UPREIT

Che cos'è un UPREIT?

UPREIT significa fondo di investimento immobiliare di partnership ombrello. Un UPREIT è una struttura REIT unica che consente ai proprietari di immobili di scambiare la loro proprietà con la proprietà azionaria nell'UPREIT. Tuttavia, gli UPREIT sono generalmente soggetti agli scambi della sezione 721 dell'Internal Revenue Code (IRC).

Capire UPREIT

I fondi di investimento immobiliare (REIT) sono stati introdotti da Dwight D. Eisenhower come un tipo di fondo comune di investimento immobiliare alternativo. I REIT sono creati come un tipo di portafoglio immobiliare che include proprietà immobiliari e capitale di finanziamento immobiliare. I REIT sono un'entità che consente agli investitori di effettuare contributi di investimento per quote di capitale o azioni dell'azienda.

Con l'evoluzione dei REIT nel mercato, sono state sviluppate alcune strutture alternative per fornire diversi tipi di investitori. L'UPREIT è una di queste strutture, nota principalmente per la sua indennità di contributi di proprietà in cambio di proprietà azionaria. Anche il DownREIT e alcune altre alternative sono state create come propaggini.

Nella loro formazione, i REIT possono scegliere di assumere qualsiasi tipo di struttura aziendale. I REIT quotati in borsa saranno strutturati come società. I REIT privati generalmente sceglieranno di essere strutturati come un trust o un'associazione sebbene possano anche scegliere altri stati. Come la maggior parte delle non società, anche gli enti privati hanno la possibilità di essere tassati come società.

Ciò che è principalmente importante per qualsiasi REIT è che soddisfino i requisiti dell'IRC Titolo 26, Sezioni 856-859. Quando soddisfa questi requisiti, un REIT può trasferire tutto il suo reddito ai suoi azionisti. In quanto tale, il reddito pass-through è considerato una detrazione e il REIT paga pochissimo in tasse. Il requisito principale è che più del 90% del business riguardi il patrimonio immobiliare.

Considerazioni speciali

Invece di vendere la proprietà, un proprietario può contribuire a un UPREIT in cambio di unità. Le quote di partecipazione hanno generalmente lo stesso valore dell'immobile conferito. Poiché la proprietà venduta al REIT è coperta dalla Sezione 721 dell'IRC, la transazione non crea un evento imponibile.

Nella conversione da proprietà a condivisione, UPREIT può dettare disposizioni speciali. Spesso, lo scambio fornisce al venditore unità speciali che consentono al venditore di proprietà di scegliere come investire nel REIT. I venditori di immobili possono essere autorizzati a convertire immediatamente le unità in azioni REIT. Potrebbero anche essere disponibili altre opzioni come la detenzione di azioni per un minimo di un anno e poi la ricezione di contanti.

Una volta che un investitore vende la propria proprietà a un UPREIT, UPREIT possiede la proprietà e tutta l'amministrazione coinvolta. La gestione dell'UPREIT può essere leggermente più complessa rispetto ai REIT di base a causa dell'opzione di scambio della Sezione 721 e di tutte le disposizioni che ne derivano per il nuovo detentore di quote. I gestori UPREIT sono responsabili della gestione del proprio portafoglio REIT allo scopo di generare rendimenti.

Le azioni dell'UPREIT possono oscillare in base alle attività di gestione, valutazione delle proprietà immobiliari, operazioni di finanziamento e qualsiasi altra transazione che si verifica. Questo può creare volatilità per gli azionisti. Gli azionisti UPREIT disporranno in genere di liquidità flessibile che consente loro di convertire facilmente le proprie azioni in contanti ogni volta che lo desiderano.

Vantaggi di UPREIT

Gli UPREIT possono essere un'opzione praticabile per qualsiasi proprietario di proprietà che cerca di vendere la propria proprietà. In quanto tale, può attrarre sia i singoli proprietari di immobili che i proprietari di immobili commerciali. Qualsiasi proprietario di proprietà che sceglie di effettuare uno scambio della Sezione 721 in un UPREIT può ricevere il valore della proprietà sotto forma di unità UPREIT.

Gli scambi della sezione 721 in un UPREIT non creano un evento imponibile. Tuttavia, i detentori di quote sono tassati in base agli standard generali di tassazione REIT. Alcuni proprietari di immobili possono scegliere di utilizzare questo tipo di investimento per la pianificazione patrimoniale perché può eventualmente aggirare del tutto le tasse.

Requisiti per UPREIT

Un UPREIT è un REIT in base a tutte le linee guida contabili e fiscali standard. Gli UPREIT sono stati creati per consentire il conferimento di proprietà al REIT in cambio di quote di proprietà. Questa strutturazione è quindi guidata dagli standard della sezione 721 dell'IRC che discute gli scudi fiscali per gli scambi di proprietà. In generale, qualsiasi REIT che consente scambi della Sezione 721 all'interno del REIT può essere considerato un UPREIT.

La maggior parte dei REIT si concentrerà su un segmento specifico del mercato immobiliare, anche se gli standard guida impongono solo che la proprietà immobiliare e i relativi finanziamenti debbano costituire più del 90% dell'attività. Gli UPREIT in genere seguiranno la stessa strategia di investimento, concentrandosi su una nicchia immobiliare mirata.

La sezione 721 fornisce norme guida per il rilascio di quote degli azionisti in cambio di proprietà. La sezione 721 può essere un'alternativa agli scambi della sezione IRC 1031. Gli scambi della sezione 1031 consentono al proprietario di una proprietà di vendere la propria proprietà e di investire i proventi in uno scambio simile per evitare le tasse.

Tuttavia, gli scambi della sezione 1031 non sono consentiti negli UPREIT perché richiedono scambi simili e non consentono a una proprietà di condividere gli scambi di proprietà. Pertanto, lo scambio della Sezione 721 in un UPREIT può essere interessante. Sia gli scambi 721 che 1031 consentono al proprietario di differire le tasse.

UPREIT contro DownREIT

UPREIT, DownREIT e tutte le altre entità REIT speciali sono semplicemente REIT al centro con disposizioni speciali che consentono loro una maggiore flessibilità. Il DownREIT consente a un investitore immobiliare di entrare in una joint venture con un REIT. In un DownREIT, lo scambio di unità si basa principalmente sul valore della proprietà nella joint venture che può creare rendimenti migliori per il detentore di quote della joint venture.

Mette in risalto

• I contribuenti immobiliari UPREIT possono differire le tasse sulla vendita di proprietà in cambio di unità UPREIT sebbene le imposte sulle plusvalenze sulle unità UPREIT siano soggette alla tassazione REIT standard.

• Gli scambi di proprietà per azioni in un UPREIT sono generalmente consentiti ai sensi della Sezione 721 del Titolo 26 Codice delle entrate interne.

• Un UPREIT è una struttura REIT unica che consente ai proprietari di immobili di scambiare la loro proprietà con la proprietà azionaria nell'UPREIT.