UPREIT

एक UPREIT क्या है?

UPREIT का मतलब अम्ब्रेला पार्टनरशिप रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट है। UPREIT एक अद्वितीय REIT संरचना है जो संपत्ति के मालिकों को UPREIT में शेयर स्वामित्व के लिए अपनी संपत्ति का आदान-प्रदान करने की अनुमति देती है। हालाँकि, UPREITs आम तौर पर आंतरिक राजस्व संहिता (IRC) धारा 721 एक्सचेंजों के अधीन होते हैं।

UPREITs को समझना

रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) को ड्वाइट डी। आइजनहावर द्वारा एक प्रकार के वैकल्पिक रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड के रूप में पेश किया गया था। आरईआईटी एक प्रकार के रियल एस्टेट पोर्टफोलियो के रूप में बनाए जाते हैं जिसमें रियल एस्टेट संपत्तियां और रियल एस्टेट वित्तपोषण पूंजी शामिल होती है। आरईआईटी एक ऐसी संस्था है जो निवेशकों को इक्विटी इकाइयों या व्यवसाय के शेयरों के लिए निवेश योगदान करने की अनुमति देती है।

जैसा कि आरईआईटी बाजार में विकसित हुआ है, विभिन्न प्रकार के निवेशकों को प्रदान करने के लिए कुछ वैकल्पिक संरचनाएं विकसित की गई हैं। UPREIT एक ऐसी संरचना है, जिसे मुख्य रूप से शेयर स्वामित्व के बदले में संपत्ति के योगदान की अनुमति के लिए जाना जाता है। डाउनरेइट और कुछ अन्य विकल्प भी शाखा के रूप में बनाए गए हैं ।

अपने गठन में, आरईआईटी किसी भी प्रकार की व्यावसायिक संरचना को लेने का विकल्प चुन सकते हैं। सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाले आरईआईटी को निगमों के रूप में संरचित किया जाएगा। निजी आरईआईटी आम तौर पर एक ट्रस्ट या एसोसिएशन के रूप में संरचित होने का चयन करेंगे, हालांकि वे अन्य स्थितियों को भी चुन सकते हैं। अधिकांश गैर-निगमों की तरह, निजी संस्थाओं के पास भी निगम के रूप में कर लगाने का विकल्प होता है।

किसी भी आरईआईटी के लिए मुख्य रूप से महत्वपूर्ण यह है कि वे आईआरसी शीर्षक 26, धारा 856-859 की आवश्यकताओं को पूरा करते हैं। इन आवश्यकताओं को पूरा करते समय, एक आरईआईटी अपनी सारी आय अपने शेयरधारकों को दे सकता है। जैसे, पास-थ्रू आय को कटौती माना जाता है और आरईआईटी करों में बहुत कम भुगतान करता है। मुख्य आवश्यकता यह है कि 90% से अधिक व्यवसाय अचल संपत्ति संपत्ति से संबंधित है ।

विशेष ध्यान

संपत्ति बेचने के बजाय, एक मालिक इकाइयों के बदले में इसे UPREIT में योगदान कर सकता है। शेयर इकाइयों का आम तौर पर योगदान की गई संपत्ति के समान मूल्य होता है। चूंकि आरईआईटी को बेची गई संपत्ति आईआरसी धारा 721 के तहत आती है, इसलिए लेनदेन कर योग्य घटना नहीं बनाता है।

संपत्ति-से-शेयर रूपांतरण में, UPREITs विशेष प्रावधान निर्धारित कर सकते हैं। अक्सर, एक्सचेंज विक्रेता को विशेष इकाइयाँ प्रदान करता है जो संपत्ति विक्रेता को यह चुनने की अनुमति देता है कि वे आरईआईटी में कैसे निहित होना चाहते हैं। संपत्ति विक्रेताओं को तुरंत इकाइयों को आरईआईटी शेयरों में बदलने की अनुमति दी जा सकती है। अन्य विकल्प भी उपलब्ध हो सकते हैं जैसे कम से कम एक वर्ष के लिए शेयर रखना और फिर नकद प्राप्त करना।

एक बार जब कोई निवेशक अपनी संपत्ति UPREIT को बेच देता है, तो UPREIT संपत्ति और उससे जुड़े सभी प्रशासन का मालिक होता है। धारा 721 एक्सचेंज विकल्प और नए यूनिटधारक के लिए इसके साथ आने वाले सभी प्रावधानों के कारण UPREIT प्रबंधन बुनियादी आरईआईटी की तुलना में कुछ अधिक जटिल हो सकता है। UPREIT प्रबंधक रिटर्न उत्पन्न करने के उद्देश्य से अपने REIT पोर्टफोलियो के प्रबंधन के लिए जिम्मेदार हैं।

UPREIT के शेयर प्रबंधन की गतिविधियों, अचल संपत्ति संपत्तियों के मूल्यांकन, वित्तपोषण सौदों और होने वाले किसी भी अन्य लेनदेन के आधार पर उतार-चढ़ाव कर सकते हैं। यह शेयरधारकों के लिए अस्थिरता पैदा कर सकता है। UPREIT शेयरधारकों के पास आमतौर पर लचीली तरलता होगी जो उन्हें अपने शेयरों को आसानी से नकदी में बदलने की अनुमति देती है जब भी वे चुनते हैं।

UPREITs के लाभ

UPREITs अपनी संपत्ति बेचने के इच्छुक किसी भी संपत्ति के मालिक के लिए एक व्यवहार्य विकल्प हो सकता है। जैसे, यह व्यक्तिगत संपत्ति मालिकों और वाणिज्यिक संपत्ति मालिकों दोनों से अपील कर सकता है। कोई भी संपत्ति का मालिक जो UPREIT में धारा 721 का आदान-प्रदान करने का विकल्प चुनता है, संपत्ति का मूल्य UPREIT इकाइयों के रूप में प्राप्त कर सकता है।

UPREIT में धारा 721 का आदान-प्रदान कर योग्य घटना नहीं बनाता है। हालांकि, सामान्य आरईआईटी कराधान मानकों के आधार पर यूनिटधारकों पर कर लगाया जाता है। कुछ संपत्ति मालिक संपत्ति योजना के लिए इस प्रकार के निवेश का उपयोग करना चुन सकते हैं क्योंकि यह संभवतः करों को पूरी तरह से बायपास कर सकता है।

UPREITs के लिए आवश्यकताएँ

UPREIT सभी मानक लेखांकन और कर दिशानिर्देशों के तहत एक REIT है। स्वामित्व शेयरों के बदले में आरईआईटी में संपत्ति के योगदान की अनुमति देने के लिए यूपीआरईआईटी बनाए गए थे। इसलिए यह संरचना आईआरसी धारा 721 के मानकों द्वारा निर्देशित है जो एक्सचेंजों को साझा करने के लिए संपत्ति के लिए कर ढाल पर चर्चा करती है। सामान्य तौर पर, कोई भी आरईआईटी जो आरईआईटी के भीतर धारा 721 एक्सचेंजों की अनुमति देता है, उसे यूपीआरईआईटी माना जा सकता है।

अधिकांश आरईआईटी अचल संपत्ति बाजार के एक विशिष्ट खंड पर ध्यान केंद्रित करेंगे, हालांकि मार्गदर्शक मानक केवल यह निर्धारित करते हैं कि अचल संपत्ति संपत्ति और संबद्ध वित्तपोषण को 90% से अधिक व्यवसाय बनाना चाहिए। UPREITs आम तौर पर एक ही निवेश रणनीति का पालन करेंगे, एक लक्षित रियल एस्टेट क्षेत्र पर ध्यान केंद्रित करेंगे।

धारा 721 संपत्ति के बदले शेयरधारक इकाइयों की रिहाई के लिए मार्गदर्शक मानक प्रदान करती है। धारा 721 आईआरसी धारा 1031 एक्सचेंजों का एक विकल्प हो सकता है। धारा 1031 एक्सचेंज एक संपत्ति के मालिक को अपनी संपत्ति बेचने और करों से बचने के लिए आय को एक तरह के एक्सचेंज में निवेश करने की अनुमति देता है।

UPREITs में धारा 1031 एक्सचेंजों की अनुमति नहीं है, क्योंकि उन्हें समान प्रकार के एक्सचेंजों की आवश्यकता होती है और संपत्ति को स्वामित्व एक्सचेंजों को साझा करने की अनुमति नहीं देते हैं। इसलिए, धारा 721 एक UPREIT में विनिमय आकर्षक हो सकता है। 721 और 1031 दोनों एक्सचेंज संपत्ति के मालिक को करों को स्थगित करने की अनुमति देते हैं।

UPREIT बनाम। डाउनरेइट

UPREITs, DownREITs, और अन्य सभी विशेष REIT संस्थाएं विशेष प्रावधानों के साथ उनके मूल में केवल REIT हैं जो उन्हें कुछ अतिरिक्त लचीलेपन की अनुमति देती हैं। डाउनरीट एक संपत्ति निवेशक को आरईआईटी के साथ एक संयुक्त उद्यम में प्रवेश करने की अनुमति देता है। डाउनरीट में, यूनिट एक्सचेंज मुख्य रूप से संयुक्त उद्यम में संपत्ति के मूल्य पर आधारित होता है जो संयुक्त उद्यम यूनिटधारक के लिए बेहतर रिटर्न बना सकता है।

##हाइलाइट

• UPREIT संपत्ति योगदानकर्ता UPREIT इकाइयों के बदले संपत्ति की बिक्री पर करों को स्थगित कर सकते हैं, हालांकि UPREIT इकाइयों पर पूंजीगत लाभ कर मानक REIT कराधान के अधीन हैं।

• UPREIT में संपत्ति के लिए शेयर एक्सचेंजों को आम तौर पर शीर्षक 26 आंतरिक राजस्व संहिता की धारा 721 के तहत अनुमति दी जाती है।

• एक UPREIT एक अद्वितीय REIT संरचना है जो संपत्ति के मालिकों को UPREIT में शेयर स्वामित्व के लिए अपनी संपत्ति का आदान-प्रदान करने की अनुमति देती है।