UPREIT

Co to jest UPREIT?

UPREIT oznacza partnerstwo parasolowe w zakresie inwestycji w nieruchomości. UPREIT to unikalna struktura REIT, która umożliwia właścicielom nieruchomości wymianę ich nieruchomości na własność udziałów w UPREIT. Jednak UPREIT podlegają na ogół wymianom na podstawie sekcji 721 Kodeksu Podatkowego (IRC).

Zrozumienie UPREIT

Fundusze Inwestycyjne w Nieruchomości (REIT) zostały wprowadzone przez Dwighta D. Eisenhowera jako rodzaj alternatywnego funduszu inwestycyjnego na rynku nieruchomości. REIT są tworzone jako rodzaj portfela nieruchomości, który obejmuje nieruchomości i kapitał finansujący nieruchomości. REIT to podmiot, który umożliwia inwestorom wnoszenie wkładów inwestycyjnych w jednostki kapitałowe lub udziały firmy.

W miarę rozwoju REIT na rynku opracowano kilka alternatywnych struktur, aby zapewnić różne rodzaje inwestorów. UPREIT jest jedną z takich struktur, znaną przede wszystkim z odpisu wkładów majątkowych w zamian za posiadanie udziałów. DownREIT i kilka innych alternatyw również zostało stworzonych jako odgałęzienia.

Tworząc REIT-y mogą wybrać dowolny rodzaj struktury biznesowej. REIT notowane na giełdzie będą miały strukturę korporacji. Prywatne REIT zazwyczaj wybierają strukturę trustu lub stowarzyszenia, choć mogą również wybrać inne statusy. Podobnie jak większość organizacji niebędących korporacjami, podmioty prywatne mają również możliwość opodatkowania jako korporacja.

Najważniejsze dla każdego REIT jest to, że spełnia wymagania IRC Title 26, Sekcje 856-859. Spełniając te wymagania, REIT może przekazywać wszystkie swoje dochody swoim udziałowcom. W związku z tym dochód z przeniesienia jest uważany za odliczenie, a REIT płaci bardzo niewiele podatków. Głównym wymaganiem jest, aby ponad 90% działalności dotyczyło aktywów nieruchomościowych.

Uwagi specjalne

Zamiast sprzedawać nieruchomość, właściciel może wnieść ją do UPREIT w zamian za jednostki. Jednostki udziałowe mają na ogół taką samą wartość jak wnoszony majątek. Ponieważ nieruchomość sprzedana REIT jest objęta sekcją 721 IRC, transakcja nie powoduje powstania zdarzenia podatkowego.

W przypadku konwersji nieruchomości na udziały UPREIT mogą narzucać specjalne przepisy. Często giełda udostępnia sprzedającemu specjalne jednostki, które pozwalają sprzedającemu nieruchomość wybrać, w jaki sposób chce objąć REIT. Sprzedawcy nieruchomości mogą mieć możliwość natychmiastowej zamiany jednostek na akcje REIT. Dostępne mogą być również inne opcje, takie jak posiadanie akcji przez co najmniej jeden rok, a następnie otrzymanie gotówki.

Gdy inwestor sprzeda swoją nieruchomość UPREIT, UPREIT jest właścicielem nieruchomości i wszystkich zaangażowanych w nią administracji. Zarządzanie UPREIT może być nieco bardziej złożone niż podstawowe REIT ze względu na opcję wymiany na podstawie sekcji 721 i wszystkie związane z nią postanowienia dla nowego posiadacza jednostek. Menedżerowie UPREIT są odpowiedzialni za zarządzanie swoim portfelem REIT w celu generowania zwrotów.

Udziały UPREIT mogą podlegać wahaniom w zależności od czynności zarządczych, wyceny nieruchomości, transakcji finansowania i wszelkich innych zachodzących transakcji. Może to powodować zmienność dla akcjonariuszy. Akcjonariusze UPREIT zazwyczaj mają elastyczną płynność, która pozwala im łatwo wymieniać swoje akcje na gotówkę, kiedy tylko zechcą.

Korzyści z UPREIT

UPREIT mogą być realną opcją dla każdego właściciela nieruchomości, który chce sprzedać swoją nieruchomość. Jako taki może spodobać się zarówno indywidualnym właścicielom nieruchomości, jak i właścicielom nieruchomości komercyjnych. Każdy właściciel nieruchomości, który zdecyduje się dokonać wymiany na podstawie Sekcji 721 na UPREIT, może otrzymać wartość nieruchomości w postaci jednostek UPREIT.

Wymiana sekcji 721 na UPREIT nie powoduje powstania zdarzenia podatkowego. Jednak posiadacze jednostek są opodatkowani na podstawie ogólnych standardów opodatkowania REIT. Niektórzy właściciele nieruchomości mogą zdecydować się na wykorzystanie tego rodzaju inwestycji do planowania nieruchomości, ponieważ może to całkowicie ominąć podatki.

Wymagania dotyczące UPREIT

UPREIT to REIT zgodnie ze wszystkimi standardowymi wytycznymi księgowymi i podatkowymi. UPREITy zostały utworzone, aby umożliwić wniesienie majątku do REIT w zamian za udziały własnościowe. Ta struktura jest zatem kierowana przez standardy IRC Sekcji 721, które omawiają osłony podatkowe dla wymiany nieruchomości na akcje. Ogólnie rzecz biorąc, każdy REIT, który umożliwia wymianę na podstawie sekcji 721 w ramach REIT, można uznać za UPREIT.

Większość REIT-ów skoncentruje się na określonym segmencie rynku nieruchomości, chociaż wytyczne mówią jedynie, że nieruchomości i związane z nimi finansowanie muszą stanowić ponad 90% biznesu. Firmy UPREIT zazwyczaj stosują tę samą strategię inwestycyjną, koncentrując się na docelowej niszy nieruchomości.

Sekcja 721 zawiera wytyczne dotyczące zwalniania jednostek udziałowców w zamian za majątek. Sekcja 721 może być alternatywą dla wymian IRC Sekcja 1031. Giełdy sekcji 1031 pozwalają właścicielowi nieruchomości sprzedać swoją nieruchomość i zainwestować dochody w podobnej wymianie, aby uniknąć podatków.

Wymiana na podstawie sekcji 1031 nie jest jednak dozwolona w UPREIT, ponieważ wymagają one wymiany podobnego rodzaju i nie pozwalają na dzielenie się wymianą własności. Dlatego wymiana sekcji 721 na UPREIT może być atrakcyjna. Zarówno 721, jak i 1031 giełdy pozwalają właścicielowi nieruchomości na odroczenie podatków.

UPREIT vs. DownREIT

UPREIT-y, DownREIT-y i wszystkie inne specjalne podmioty typu REIT to po prostu REIT-y ze specjalnymi przepisami, które zapewniają im pewną dodatkową elastyczność. DownREIT umożliwia inwestorowi nieruchomości wejście w spółkę joint venture z REIT. W DownREIT wymiana jednostek opiera się przede wszystkim na wartości nieruchomości we wspólnym przedsięwzięciu, co może generować lepsze zwroty dla posiadacza jednostki wspólnego przedsięwzięcia.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Wpłacający nieruchomości UPREIT mogą odroczyć podatki od sprzedaży nieruchomości w zamian za jednostki UPREIT, chociaż podatki od zysków kapitałowych od jednostek UPREIT podlegają standardowemu opodatkowaniu REIT.

• Wymiana nieruchomości na udziały w UPREIT jest generalnie dozwolona na mocy sekcji 721 tytułu 26 Internal Revenue Code.

• UPREIT to unikalna struktura REIT, która umożliwia właścicielom nieruchomości wymianę ich nieruchomości na własność udziałów w UPREIT.