPREIT est une structure FPI unique qui permet aux propriétaires d'échanger leur propriété contre une actionnariat dans le UPREIT. Cependant, les UPREIT sont généralement soumis aux échanges de l'article 721 du Code des impôts (IRC).

Comprendre les UPREIT

Les fiducies de placement immobilier (FPI) ont été introduites par Dwight D. Eisenhower comme un type de fonds commun de placement immobilier alternatif. Les REIT sont créés comme un type de portefeuille immobilier qui comprend des biens immobiliers et du capital de financement immobilier. Les FPI sont une entité qui permet aux investisseurs de faire des apports d'investissement pour des parts de capital ou des actions de l'entreprise.

Au fur et à mesure que les FPI ont évolué sur le marché, certaines structures alternatives ont été développées pour répondre aux différents types d'investisseurs. L'UPREIT est l'une de ces structures, principalement connue pour son allocation d'apports immobiliers en échange de l'actionnariat. Le DownREIT et quelques autres alternatives ont également été créés en tant que ramifications.

Lors de leur formation, les FPI peuvent choisir d'adopter n'importe quel type de structure d'entreprise. Les FPI cotées en bourse seront structurées comme des sociétés. Les FPI privées choisiront généralement d'être structurées comme une fiducie ou une association, bien qu'elles puissent également choisir d'autres statuts. Comme la plupart des non-sociétés, les entités privées ont également la possibilité d'être imposées en tant que société.

Ce qui est primordial pour toute FPI, c'est qu'elle réponde aux exigences du titre 26 de l'IRC, sections 856-859. Lorsqu'elle satisfait à ces exigences, une FPI peut transmettre la totalité de ses revenus à ses actionnaires. Ainsi, le revenu transmis est considéré comme une déduction et le FPI paie très peu d'impôts. La principale exigence est que plus de 90 % de l'activité porte sur des actifs immobiliers.

Considérations particulières

Au lieu de vendre un bien, un propriétaire peut l'apporter à un UPREIT en échange d'unités. Les unités d'actions ont généralement la même valeur que les biens apportés. Étant donné que la propriété vendue au FPI est couverte par la section 721 de l'IRC, la transaction ne crée pas d'événement imposable.

Lors de la conversion d'un bien en actions, les UPREIT peuvent dicter des dispositions particulières. Souvent, l'échange fournit au vendeur des unités spéciales qui permettent au vendeur de choisir comment il souhaite investir dans le FPI. Les vendeurs de biens peuvent être autorisés à convertir immédiatement des parts en actions de FPI. D'autres options peuvent également être disponibles, telles que la détention d'actions pendant au moins un an, puis la réception d'espèces.

Une fois qu'un investisseur vend sa propriété à un UPREIT, l'UPREIT est propriétaire de la propriété et de toute l'administration qui s'y rapporte. La gestion d'UPREIT peut être un peu plus complexe que les FPI de base en raison de l'option d'échange de l'article 721 et de toutes les dispositions qui l'accompagnent pour le nouveau porteur de parts. Les gestionnaires d'UPREIT sont responsables de la gestion de leur portefeuille de FPI dans le but de générer des rendements.

Les actions du UPREIT peuvent fluctuer en fonction des activités de gestion, de l'évaluation des biens immobiliers, des accords de financement et de toute autre transaction qui se produit. Cela peut créer de la volatilité pour les actionnaires. Les actionnaires d'UPREIT disposent généralement de liquidités flexibles qui leur permettent de convertir facilement leurs actions en espèces quand ils le souhaitent.

Avantages des UPREIT

Les UPREIT peuvent être une option viable pour tout propriétaire cherchant à vendre sa propriété. En tant que tel, il peut plaire à la fois aux propriétaires individuels et aux propriétaires commerciaux. Tout propriétaire qui choisit de faire un échange de l'article 721 dans un UPREIT peut recevoir la valeur de la propriété sous la forme d'unités UPREIT.

Les échanges de l'article 721 dans un UPREIT ne créent pas d'événement imposable. Toutefois, les porteurs de parts sont imposés selon les normes fiscales générales des FPI. Certains propriétaires peuvent choisir d'utiliser ce type d'investissement pour la planification successorale, car il peut éventuellement contourner complètement les impôts.

Exigences pour les UPREIT

Un UPREIT est un REIT selon toutes les directives comptables et fiscales standard. Les UPREIT ont été créés pour permettre l'apport de biens dans le FPI en échange d'actions de propriété. Cette structuration est donc guidée par les normes de l'IRC Section 721 qui traite des boucliers fiscaux pour les échanges de biens en actions. En général, tout FPI qui autorise les échanges en vertu de l'article 721 au sein du FPI peut être considéré comme un UPREIT.

La plupart des FPI se concentreront sur un segment spécifique du marché immobilier, bien que les normes directrices dictent uniquement que les biens immobiliers et le financement associé doivent représenter plus de 90 % de l'activité. Les UPREIT suivront généralement la même stratégie d'investissement, en se concentrant sur une niche immobilière ciblée.

L'article 721 fournit des normes directrices pour la libération d'unités d'actionnariat en échange de biens. La section 721 peut être une alternative aux échanges de la section IRC 1031. Les échanges de l' article 1031 permettent à un propriétaire de vendre sa propriété et d'investir le produit dans un échange de même nature pour éviter les impôts.

Les échanges au titre de la section 1031 ne sont toutefois pas autorisés dans les UPREIT, car ils nécessitent des échanges de même nature et ne permettent pas à une propriété de partager des échanges de propriété. Par conséquent, l'échange de la section 721 dans un UPREIT peut être attrayant. Les échanges 721 et 1031 permettent au propriétaire de différer les impôts.

UPREIT contre DownREIT

Les UPREIT, DownREIT et toutes les autres entités FPI spéciales sont simplement des FPI à la base avec des dispositions spéciales qui leur permettent une flexibilité supplémentaire. Le DownREIT permet à un investisseur immobilier de créer une joint-venture avec un REIT. Dans un DownREIT, l'échange d'unités est basé principalement sur la valeur de la propriété dans la coentreprise, ce qui peut créer de meilleurs rendements pour le porteur de parts de la coentreprise.

Points forts

Les contributeurs immobiliers UPREIT peuvent différer les impôts sur la vente de biens en échange de parts UPREIT, bien que les impôts sur les plus-values sur les parts UPREIT soient soumis à l'imposition standard des REIT.
Les échanges de biens contre des actions dans un UPREIT sont généralement autorisés en vertu de l'article 721 du titre 26 du Code des impôts.
Un UPREIT est une structure FPI unique qui permet aux propriétaires d'échanger leur propriété contre une actionnariat dans l'UPREIT.