Maanvuokraus
Mikä on maanvuokrasopimus?
Maavuokrasopimus on sopimus, jossa vuokralainen saa rakentaa kiinteistön vuokra - aikana, jonka jälkeen maa ja kaikki parannukset luovutetaan kiinteistön omistajalle.
Kuinka maanvuokrasopimus toimii
Maavuokrasopimus tarkoittaa, että parannukset ovat kiinteistön omistajan omistuksessa, ellei poikkeusta luoda, ja siinä määrätään, että vuokralainen maksaa kaikki vuokra-ajan aikana aiheutuvat verot. Koska maavuokrasopimus antaa vuokranantajalle mahdollisuuden ottaa kaikki parannukset vuokra-ajan päätyttyä, vuokranantaja voi myydä kiinteistön korkeammalla hinnalla. Maavuokrasopimuksia kutsutaan usein myös maavuokrasopimuksiksi, koska vuokranantajat vuokraavat vain maan.
Vaikka niitä käytetään pääasiassa liiketiloissa, maavuokrasopimukset eroavat suuresti muista kaupallisista vuokrasopimuksista, kuten kauppakeskuksissa ja toimistorakennuksista. Näissä muissa vuokrasopimuksissa ei yleensä määrätä vuokralleottajaa ottamaan vastuuta yksiköstä. Sen sijaan näiltä vuokralaisilta veloitetaan vuokraa, jotta he voivat harjoittaa liiketoimintaansa. Maavuokrasopimus tarkoittaa maan vuokraamista pitkäaikaiseksi - tyypillisesti 50-99 vuodeksi - vuokralaiselle, joka rakentaa kiinteistölle rakennuksen.
99 vuoden vuokrasopimus on yleensä kiinteistön pisin mahdollinen vuokra-aika. Se oli aiemmin yleisen lain mukaan pisin mahdollinen. 99 vuoden vuokrasopimukset ovat kuitenkin edelleen yleisiä, mutta ne eivät ole enää lain mukaan pisin mahdollinen.
Maavuokrasopimuksessa määritellään, kuka omistaa maan ja kuka omistaa rakennuksen sekä kiinteistön parannukset. Monet vuokranantajat käyttävät maavuokrasopimuksia keinona säilyttää kiinteistönsä omistusoikeus suunnittelusyistä, välttääkseen pääomavoittoja ja tuottaakseen tuloja. Vuokralaiset ovat yleensä vastuussa kaikista kuluista. Tämä sisältää rakentamisen, korjaukset, kunnostukset, parannukset, verot, vakuutukset ja kaikki kiinteistöön liittyvät rahoituskulut.
Vuokralaiset ottavat yleensä vastuun kaikista taloudellisista näkökohdista maavuokrasopimuksessa, mukaan lukien vuokrat, verot, rakentaminen, vakuutukset ja rahoitus.
Esimerkki maanvuokrasopimuksesta
Maavuokrasopimuksia käyttävät usein franchising- ja suurmyymälät sekä muut kaupalliset tahot. Yrityksen pääkonttori ostaa yleensä maa-alueen ja antaa vuokralaisen/kehittäjälle mahdollisuuden rakentaa ja käyttää tiloja. On hyvä mahdollisuus, että lähelläsi sijaitseva McDonald's, Starbucks tai Dunkin Donuts on sidottu maavuokrasopimukseen.
Heinäkuussa 2016 New Yorkissa toimiva sijoitusyhtiö AllianceBernstein osti BLDG Managementilta 99 vuoden maavuokrasopimuksen New Yorkin George Washington -hotellille 100,4 miljoonan dollarin arvoisella kaupalla. BLDG osti hotellin alun perin, kun se oli suljettuna vuonna 1994. Vaikka Manhattanilla sijaitseva School of Visual Arts käytti rakennusta opiskelija-asuntoina, BLDG jätti huhtikuussa 2016 suunnitelmat kiinteistön palauttamiseksi hotelliksi, jossa oli ravintola ja baari. , ja maanpinnan tason myymälät. Kiinteistö toimii tällä hetkellä Freehand Hotelina, boutique-hotellina New Yorkin Flatironin alueella.
Joitakin minkä tahansa maanvuokrasopimuksen perusteita tulisi sisältää:
Vuokrasopimuksen ehdot
Sekä vuokranantajan että vuokralaisen oikeudet
Rahoituksen ehdot
Käytä määräyksiä
Maksut
Omistusvakuutus
Oletus
Toissijaiset vs. toissijaiset maanvuokrasopimukset
Maavuokralaiset rahoittavat usein parannuksia ottamalla velkaa. Toissijaisessa tontinvuokrasopimuksessa vuokranantaja hyväksyy kiinteistön saatavien alemman prioriteetin, jos vuokralainen laiminlyö parannuslainan. Toisin sanoen alisteinen maanvuokranantaja mahdollistaa olennaisesti kiinteistökirjan olevan vakuutena, jos vuokralainen laiminlyö parannuslainan. Tämäntyyppisissä maavuokrasopimuksissa vuokranantaja voi neuvotella korkeammista vuokramaksuista vastineeksi vuokralaisen laiminlyönnistä ottamasta riskistä. Tästä voi olla hyötyä myös vuokranantajalle, koska rakennuksen rakentaminen hänen tontilleen nostaa hänen omaisuutensa arvoa.
Sitä vastoin toissijainen maanvuokrasopimus antaa vuokranantajalle mahdollisuuden säilyttää kiinteistövaatimusten etusija siltä varalta, että vuokralainen laiminlyö parannuslainan. Koska lainanantaja ei voi ottaa maata omistukseensa, jos lainaa ei ole maksettu, laina-ammattilaiset saattavat olla epäröineet pidentää asuntolainaa parannuksia varten. Vaikka vuokranantaja säilyttää kiinteistön omistusoikeuden, hänen on tyypillisesti perittävä vuokralaiselta pienempi vuokra.
Maavuokrasopimuksen edut ja haitat
Maavuokrasopimuksesta voi olla hyötyä sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle.
Vuokralaisen edut
Maavuokrasopimus antaa vuokralaisen rakentaa kiinteistön erinomaisella paikalla, jota hän ei itse voinut ostaa. Tästä syystä suuret ketjuliikkeet, kuten Whole Foods ja Starbucks, käyttävät usein maavuokrasopimuksia yritysten laajentumissuunnitelmissaan.
Maavuokrasopimus ei myöskään edellytä vuokralaiselle käsirahaa maan turvaamiseksi, kuten kiinteistön ostaminen edellyttäisi. Maavuokrasopimuksen hankintaan liittyy siis vähemmän omaa pääomaa, mikä vapauttaa käteistä muihin tarkoituksiin ja parantaa maankäytön tuottoa.
Kaikki maavuokrasopimuksesta maksetut vuokrat voivat olla vähennyskelpoisia osavaltion ja liittovaltion tuloveroissa, mikä tarkoittaa vuokralaisen yleisen verotaakan pienenemistä.
Vuokranantajan edut
Maanomistaja saa tasaista tuloa vuokralaiselle säilyttäen samalla kiinteistön omistusoikeuden. Maavuokrasopimus sisältää tyypillisesti eskalaatiolausekkeen, joka takaa vuokrankorotukset ja häätöoikeudet, jotka tarjoavat suojaa vuokran tai muiden kulujen laiminlyönnille.
Maavuokrasopimuksia käyttävä vuokranantaja saa myös verosäästöjä. Jos he myyvät kiinteistön suoraan vuokralaiselle, he saavat myynnistä voittoa. Suorittamalla tämän tyyppisen vuokrasopimuksen heidän ei tarvitse ilmoittaa voittoja. Mutta heidän saamansa vuokraan saattaa liittyä joitain verovaikutuksia.
Vuokrasopimuksen määräyksistä riippuen vuokranantaja voi myös säilyttää jonkin verran määräysvaltaa kiinteistöön, mukaan lukien sen käyttö ja sen kehittäminen. Tämä tarkoittaa, että vuokranantaja voi hyväksyä tai hylätä kaikki muutokset maa-alueeseen.
Vuokralaisen haitat
Koska vuokranantajat saattavat vaatia hyväksynnän ennen muutosten tekemistä, vuokralainen voi kohdata esteitä kiinteistön käytössä tai kehittämisessä. Tämän seurauksena vuokralaisella voi olla enemmän rajoituksia ja vähemmän joustavuutta.
Maavuokraprosessiin liittyvät kustannukset voivat olla korkeammat kuin jos vuokralainen ostaisi kiinteistön suoraan. Vuokrat, verot, parannukset, luvat sekä mahdolliset odotusajat vuokranantajan hyväksynnälle voivat kaikki olla kalliita.
Vuokranantajan haitat
Vuokranantajat, jotka eivät sisällytä vuokrasopimuksiinsa asianmukaisia määräyksiä ja lausekkeita, menettävät hallinnan vuokralaisille, joiden kiinteistöjä kehitetään. Siksi on aina tärkeää, että molemmat osapuolet tarkistavat vuokrasopimuksensa ennen allekirjoittamista.
Kiinteistön sijaintipaikasta riippuen maavuokrasopimuksen käytöllä voi olla suurempia verovaikutuksia vuokranantajalle. Vaikka he eivät välttämättä saa myyntivoittoa, vuokraa pidetään tulona. Vuokraa siis verotetaan tavanomaisen verokannan mukaan, mikä saattaa lisätä verorasitusta.
Kohokohdat
Maavuokrasopimus on sopimus, jossa vuokralainen voi vuokra-aikana kehittää kiinteistöä, jonka jälkeen se luovutetaan kiinteistön omistajalle.
Vuokralaiset, joilla ei muuten ole varaa ostaa maata, voivat rakentaa kiinteistön maavuokrasopimuksella, kun taas vuokranantajat saavat tasaisen tulon ja säilyttävät hallinnan kiinteistönsä käyttöön ja kehittämiseen.
Tonttivuokrasopimukset solmivat yleensä kaupallisia vuokranantajia, jotka tyypillisesti vuokraavat maata 50–99 vuodeksi vuokralaisille, jotka rakentavat tontille rakennuksia.
