UPREIT

Mikä on UPREIT?

UPREIT tarkoittaa sateenvarjokumppanuuskiinteistösijoitusrahastoa. UPREIT on ainutlaatuinen REIT-rakenne, jonka avulla kiinteistönomistajat voivat vaihtaa kiinteistönsä UPREITin osakeomistukseen. UPREIT-rahastoihin sovelletaan kuitenkin yleensä Internal Revenue Code (IRC) Section 721 -vaihtoa.

UPREITien ymmärtäminen

kiinteistösijoitusrahastot (REIT) eräänlaisena vaihtoehtoisena kiinteistösijoitusrahastona. REIT:t luodaan eräänlaisena kiinteistösalkuna, joka sisältää kiinteistöt ja kiinteistörahoituspääoman. REIT on kokonaisuus, jonka avulla sijoittajat voivat tehdä sijoitusosuuksia oman pääoman ehtoisiin osuuksiin tai liiketoiminnan osakkeisiin.

REIT-rahastojen kehittyessä markkinoilla on kehitetty vaihtoehtoisia rakenteita erityyppisten sijoittajien varalle. UPREIT on yksi tällainen rakenne, joka tunnetaan ensisijaisesti omaisuusosuuksistaan vastineeksi osakeomistuksesta. DownREIT ja eräät muut vaihtoehdot on myös luotu sivuhaaroihin.

REIT:t voivat perustaessaan valita minkä tahansa liiketoimintarakenteen. Julkisesti noteeratut REIT:t rakennetaan yhtiöiksi. Yksityiset REIT:t valitsevat yleensä rakenteensa säätiön tai yhdistyksen muodossa, vaikka ne voivat myös valita muita tiloja. Kuten useimmat yhteisöt, myös yksityisillä yhteisöillä on mahdollisuus verottaa yhteisönä.

Mikä tahansa REIT:lle on ensisijaisen tärkeää, että ne täyttävät IRC-osaston 26 osien 856-859 vaatimukset. Täyttäessään nämä vaatimukset REIT voi siirtää kaikki tulonsa osakkeenomistajilleen. Sellaisenaan tulonsiirto katsotaan vähennykseksi ja REIT maksaa hyvin vähän veroja. Päävaatimus on, että yli 90 % liiketoiminnasta on kiinteistöomaisuutta.

Erityisiä huomioita

Omaisuuden myymisen sijaan omistaja voi lahjoittaa sen UPREITiin vastineeksi osuuksista. Osakeosuuksien arvo on yleensä sama kuin luovutetun omaisuuden. Koska REIT:lle myyty omaisuus kuuluu IRC § 721:n piiriin, liiketoimi ei luo verotettavaa tapahtumaa.

Kiinteistöstä osakkeeksi muunnettaessa UPREITit voivat sanella erityisiä säännöksiä. Usein pörssi tarjoaa myyjälle erityisiä yksiköitä, joiden avulla kiinteistön myyjä voi valita, miten he haluavat ansaita REITin. Kiinteistöjen myyjät voivat saada välittömästi osuudet muuntaa REITin osakkeiksi. Saatavilla voi olla myös muita vaihtoehtoja, kuten osakkeiden omistaminen vähintään vuoden ajan ja sen jälkeen rahan saaminen.

Kun sijoittaja myy kiinteistönsä UPREITille, UPREIT omistaa kiinteistön ja kaiken siihen liittyvän hallinnon. UPREIT-hallinta voi olla jonkin verran monimutkaisempaa kuin perus REIT:t, johtuen § 721 -vaihtovaihtoehdosta ja kaikista siihen liittyvistä uudelle osuudenomistajalle tarkoitetuista ehdoista. UPREIT-päälliköt ovat vastuussa REIT-salkkunsa hallinnasta tuoton saamiseksi.

UPREITin osakkeet voivat vaihdella johtamistoiminnan, kiinteistöjen arvon, rahoitussopimusten ja muiden tapahtuvien transaktioiden perusteella. Tämä voi aiheuttaa volatiliteettia osakkeenomistajille. UPREITin osakkeenomistajilla on tyypillisesti joustava likviditeetti, jonka ansiosta he voivat helposti muuttaa osakkeensa rahaksi milloin tahansa.

UPREITien edut

UPREITit voivat olla varteenotettava vaihtoehto kaikille kiinteistönomistajalle, joka haluaa myydä omaisuuttaan. Sellaisenaan se voi vedota sekä yksittäisiin kiinteistöjen omistajiin että liikekiinteistöjen omistajiin. Jokainen kiinteistön omistaja, joka päättää muuttaa § 721:n mukaisen vaihdon UPREITiksi, voi saada kiinteistön arvon UPREIT-osuuksina.

§ 721 vaihto UPREIT:ksi ei luo verotettavaa tapahtumaa. Osuudenomistajia verotetaan kuitenkin yleisten REIT-verostandardien mukaan. Jotkut kiinteistönomistajat voivat halutessaan käyttää tämäntyyppistä sijoitusta kiinteistöjen suunnitteluun, koska se voi mahdollisesti ohittaa verot kokonaan.

Vaatimukset UPREIT:ille

UPREIT on kaikkien kirjanpito- ja verotusohjeiden mukainen REIT. UPREIT-rahastot luotiin mahdollistamaan omaisuuden sijoittaminen REITiin vastineeksi omistusosuuksista. Tätä rakennetta ohjaavat siksi IRC:n pykälän 721 standardit, jossa käsitellään kiinteistöjen osakevaihtoa koskevia verosuojaa. Yleisesti ottaen mitä tahansa REIT:tä, joka sallii § 721:n mukaisen vaihdon REIT:n sisällä, voidaan pitää UPREITinä.

Useimmat REIT-yritykset keskittyvät tiettyyn kiinteistömarkkinoiden segmenttiin, vaikka ohjaavat standardit edellyttävät vain, että kiinteistöomaisuuden ja siihen liittyvän rahoituksen tulee muodostaa yli 90 prosenttia liiketoiminnasta. UPREIT-rahastot noudattavat tyypillisesti samaa sijoitusstrategiaa keskittyen kohdennettuun kiinteistöalaan.

Osakkeenomistajien osuuksien luovuttamisesta omaisuutta vastaan on ohjeellinen 721 §. Section 721 voi olla vaihtoehto IRC Section 1031 -vaihdoille. § 1031 vaihto antaa kiinteistön omistajalle mahdollisuuden myydä kiinteistönsä ja sijoittaa tuotot vastaavaan vaihtoon verojen välttämiseksi.

Pykälän 1031 vaihdot eivät kuitenkaan ole sallittuja UPREIT:issä, koska ne edellyttävät samankaltaisia vaihtoja eivätkä salli kiinteistön omistusosuuksien vaihtoa. Siksi § 721 vaihto UPREIT:ksi voi olla houkutteleva. Sekä 721- että 1031-vaihdot antavat kiinteistön omistajalle mahdollisuuden lykätä veroja.

UPREIT vs. DownREIT

UPREIT-, DownREIT- ja kaikki muut erityiset REIT-yksiköt ovat yksinkertaisesti REIT-yksiköitä ytimessään erityisillä säännöksillä, jotka antavat niille lisäjoustavuutta. DownREIT antaa kiinteistösijoittajan tehdä yhteisyrityksen REITin kanssa. DownREITissä osuudenvaihto perustuu ensisijaisesti yhteisyrityksen kiinteistön arvoon, mikä voi tuottaa parempaa tuottoa yhteisyrityksen osuudenomistajalle.

Kohokohdat

• UPREIT-kiinteistösijoittajat voivat lykätä veroja kiinteistön myynnistä vastineeksi UPREIT-osuuksista, vaikka UPREIT-osuuksien myyntivoittoverot ovat tavallisen REIT-veron alaisia.

• Omaisuuden vaihtaminen osakkeisiin UPREITissä on yleensä sallittua osaston 26 Internal Revenue Code pykälän 721 mukaisesti.

• UPREIT on ainutlaatuinen REIT-rakenne, jonka avulla kiinteistönomistajat voivat vaihtaa kiinteistönsä UPREITin osakeomistukseen.