UPREIT
Hvad er en UPREIT?
UPREIT betyder paraplypartnerskab ejendomsinvesteringsfond. En UPREIT er en unik REIT-struktur, der giver ejendomsejere mulighed for at bytte deres ejendom til aktieejerskab i UPREIT. UPREIT'er er dog generelt underlagt Internal Revenue Code (IRC) Section 721-udvekslinger.
ForstĂĄ UPREITs
Ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) blev introduceret af Dwight D. Eisenhower som en type alternativ investeringsforening for fast ejendom. REIT'er er oprettet som en type ejendomsportefølje, der omfatter ejendomsejendomme og ejendomsfinansieringskapital. REIT'er er en enhed, der giver investorer mulighed for at yde investeringsbidrag for aktieenheder eller aktier i virksomheden.
Efterhånden som REIT'er har udviklet sig på markedet, er nogle alternative strukturer blevet udviklet for at sørge for forskellige typer investorer. UPREIT er en sådan struktur, primært kendt for sin godkendelse af ejendomsbidrag i bytte for aktieejerskab. DownREIT og nogle andre alternativer er også blevet oprettet som udløbere.
I deres dannelse kan REIT'er vælge at påtage sig enhver form for forretningsstruktur. Offentligt handlede REIT'er vil blive struktureret som selskaber. Private REIT'er vil generelt vælge at være struktureret som en trust eller forening, selvom de også kan vælge andre statusser. Som de fleste ikke-selskaber har private enheder også mulighed for at blive beskattet som et selskab.
Det, der primært er vigtigt for enhver REIT, er, at de opfylder kravene i IRC Titel 26, afsnit 856-859. Når disse krav opfyldes, kan en REIT overføre alle sine indtægter til sine aktionærer. Som sådan betragtes gennemløbsindkomsten som et fradrag, og REIT betaler meget lidt i skat. Hovedkravet er, at mere end 90 % af virksomheden vedrører ejendomsaktiver.
Særlige overvejelser
I stedet for at sælge ejendom, kan en ejer bidrage med den til en UPREIT i bytte for enheder. Aktieenhederne har generelt samme værdi som den indskudte ejendom. Da ejendommen solgt til REIT er omfattet af IRC Section 721, skaber transaktionen ikke en skattepligtig begivenhed.
Ved konvertering af ejendom til aktie kan UPREIT'er diktere særlige bestemmelser. Ofte giver børsen sælgeren særlige enheder, der giver ejendomssælgeren mulighed for at vælge, hvordan de vil optjene REIT. Ejendomssælgere kan få lov til straks at konvertere andele til REIT-aktier. Andre muligheder kan også være tilgængelige, såsom at holde aktier i mindst et år og derefter modtage kontanter.
Når en investor sælger deres ejendom til en UPREIT, ejer UPREIT ejendommen og al administration involveret i den. UPREIT-styring kan være noget mere kompleks end grundlæggende REIT'er på grund af Section 721-udvekslingsmuligheden og alle de bestemmelser, der følger med den for den nye andelshaver. UPREIT-forvaltere er ansvarlige for at styre deres REIT-portefølje med det formål at generere afkast.
Aktier i UPREIT kan svinge baseret på ledelsesaktiviteter, værdiansættelse af ejendomsejendomme, finansieringsaftaler og alle andre transaktioner, der forekommer. Dette kan skabe volatilitet for aktionærerne. UPREIT-aktionærer vil typisk have fleksibel likviditet, som giver dem mulighed for nemt at konvertere deres aktier til kontanter, når de måtte ønske det.
Fordele ved UPREITs
UPREITs kan være en levedygtig mulighed for enhver ejendomsejer, der søger at sælge deres ejendom. Som sådan kan det appellere til både individuelle ejendomsejere og erhvervsejendomme. Enhver ejendomsejer, der vælger at foretage en Section 721-udveksling til en UPREIT, kan modtage værdien af ejendommen i form af UPREIT-enheder.
Section 721-udvekslinger til en UPREIT skaber ikke en skattepligtig begivenhed. Dog beskattes andelshaverne ud fra generelle REIT-beskatningsstandarder. Nogle ejendomsejere kan vælge at bruge denne type investering til ejendomsplanlægning, fordi det muligvis kan omgå skatter helt.
Krav til UPREIT'er
En UPREIT er en REIT under alle standard regnskabs- og skatteretningslinjer. UPREIT'er blev oprettet for at give mulighed for bidrag af ejendom til REIT i bytte for ejerandele. Denne strukturering er derfor styret af standarderne i IRC Section 721, som diskuterer skatteskjolde for ejendomsudvekslinger. Generelt kan enhver REIT, der tillader sektion 721-udveksling inden for REIT, betragtes som en UPREIT.
De fleste REIT'er vil fokusere på et specifikt segment af ejendomsmarkedet, selvom de vejledende standarder kun dikterer, at fast ejendom og tilhørende finansiering skal udgøre mere end 90% af virksomheden. UPREITs vil typisk følge den samme investeringsstrategi med fokus på en målrettet ejendomsniche.
Sektion 721 giver vejledende standarder for frigivelse af aktionærenheder i bytte for ejendom. Sektion 721 kan være et alternativ til IRC Section 1031-udvekslinger. Sektion 1031 -udvekslinger tillader en ejendomsejer at sælge deres ejendom og investere provenuet i en lignende udveksling for at undgå skatter.
Sektion 1031-udvekslinger er dog ikke tilladt i UPREIT'er, fordi de kræver lignende udvekslinger og ikke tillader en ejendom at dele ejerskabsudvekslinger. Derfor kan Section 721-udvekslingen til en UPREIT være attraktiv. Både 721 og 1031 udvekslinger giver ejendomsejeren mulighed for at udskyde skatter.
UPREIT vs. DownREIT
UPREIT'er, DownREIT'er og alle andre særlige REIT-enheder er simpelthen REIT'er i deres kerne med særlige bestemmelser, der giver dem en vis ekstra fleksibilitet. DownREIT giver en ejendomsinvestor mulighed for at indgå et joint venture med en REIT. I en DownREIT er andelsudvekslingen primært baseret på værdien af ejendommen i joint venturet, hvilket kan skabe bedre afkast til joint venture andelsejeren.
Højdepunkter
UPREIT-ejendomsbidragydere kan udskyde skat pĂĄ salg af ejendom i bytte for UPREIT-enheder, selvom kapitalgevinstskatter pĂĄ UPREIT-enheder er underlagt standard REIT-beskatning.
Ejendom-til-aktie ombytning i en UPREIT er generelt tilladt i henhold til Section 721 i Title 26 Internal Revenue Code.
En UPREIT er en unik REIT-struktur, der giver ejendomsejere mulighed for at bytte deres ejendom til aktieejerskab i UPREIT.
