UPREIT

Что такое UPREIT?

UPREIT означает зонтичное товарищество, инвестиционный фонд недвижимости. UPREIT — это уникальная структура REIT, которая позволяет владельцам собственности обменивать свою собственность на владение акциями в UPREIT. Тем не менее, UPREIT, как правило, подлежат обмену в соответствии с разделом 721 Налогового кодекса (IRC).

Понимание UPREIT

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) были введены Дуайтом Д. Эйзенхауэром как тип альтернативного паевого инвестиционного фонда недвижимости. REIT создаются как тип портфеля недвижимости, который включает объекты недвижимости и капитал для финансирования недвижимости. REIT — это организация, которая позволяет инвесторам вносить инвестиционные взносы в виде паев или акций бизнеса.

По мере развития REIT на рынке были разработаны некоторые альтернативные структуры для различных типов инвесторов. UPREIT является одной из таких структур, в первую очередь известной тем, что позволяет вносить имущественные взносы в обмен на владение акциями. DownREIT и некоторые другие альтернативы также были созданы как ответвления.

При своем формировании REIT могут выбрать любой тип бизнес-структуры. Публичные REIT будут структурированы как корпорации. Частные REIT обычно предпочитают быть структурированными как траст или ассоциация, хотя они также могут выбирать другие статусы. Как и большинство некорпораций, частные лица также могут облагаться налогом как корпорация.

Что в первую очередь важно для любого REIT, так это то, что они соответствуют требованиям IRC Title 26, разделы 856-859. При соблюдении этих требований REIT может передавать весь свой доход своим акционерам. Таким образом, сквозной доход считается вычетом, и REIT платит очень мало налогов. Главное требование состоит в том, чтобы более 90% бизнеса относилось к активам в сфере недвижимости.

Особые соображения

Вместо продажи собственности владелец может внести ее в UPREIT в обмен на единицы. Единицы акций обычно имеют ту же стоимость, что и вносимое имущество. Поскольку недвижимость, проданная REIT, подпадает под действие раздела 721 IRC, сделка не создает налогооблагаемого события.

При конвертации собственности в акции UPREIT могут диктовать особые условия. Часто биржа предоставляет продавцу специальные единицы, которые позволяют продавцу недвижимости выбирать, как он хотел бы вложить в REIT. Продавцам недвижимости может быть разрешено немедленно конвертировать паи в акции REIT. Также могут быть доступны другие варианты, такие как владение акциями в течение как минимум одного года, а затем получение наличных.

Как только инвестор продает свою собственность UPREIT, UPREIT становится владельцем собственности и всей связанной с ней администрации. Управление UPREIT может быть несколько более сложным, чем базовые REIT, из-за возможности обмена в соответствии с Разделом 721 и всех положений, связанных с ним, для нового держателя паев. Менеджеры UPREIT несут ответственность за управление своим портфелем REIT с целью получения прибыли.

Акции UPREIT могут колебаться в зависимости от деятельности руководства, оценки недвижимости, финансовых сделок и любых других происходящих транзакций. Это может создать нестабильность для акционеров. Акционеры UPREIT, как правило, имеют гибкую ликвидность, которая позволяет им легко конвертировать свои акции в наличные в любое время.

Преимущества UPREIT

UPREIT могут быть жизнеспособным вариантом для любого владельца недвижимости, желающего продать свою собственность. Таким образом, он может понравиться как частным владельцам недвижимости, так и владельцам коммерческой недвижимости. Любой владелец собственности, решивший произвести обмен согласно Разделу 721 на UPREIT, может получить стоимость собственности в виде единиц UPREIT.

Обмен по Разделу 721 на UPREIT не создает налогооблагаемого события. Однако владельцы паев облагаются налогом на основе общих стандартов налогообложения REIT. Некоторые владельцы недвижимости могут использовать этот тип инвестиций для планирования недвижимости, потому что это может полностью обойти налоги.

Требования для UPREIT

UPREIT — это REIT в соответствии со всеми стандартными правилами бухгалтерского и налогового учета. UPREIT были созданы, чтобы позволить вносить имущество в REIT в обмен на доли собственности. Таким образом, это структурирование регулируется стандартами раздела 721 IRC, в котором обсуждаются налоговые щиты для обмена имуществом на акции. Как правило, любой REIT, который допускает обмен в рамках Раздела 721 внутри REIT, может считаться UPREIT.

Большинство REIT будут сосредоточены на определенном сегменте рынка недвижимости, хотя руководящие стандарты только предписывают, что недвижимость и связанное с ней финансирование должны составлять более 90% бизнеса. UPREIT обычно придерживаются одной и той же инвестиционной стратегии, сосредотачиваясь на целевой нише недвижимости.

Раздел 721 содержит руководящие стандарты для высвобождения паев акционеров в обмен на собственность. Раздел 721 может быть альтернативой обменам IRC Section 1031. Обмен по разделу 1031 позволяет владельцу собственности продавать свою собственность и инвестировать вырученные средства в аналогичный обмен, чтобы избежать уплаты налогов.

Однако обмены по разделу 1031 не разрешены в UPREIT, поскольку они требуют однородных обменов и не позволяют обмениваться собственностью. Таким образом, обмен по Разделу 721 на UPREIT может быть привлекательным. Биржи 721 и 1031 позволяют владельцу собственности откладывать налоги.

UPREIT против DownREIT

UPREIT, DownREIT и все другие специальные организации REIT — это просто REIT по своей сути со специальными положениями, которые обеспечивают им дополнительную гибкость. DownREIT позволяет инвестору в недвижимость создать совместное предприятие с REIT. В случае DownREIT обмен паями основан в первую очередь на стоимости имущества в совместном предприятии, что может обеспечить более высокую прибыль для держателя паев совместного предприятия.

Особенности

• Вкладчики имущества UPREIT могут отсрочить налоги на продажу имущества в обмен на единицы UPREIT, хотя налоги на прирост капитала по единицам UPREIT подлежат стандартному налогообложению REIT.

• Обмен имуществом на акции в UPREIT обычно разрешен в соответствии с разделом 721 Раздела 26 Налогового кодекса.

• UPREIT — это уникальная структура REIT, которая позволяет владельцам собственности обменивать свою собственность на владение акциями в UPREIT.