UPREIT

UPREITとは何ですか？

UPREITとは、アンブレラパートナーシップの不動産投資信託を意味します。 UPREITは、不動産所有者がUPREITの株式所有権と資産を交換できるようにする独自のREIT構造です。ただし、UPREITは通常、内国歳入法（IRC）セクション721の交換の対象となります。

##UPREITを理解する

不動産投資信託（REIT）は、代替不動産投資信託の一種としてドワイトDアイゼンハワーによって導入されました。 REITは、不動産物件と不動産融資資本を含む一種の不動産ポートフォリオとして作成されます。 REITは、投資家がエクイティユニットまたは事業の株式に投資貢献できるようにするエンティティです。

REITが市場で進化するにつれて、さまざまなタイプの投資家に提供するためにいくつかの代替構造が開発されました。 UPREITはそのような構造の1つであり、主に株式所有と引き換えに資産拠出を許可することで知られています。 DownREITおよびその他のいくつかの代替手段も派生物として作成されています。

その形成において、REITはあらゆるタイプの事業構造を引き受けることを選択できます。上場REITは法人として構成されます。プライベートREITは通常、他のステータスを選択することもありますが、信託または協会として構成されることを選択します。ほとんどの非法人と同様に、民間企業にも法人として課税されるオプションがあります。

REITにとって主に重要なことは、IRC Title 26、Sections856-859の要件を満たしていることです。これらの要件を満たすと、REITはその収入のすべてを株主に渡すことができます。そのため、パススルー所得は控除と見なされ、REITはほとんど税金を支払いません。主な要件は、ビジネスの90％以上が不動産資産に関連していることです。

##特別な考慮事項

所有者は、不動産を売却する代わりに、ユニットと引き換えにUPREITに寄付することができます。シェアユニットは通常、寄贈物件と同じ価値があります。 REITに売却された不動産はIRCセクション721の対象となるため、この取引によって課税対象となるイベントは発生しません。

資産から株式への転換では、UPREITが特別な規定を指示する場合があります。多くの場合、取引所は売り手に特別なユニットを提供し、不動産売り手がREITにどのように投資したいかを選択できるようにします。不動産の売り手は、ユニットをすぐにREIT株に転換することが許可される場合があります。少なくとも1年間株式を保有し、その後現金を受け取るなど、他のオプションも利用できる場合があります。

投資家が自分の資産をUPREITに売却すると、UPREITがその資産とそれに関連するすべての管理者を所有します。 UPREITの管理は、セクション721の交換オプションと、新しい投資主のためにそれに付随するすべての規定のために、基本的なREITよりもいくらか複雑になる可能性があります。 UPREITマネージャーは、リターンを生み出す目的でREITポートフォリオを管理する責任があります。

UPREITの株式は、経営活動、不動産の評価、資金調達取引、およびその他の発生する取引に基づいて変動する可能性があります。これは株主にボラティリティを生み出す可能性があります。 UPREITの株主は通常、柔軟な流動性を備えているため、いつでも簡単に株式を現金に換えることができます。

##UPREITのメリット

UPREITは、不動産を売却しようとしている不動産所有者にとって実行可能なオプションです。このように、それは個々の不動産所有者と商業用不動産所有者の両方にアピールすることができます。セクション721をUPREITに交換することを選択した不動産所有者は、UPREITユニットの形で不動産の価値を受け取ることができます。

UPREITへのセクション721交換は、課税対象のイベントを作成しません。ただし、投資主は一般的なREIT課税基準に基づいて課税されます。一部の不動産所有者は、税金を完全に回避できる可能性があるため、このタイプの投資を不動産計画に使用することを選択する場合があります。

##UPREITの要件

UPREITは、すべての標準的な会計および税務ガイドラインに基づくREITです。 UPREITは、所有権の共有と引き換えにREITへの資産の拠出を可能にするために作成されました。したがって、この構造化は、交換を共有するための資産の税シールドについて説明しているIRCセクション721の基準によって導かれます。一般的に、REIT内でセクション721の交換を可能にするREITは、UPREITと見なすことができます。

ほとんどのREITは不動産市場の特定のセグメントに焦点を合わせますが、指針となる基準では、不動産とそれに関連する資金調達が事業の90％以上を占める必要があると定められているだけです。 UPREITは通常、対象となる不動産ニッチに焦点を合わせて、同じ投資戦略に従います。

セクション721は、財産と引き換えに株主ユニットを解放するための指針となる基準を提供します。セクション721は、IRCセクション1031交換の代替となる可能性があります。セクション1031の取引所では、不動産所有者が不動産を売却し、その収益を同種交換に投資して税金を回避することができます。

ただし、セクション1031の交換は、同種交換を必要とし、プロパティが所有権交換を共有することを許可しないため、UPREITでは許可されていません。したがって、セクション721のUPREITへの交換は魅力的です。 721と1031の両方の取引所では、不動産所有者は税金を繰り延べることができます。

##UPREITとDownREIT

UPREIT、DownREIT、およびその他すべての特別なREITエンティティは、それらにいくつかの追加の柔軟性を可能にする特別な規定を備えた、中核となる単なるREITです。 DownREITにより、不動産投資家はREITとの合弁事業を開始することができます。 DownREITでは、ユニット交換は主に合弁事業の資産の価値に基づいており、合弁事業の投資主にとってより良いリターンを生み出すことができます。

##ハイライト

-UPREITの不動産寄稿者は、UPREITユニットと引き換えに不動産の売却にかかる税金を繰り延べることができますが、UPREITユニットのキャピタルゲイン税は標準のREIT課税の対象となります。

-UPREITでの株式交換は、通常、タイトル26内国歳入法のセクション721で許可されています。

-UPREITは、不動産所有者がUPREITの株式所有権と資産を交換できるようにする独自のREIT構造です。