UPREIT

Vad är en UPREIT?

UPREIT betyder paraplypartnerskap för fastighetsinvesteringar. En UPREIT är en unik REIT-struktur som tillåter fastighetsägare att byta ut sin egendom mot aktieägande i UPREIT. Emellertid är UPREITs i allmänhet föremål för Internal Revenue Code (IRC) Section 721 exchanges.

Förstå UPREITs

Fastighetsinvesteringsfonder (REITs) introducerades av Dwight D. Eisenhower som en typ av alternativa fastighetsfonder. REITs skapas som en typ av fastighetsportfölj som inkluderar fastigheter och fastighetsfinansieringskapital. REITs är en enhet som tillåter investerare att ge investeringsbidrag för aktier eller aktier i verksamheten.

I takt med att REITs har utvecklats på marknaden har vissa alternativa strukturer utvecklats för att ge olika typer av investerare. UPREIT är en sådan struktur, främst känd för sin tillåtelse av egendomsbidrag i utbyte mot aktieägande. DownREIT och några andra alternativ har också skapats som utlöpare .

I sin bildande kan REITs välja att ta på sig vilken typ av affärsstruktur som helst. Börsnoterade REIT kommer att struktureras som företag. Privata REITs kommer i allmänhet att välja att struktureras som en trust eller förening även om de också kan välja andra statusar. Liksom de flesta icke-företag har även privata enheter möjlighet att beskattas som ett företag.

Det som är primärt viktigt för alla REIT är att de uppfyller kraven i IRC Titel 26, avsnitt 856-859. När de uppfyller dessa krav kan en REIT överföra hela sin inkomst till sina aktieägare. Som sådan anses genomströmningsinkomsten vara ett avdrag och REIT betalar väldigt lite i skatt. Huvudkravet är att mer än 90 % av verksamheten avser fastighetstillgångar.

Särskilda överväganden

Istället för att sälja fastigheter kan en ägare bidra med den till en UPREIT i utbyte mot enheter. Aktieandelarna har i allmänhet samma värde som den inskjutna fastigheten. Eftersom egendomen som säljs till REIT omfattas av IRC Section 721, skapar transaktionen ingen skattepliktig händelse.

Vid konvertering av egendom till aktie kan UPREITs föreskriva särskilda bestämmelser. Ofta förser utbytet säljaren med särskilda enheter som gör att fastighetssäljaren kan välja hur de vill intjäna REIT. Fastighetssäljare kan tillåtas att omedelbart konvertera andelar till REIT-aktier. Andra alternativ kan också vara tillgängliga som att hålla aktier i minst ett år och sedan ta emot kontanter.

När en investerare säljer sin fastighet till en UPREIT äger UPREIT fastigheten och all administration som är involverad med den. UPREIT-förvaltning kan vara något mer komplex än grundläggande REITs på grund av Section 721-utbytesalternativet och alla bestämmelser som följer med det för den nya andelsägaren. UPREIT-förvaltare är ansvariga för att hantera sin REIT-portfölj i syfte att generera avkastning.

Aktier i UPREIT kan fluktuera baserat på förvaltningsaktiviteter, värdering av fastigheter, finansieringsaffärer och alla andra transaktioner som inträffar. Detta kan skapa volatilitet för aktieägarna. UPREITs aktieägare kommer vanligtvis att ha flexibel likviditet som gör att de enkelt kan konvertera sina aktier till kontanter när de vill.

Fördelar med UPREITs

UPREITs kan vara ett genomförbart alternativ för alla fastighetsägare som vill sälja sin fastighet. Som sådan kan den tilltala både enskilda fastighetsägare och kommersiella fastighetsägare. Varje fastighetsägare som väljer att göra ett Section 721-byte till en UPREIT kan få värdet på fastigheten i form av UPREIT-enheter.

Sektion 721 utbyten till en UPREIT skapar inte en skattepliktig händelse. Däremot beskattas andelsägarna utifrån allmänna REIT-beskattningsnormer. Vissa fastighetsägare kan välja att använda denna typ av investering för fastighetsplanering eftersom det möjligen kan kringgå skatter helt och hållet.

Krav för UPREITs

En UPREIT är en REIT enligt alla standardriktlinjer för redovisning och skatt. UPREITs skapades för att möjliggöra bidrag av egendom till REIT i utbyte mot ägarandelar. Denna strukturering styrs därför av standarderna i IRC Section 721 som diskuterar skatteskydd för utbyte av egendom att dela. I allmänhet kan varje REIT som tillåter 721-utbyten inom REIT betraktas som en UPREIT.

De flesta REITs kommer att fokusera på ett specifikt segment av fastighetsmarknaden, även om de vägledande standarderna endast dikterar att fastigheter och tillhörande finansiering måste utgöra mer än 90% av verksamheten. UPREITs kommer vanligtvis att följa samma investeringsstrategi, med fokus på en riktad fastighetsnisch.

Avsnitt 721 ger vägledande standarder för frisläppande av aktieägarenheter i utbyte mot egendom. Section 721 kan vara ett alternativ till IRC Section 1031-utbyten. Avsnitt 1031 utbyten tillåter en fastighetsägare att sälja sin egendom och investera intäkterna i ett liknande utbyte för att undvika skatter.

Sektion 1031-utbyten är dock inte tillåtna i UPREITs eftersom de kräver liknande utbyten och inte tillåter en fastighet att dela ägarbyten. Därför kan Section 721-utbytet till en UPREIT vara attraktivt. Både 721 och 1031 börser tillåter fastighetsägaren att skjuta upp skatten.

UPREIT vs. DownREIT

UPREITs, DownREITs och alla andra speciella REIT-enheter är helt enkelt REITs i sin kärna med särskilda bestämmelser som ger dem en viss extra flexibilitet. DownREIT tillåter en fastighetsinvesterare att ingå ett joint venture med en REIT. I en DownREIT baseras andelsbytet i första hand på värdet av fastigheten i joint venturet vilket kan skapa bättre avkastning för joint venture andelsägaren.

Höjdpunkter

• UPREIT-fastighetsgivare kan skjuta upp skatt på försäljning av fastighet i utbyte mot UPREIT-enheter, även om kapitalvinstskatter på UPREIT-enheter är föremål för standard REIT-beskattning.

• Byten av egendom mot aktier i en UPREIT är i allmänhet tillåtna enligt avsnitt 721 i Title 26 Internal Revenue Code.

• En UPREIT är en unik REIT-struktur som tillåter fastighetsägare att byta ut sin fastighet mot aktieägande i UPREIT.