UPREIT

O que é um UPREIT?

UPREIT significa parceria guarda-chuva de investimento imobiliário. Um UPREIT é uma estrutura de REIT exclusiva que permite que os proprietários troquem sua propriedade por participação acionária no UPREIT. No entanto, os UPREITs geralmente estão sujeitos às trocas da Seção 721 do Internal Revenue Code (IRC).

Entendendo os UPREITs

fundos de investimento imobiliário (REITs) foram introduzidos por Dwight D. Eisenhower como um tipo de fundo mútuo imobiliário alternativo. Os REITs são criados como um tipo de portfólio imobiliário que inclui imóveis e capital de financiamento imobiliário. Os REITs são uma entidade que permite que os investidores façam contribuições de investimento para unidades de participação ou ações do negócio.

À medida que os REITs evoluíram no mercado, algumas estruturas alternativas foram desenvolvidas para atender a diferentes tipos de investidores. A UPREIT é uma dessas estruturas, conhecida principalmente por sua permissão de contribuições de propriedade em troca de participação acionária. O DownREIT e algumas outras alternativas também foram criadas como ramificações.

Na sua formação, os REITs podem optar por assumir qualquer tipo de estrutura empresarial. Os REITs de capital aberto serão estruturados como corporações. Os REITs privados geralmente escolherão ser estruturados como um trust ou associação, embora também possam escolher outros status. Como a maioria das não-corporações, as entidades privadas também têm a opção de serem tributadas como uma corporação.

O que é primordialmente importante para qualquer REIT é que eles atendam aos requisitos do IRC Título 26, Seções 856-859. Ao atender a esses requisitos, um REIT pode repassar todos os seus rendimentos aos seus acionistas. Como tal, o rendimento de repasse é considerado uma dedução e o REIT paga muito pouco em impostos. O principal requisito é que mais de 90% do negócio seja de ativos imobiliários.

Considerações Especiais

Em vez de vender a propriedade, um proprietário pode contribuir para um UPREIT em troca de unidades. As unidades de participação geralmente têm o mesmo valor que a propriedade contribuída. Uma vez que o imóvel vendido ao REIT está abrangido pelo artigo 721.º do IRC, a transação não cria facto gerador.

Na conversão de propriedade em ação, os UPREITs podem ditar disposições especiais. Muitas vezes, a bolsa fornece ao vendedor unidades especiais que permitem ao vendedor do imóvel escolher como gostaria de investir no REIT. Os vendedores de imóveis podem ser autorizados a converter imediatamente unidades em ações REIT. Outras opções também podem estar disponíveis, como manter ações por um período mínimo de um ano e depois receber dinheiro.

Uma vez que um investidor vende sua propriedade para uma UPREIT, a UPREIT possui a propriedade e toda a administração envolvida com ela. O gerenciamento do UPREIT pode ser um pouco mais complexo do que os REITs básicos por causa da opção de troca da Seção 721 e todas as disposições que o acompanham para o novo titular de unidades. Os gerentes UPREIT são responsáveis por gerenciar seu portfólio de REIT com o objetivo de gerar retornos.

As ações da UPREIT podem flutuar com base nas atividades de gestão, avaliação dos imóveis, negócios de financiamento e quaisquer outras transações que ocorram. Isso pode criar volatilidade para os acionistas. Os acionistas da UPREIT normalmente terão liquidez flexível, o que lhes permite converter facilmente suas ações em dinheiro sempre que quiserem.

Benefícios dos UPREITs

Os UPREITs podem ser uma opção viável para qualquer proprietário que pretenda vender a sua propriedade. Como tal, pode atrair proprietários individuais e proprietários comerciais. Qualquer proprietário de propriedade que opte por fazer uma troca da Seção 721 por uma UPREIT pode receber o valor da propriedade na forma de unidades UPREIT.

As trocas da Seção 721 em um UPREIT não criam um evento tributável. No entanto, os titulares de unidades são tributados com base nas normas gerais de tributação do REIT. Alguns proprietários podem optar por usar esse tipo de investimento para o planejamento imobiliário, pois pode evitar completamente os impostos.

Requisitos para UPREITs

Um UPREIT é um REIT sob todas as diretrizes contábeis e fiscais padrão. Os UPREITs foram criados para permitir a contribuição de propriedade para o REIT em troca de ações de propriedade. Esta estruturação é, portanto, pautada pelas normas da Secção 721 do IRC que trata dos benefícios fiscais para permutas de imóveis. Em geral, qualquer REIT que permita trocas da Seção 721 dentro do REIT pode ser considerado um UPREIT.

A maioria dos REITs se concentrará em um segmento específico do mercado imobiliário, embora os padrões de orientação apenas ditem que a propriedade imobiliária e o financiamento associado devem representar mais de 90% do negócio. Os UPREITs normalmente seguem a mesma estratégia de investimento, concentrando-se em um nicho imobiliário direcionado.

A Seção 721 fornece padrões orientadores para a liberação de unidades de acionistas em troca de propriedade. A Seção 721 pode ser uma alternativa às trocas da Seção 1031 do IRC. As trocas da Seção 1031 permitem que um proprietário venda sua propriedade e invista o produto em uma troca semelhante para evitar impostos.

No entanto, as trocas da Seção 1031 não são permitidas em UPREITs porque exigem trocas semelhantes e não permitem que uma propriedade compartilhe trocas de propriedade. Portanto, a troca da Seção 721 em um UPREIT pode ser atraente. Ambas as trocas 721 e 1031 permitem que o proprietário do imóvel adie os impostos.

UPREIT vs. DownREIT

UPREITs, DownREITs e todas as outras entidades REIT especiais são simplesmente REITs em sua essência com disposições especiais que lhes permitem alguma flexibilidade adicional. O DownREIT permite que um investidor imobiliário entre em uma joint venture com um REIT. Em um DownREIT, a troca de unidades é baseada principalmente no valor da propriedade na joint venture, o que pode gerar melhores retornos para o cotista da joint venture.

##Destaques

• Contribuintes de propriedade UPREIT podem diferir impostos sobre a venda de propriedade em troca de unidades UPREIT, embora os impostos sobre ganhos de capital em unidades UPREIT estejam sujeitos à tributação padrão do REIT.

• As trocas de propriedade por ações em um UPREIT geralmente são permitidas sob a Seção 721 do Código da Receita Federal do Título 26.

• Um UPREIT é uma estrutura de REIT única que permite que os proprietários troquem sua propriedade por participação acionária no UPREIT.