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UPREIT가 무엇인가요?

UPREIT는 우산 파트너십 부동산 투자 신탁을 의미합니다. UPREIT는 부동산 소유자가 UPREIT의 주식 소유권을 위해 자신의 자산을 교환할 수 있는 고유한 REIT 구조입니다. 그러나 UPREIT는 일반적으로 IRC( 국세청 ) 섹션 721 교환의 적용을 받습니다.

UPREIT에 대한 이해

부동산 투자 신탁 (REIT)은 Dwight D. Eisenhower에 의해 대체 부동산 뮤추얼 펀드의 일종으로 도입되었습니다. REITs는 부동산 자산과 부동산 금융 자본을 포함하는 일종의 부동산 포트폴리오로 만들어집니다. REITs는 투자자가 사업의 지분 또는 지분에 대한 투자 기여를 할 수 있도록 하는 법인입니다.

REIT가 시장에서 진화함에 따라 다양한 유형의 투자자를 제공하기 위해 몇 가지 대체 구조가 개발되었습니다. UPREIT는 그러한 구조 중 하나이며, 주로 주식 소유권에 대한 대가로 재산 기부를 허용하는 것으로 알려져 있습니다. DownREIT 및 일부 다른 대안도 파생 상품으로 만들어졌습니다 .

그들의 형성에서 REIT는 모든 유형의 비즈니스 구조를 선택할 수 있습니다. 공개적으로 거래되는 REIT는 기업으로 구성됩니다. 사설 REIT는 일반적으로 다른 상태를 선택할 수도 있지만 신탁 또는 협회로 구조화되도록 선택합니다. 대부분의 비법인과 마찬가지로 민간 기업도 법인으로 과세할 수 있는 옵션이 있습니다.

모든 REIT에서 가장 중요한 것은 IRC Title 26, Section 856-859의 요구 사항을 충족한다는 것입니다. 이러한 요구 사항을 충족할 때 REIT는 모든 수입을 주주에게 전달할 수 있습니다. 따라서 통과 소득은 공제로 간주되며 REIT는 세금을 거의 내지 않습니다. 주요 요건은 사업의 90% 이상이 부동산 자산 과 관련되어 있다는 것 입니다.

특별 고려 사항

소유주는 부동산을 판매하는 대신 유닛과 교환하여 UPREIT에 기부할 수 있습니다. 공유 단위는 일반적으로 기부된 자산과 동일한 가치를 갖습니다. REIT에 매각된 부동산은 IRC 섹션 721에 따라 보호되므로 거래로 인해 과세 대상 이벤트가 발생하지 않습니다.

자산을 공유로 전환하는 경우 UPREIT는 특별 조항을 지시할 수 있습니다. 종종 거래소는 판매자에게 부동산 판매자가 REIT에 부여할 방법을 선택할 수 있는 특수 단위를 제공합니다. 부동산 판매자는 즉시 유닛을 REIT 주식으로 전환할 수 있습니다. 최소 1년 동안 주식을 보유하고 현금을 받는 것과 같은 다른 옵션도 사용할 수 있습니다.

투자자가 자산을 UPREIT에 판매하면 UPREIT는 해당 자산과 관련된 모든 관리를 소유하게 됩니다. UPREIT 관리는 섹션 721 교환 옵션과 새 단위 보유자를 위해 함께 제공되는 모든 조항으로 인해 기본 REIT보다 다소 복잡할 수 있습니다. UPREIT 관리자는 수익 창출을 목적으로 REIT 포트폴리오를 관리할 책임이 있습니다.

UPREIT의 주식은 관리 활동, 부동산 가치 평가, 금융 거래 및 기타 발생하는 거래에 따라 변동될 수 있습니다. 이는 주주에게 변동성을 유발할 수 있습니다. UPREIT 주주는 일반적으로 언제든지 주식을 현금으로 쉽게 전환할 수 있는 유연한 유동성을 갖습니다.

유프리츠의 장점

UPREIT는 부동산을 판매하려는 모든 부동산 소유자에게 실행 가능한 옵션이 될 수 있습니다. 따라서 개인 부동산 소유자와 상업용 부동산 소유자 모두에게 어필할 수 있습니다. 섹션 721을 UPREIT로 교환하기로 선택한 부동산 소유자는 UPREIT 단위의 형태로 자산 가치를 받을 수 있습니다.

섹션 721 UPREIT로의 교환은 과세 대상 이벤트를 생성하지 않습니다. 단, 단위 보유자는 일반 REIT 과세 기준에 따라 과세됩니다. 일부 부동산 소유자는 세금을 완전히 우회할 수 있기 때문에 부동산 계획에 이러한 유형의 투자를 사용하도록 선택할 수 있습니다.

UPREIT에 대한 요구 사항

UPREIT는 모든 표준 회계 및 세금 지침에 따른 REIT입니다. UPREITs는 소유권을 교환하는 대가로 재산을 REIT에 기부할 수 있도록 만들어졌습니다. 따라서 이러한 구조화는 자산 교환 교환에 대한 세금 공제를 논의하는 IRC 섹션 721의 표준을 따릅니다. 일반적으로 REIT 내에서 섹션 721 교환을 허용하는 모든 REIT는 UPREIT로 간주될 수 있습니다.

대부분의 REIT는 부동산 시장의 특정 부문에 초점을 맞출 것이지만 지침 기준에서는 부동산 및 관련 금융이 비즈니스의 90% 이상을 구성해야 한다고 명시하고 있습니다. UPREITs는 일반적으로 표적 부동산 틈새 시장에 초점을 맞춘 동일한 투자 전략을 따릅니다.

섹션 721은 재산 대가로 주주 단위의 해제에 대한 지침 표준을 제공합니다. 섹션 721은 IRC 섹션 1031 교환의 대안이 될 수 있습니다. 섹션 1031 교환은 재산 소유자가 재산을 판매하고 세금을 피하기 위해 동종 교환에 투자할 수 있도록 허용합니다.

섹션 1031 교환은 UPREITs에서 허용되지 않습니다. 왜냐하면 그들은 같은 종류의 교환이 필요하고 부동산이 소유권 교환을 공유하는 것을 허용하지 않기 때문입니다. 따라서 Section 721을 UPREIT로 교환하는 것이 매력적일 수 있습니다. 721 및 1031 교환 모두 부동산 소유자가 세금을 연기할 수 있도록 합니다.

업릿 vs. 다운리츠

UPREITs, DownREITs 및 기타 모든 특수 REIT 엔터티는 유연성을 추가할 수 있는 특별 조항이 있는 핵심적인 REIT입니다. DownREIT를 통해 부동산 투자자는 REIT와 합작 투자를 할 수 있습니다. DownREIT에서 단위 교환은 주로 합작 투자 단위 보유자에게 더 나은 수익을 창출할 수 있는 합작 투자 자산의 가치를 기반으로 합니다.

##하이라이트

• UPREIT 자산 기부자는 UPREIT 유닛에 대한 양도소득세가 표준 REIT 과세 대상이지만 UPREIT 유닛과 교환하여 자산 판매에 대한 세금을 연기할 수 있습니다.

• UPREIT에서 주식을 교환하는 것은 일반적으로 Title 26 Internal Revenue Code의 섹션 721에 따라 허용됩니다.

• UPREIT는 부동산 소유자가 UPREIT의 주식 소유권을 위해 자신의 자산을 교환할 수 있는 고유한 REIT 구조입니다.