Vedenalainen
Mitä vedenalainen tarkoittaa?
"Vedenalainen" on termi rahoitussopimukselle tai omaisuuserälle, jonka arvo on pienempi kuin sen nimellisarvo. Yleisemmin termiä käytetään kuitenkin suhteessa taloon tai muuhun merkittävään omaisuuteen, jolla on omaisuuserään maksamatta oleva asuntolaina tai laina, joka on suurempi kuin omaisuuden arvo.
Kummassakin tapauksessa haltijalla on omaisuuserä, jolla ei ole itseisarvoa. Kiinnityksen tai lainan tapauksessa omaisuuden haltija on todellisuudessa velkaa enemmän kuin omaisuus on arvoltaan.
Vedenalaista kutsutaan joskus myös "ylösalaiseksi".
Vedenalaisen ymmärtäminen
Omaisuus on vedenalainen, jos siitä maksettu hinta on korkeampi kuin sen nykyinen markkina-arvo. Yleisesti ottaen mikä tahansa paperin ( realisoitumaton ) tappio liittyy vedenalaiseen omaisuuteen.
Yleisemmin vedenalainen liittyy vipuvaikutukseen tai lainaamiseen, jolloin se tarkoittaa omaisuuden omistamista, jonka arvo on pienempi kuin kyseiseen omaisuuteen liittyvä laina. Arvopaperikaupassa tämä voi tapahtua marginaalitilillä,. jossa elinkeinonharjoittaja omistaa vipuvaikutteisen osakkeen, mutta yritys (osake) tekee konkurssin, eivätkä osakeomistukset enää kata sitä marginaalia tai lainaa, jonka välittäjä on alun perin antanut ostaa osakkeita. Tili on veden alla, ja sijoittajan on löydettävä varoja muualta maksaakseen takaisin osakemarkkinoilla menettämänsä rahat (lainan). Tämä tunnetaan marginaalivaatimuksena.
Tällainen tilanne voi syntyä myös ei-rahoitusomaisuuden kanssa. Jos uusi auto ostetaan lainalla, ostaja joutuu lähes välittömästi veden alle, koska auto alenee heti, kun se ajetaan pois tontilta, kun taas lainaa maksetaan hitaasti vuosien aikana. Lopulta, kun maksuja tehdään enemmän ja auto heikkenee hitaammin, auto nousee takaisin veden yläpuolelle. Esimerkiksi 10 vuodessa laina maksetaan pois, mutta omistaja voi luultavasti myydä auton muutamalla tuhannella dollarilla, riippuen ajoneuvon merkistä ja kunnosta.
Erityisiä huomioita
Veden alla oleminen lainalla ei ole aina kamalaa. Niin kauan kuin maksuja on suoritettu, laina maksetaan takaisin ja vedenalainen tilanne voi päätyä väliaikaiseksi. Vedenalaiset tilanteet voidaan kuitenkin useimmiten välttää etsimällä varmuusmarginaalia ostettavan omaisuuden ja lainasumman suhteen.
Hyvän kaupan saaminen talosta tai autosta, jossa omaisuuden arvo voitaisiin myydä kalliimmalla kuin mitä maksetaan (jos jonkin aikaa) tarkoittaa, että lainasumma on pienempi ja omaisuuden arvon ja lainan välillä on suurempi puskuri määrä. Tämä tarkoittaa, että omaisuuden arvon pitäisi laskea enemmän, jotta se olisi veden alla. Vertaa sitä pariskuntaan, joka maksaa liikaa talosta ja maksaa 300 000 dollaria tarjouskilpailussa talosta, jonka arvo on todella vain 280 000 dollaria. Riippuen siitä, kuinka paljon ne laskevat, ne voivat olla veden alla välittömästi, tai jos asuntojen hinnat laskevat, ne voivat olla veden alla huomattavasti lyhyessä ajassa.
Maksujen puuttuminen tai lisäkulujen kertyminen lainaehtojen rikkomisesta voi kasvattaa lainasummaa nopeasti. Tämä voi aiheuttaa lainan siirtymisen veden alle tai syvemmälle veden alle. Lainanantajat ovat usein valmiita etsimään ratkaisuja lainanottajien kanssa, jos taloudelliset kamppailut ovat lyhytaikaisia, koska lainanantaja ei halua joutua myymään vedenalaista omaisuutta maksaakseen lainan vain osittain takaisin tappiolla.
Jos käsittelet taloudellisia ongelmia, keskustele rahoitussuunnittelijan, velkaneuvojan ja/tai lainanantajan kanssa auttaaksesi löytämään ratkaisun ennen kuin ongelma pahenee.
Vedenalaiset asuntolainat
Kiinteistöissä vedenalaisella tarkoitetaan tilannetta, jossa talon tai muun omaisuuden arvo on pienempi kuin lainasta velkaa. Vedenalainen asuntolaina on siis asuntolaina, jonka pääoma on suurempi kuin asunnon vapaa markkina-arvo. Tämä tilanne voi syntyä, kun kiinteistöjen arvot laskevat. Vedenalaisessa asuntolainassa asunnonomistajalla ei välttämättä ole omaa pääomaa lainattavaksi. Vedenalainen asuntolaina voi mahdollisesti estää lainanottajaa jälleenrahoittamasta tai myymästä asuntoa, ellei heillä ole rahaa maksaa tappiota omasta taskusta.
Tämä negatiivinen arvo aiheuttaa ongelmia sekä asunnon omistajalle että asuntolainan haltijalle. Jos asunnonomistajan on muutettava, asunnon myynti ei tuota riittävästi varoja asuntolainanottajan maksamiseen edes ennen transaktiomaksuja. Tässä tapauksessa asunnonomistajan on löydettävä lisävaroja tai tehtävä lyhyeksi myynti kolmannen osapuolen kanssa. Tämäntyyppiset ongelmat puolestaan johtavat oikeudellisiin taisteluihin ja mahdollisiin vaikeuksiin sekä alkuperäiselle asunnonomistajalle että kolmannelle osapuolelle.
Lyhyeksi myynti vaikeuttaa prosessia, jolla alkuperäinen lainanantaja saa takaisin rahansa, mutta merkittävämpi ongelma vedenalaisissa asuntolainoissa ilmeni asuntokuplan 2006–2007 ja 2008–2009 romahtamisen jälkeen. Asunnonomistajat, jotka olivat velkaa enemmän kuin kotinsa arvo, lähtivät hiljaa pois investoinneistaan. Tämä johti asuntolainojen laiminlyöntiin,. mikä jätti lainanantajapankeille tappioita ja lisäkustannuksia hankittujen asuntojen likvidoinnista .
Vedenalaiset asuntolainat olivat yleinen ongelma asuntojen omistajien keskuudessa vuoden 2008 finanssikriisin huipulla, mikä johti muun muassa asuntojen hintojen huomattavaan deflaatioon.
Esimerkki vedenalaisesta asuntolainasta
Oletetaan, että henkilö näkee talon, josta hän pitää, arvolla 400 000 dollaria. Heillä on 40 000 dollaria ennakkomaksua varten tai 10%. Ei sisällä muita maksuja ja asuntolainavakuutusta, mikä tarkoittaa, että osa ennakkomaksusta ei mene pääomalle. Oletetaan yksinkertaisuuden vuoksi, että ostaja saa lainaa 360 000 dollarilla.
Asuntolainaa ja käsirahaa käyttämällä ostaja maksaa asunnon. Useita kuukausia oston jälkeen he huomaavat, että samankaltaisia taloja heidän alueellaan myydään huomattavasti alle 400 000 dollarilla. Samankaltaisia koteja, joita kutsutaan co mpparableiksi,. myydään 350 000 dollarilla. Lainan arvo 360 000 dollaria on pudonnut vain asteittain 359 000 dollariin, koska suuri osa alkumaksuista menee korkoon eikä pääomaan, mutta talon arvo on vain 350 000 dollaria. Jos talo myytiin, se ei pystyisi maksamaan lainaa pois. Tätä kutsutaan vedenalaiseksi tai ylösalaisin olemiseksi.
Mikäli asuntomarkkinat tasaantuvat, laina lopulta maksetaan pois eikä asuntolaina ole enää veden alla. Veden alla oleminen pieni määrä tai lyhyt aika ei ole suuri ongelma. Pitkäaikainen ja suuri määrä veden alla on merkki huonosta ostosta, huonosta ajoituksesta tai huonoista markkinaolosuhteista. Mahdollisesti kaikki kolme.
Talo voi olla veden alla useista syistä. Mahdollisesti asunnon ostaja maksoi liikaa. Talo saattoi olla arvoltaan vain 350 000 dollaria koko ajan, mutta myyjä pyysi lisää ja ostaja oli valmis maksamaan sen.
Vaihtoehtoisesti kiinteistön arvo on voinut laskea. 400 000 dollaria saattoi olla hyvä hinta tuolloin, mutta viimeaikainen talouden taantuma tarkoittaa, että työpaikkoja on vähemmän, eikä niin monella ihmisellä ole varaa asuntoonsa. Pakotettu myymään kiinteistöjen arvot laskevat.
Kiinteistöjen arvot heikkenevät usein hitaasti, mutta voivat muuttua nopeasti tietyillä alueilla. Esimerkiksi pienessä kaupungissa kiinteistöjen arvot voivat romahtaa hyvin nopeasti, jos pääasiallinen työllistäjä, esimerkiksi tehdas tai kaivos, sulkeutuu.
Kohokohdat
Se viittaa yleensä lainaan omaisuuteen, joka on suurempi kuin omaisuuden arvo.
Vedenalainen tarkoittaa, että omaisuus on arvoltaan pienempi kuin siitä maksettiin.
Vedenalaiset tilanteet voidaan usein, mutta ei aina, välttää etsimällä hyviä tarjouksia ja luomalla varmuusmarginaali omaisuuden arvon ja lainasumman välille.
Asunnonomistaja on veden alla, jos hänen asuntolainansa on suurempi kuin asunnon arvo.
