Kolmiosapuolisopimus
Mikä on kolmiosapuolisopimus?
Kolmiosapuolisopimus on kolmen eri osapuolen välinen liikesopimus. Asuntolaina-alalla solmitaan usein kolmi- tai kolmikantasopimus uuden asunnon tai asuntokompleksin rakennusvaiheessa, jotta varmistetaan niin sanotut siltalainat itse rakentamiseen. Tällaisissa tapauksissa lainasopimukseen osallistuvat ostaja, lainanantaja ja rakentaja.
Kolmiosapuolisopimusten ymmärtäminen
Kolmikantasopimuksissa määritellään eri vakuudet ja ehdolliset maksut kolmen osapuolen välillä laiminlyönnin yhteydessä.
Erityisesti kolmiosainen asuntolainasopimus tulee tarpeelliseksi silloin, kun rahaa lainataan kiinteistöön, jota ei ole vielä rakennettu tai kunnostettu. Sopimukset ratkaisevat mahdollisesti ristiriitaiset kiinteistövaatimukset, jos lainanottaja - yleensä tuleva asunnonomistaja - laiminlyö maksunsa tai ehkä jopa kuolee rakentamisen aikana.
Esimerkiksi töiden ajoituksen ja laadukkaan työn varmistamiseksi lainanottaja ei halua maksaa rakentajalle ennen kuin työ on valmis. Mutta näin rakentaja on vaarassa jäädä palkkaamatta töiden valmistuttua, kun hän on velkaa alihankkijoille, kuten putkimiehille ja sähköasentajille. Tässä tapauksessa rakentaja voi vaatia kiinteistön niin sanottua rakennuspantioikeutta; eli oikeus menettämiseen, jos niitä ei makseta. Mutta sillä välin pankilla on myös vaatimus omaisuudesta, jos lainanottaja laiminlyö lainan.
Tyypillisessä kolmiosapuolisessa sopimuksessa sanottu syrjäytyminen selventää omaisuuden luovutuksen vaatimuksia, jos lainanottaja ei maksa velkansa tai kuolee.
Kuinka kolmiosapuolisopimus toimii
Kolmiosaisessa rakennuslainasopimuksessa luetellaan tyypillisesti kaikkien kolmen osapuolen oikeudet ja oikeussuojakeinot lainanottajan, lainanantajan ja rakentajan näkökulmasta. Siinä kerrotaan rakentamisen vaiheet, lopullinen myyntihinta, hallintapäivämäärä sekä lainan korko ja maksuaikataulu. Se määrittelee myös oikeudellisen prosessin, joka tunnetaan nimellä subrogation,. joka määrittää, kuka, miten ja milloin kiinteistön arvopaperit siirretään osapuolten välillä.
Esimerkiksi lainanottajan kuoleman sattuessa rakentajalla voi olla ensimmäinen oikeus vaatia rakentajalta aikaa ja materiaaleja; Pankki säilyttää sitten panttioikeuden jäljellä olevaan omaisuuteen – yleensä itse maa-alueeseen.
Muut kolmiosapuolisopimusten käyttötavat
Joissakin tapauksissa kolmiosapuolisopimukset voivat koskea kiinteistön omistajaa, arkkitehtuuria tai suunnittelijaa ja rakennusurakoitsijaa. Tällaiset sopimukset ovat pohjimmiltaan "tuottamuksettomia" järjestelyjä, joissa kaikki osapuolet sitoutuvat korjaamaan omat virheensä tai laiminlyöntinsä eivätkä aseta muita osapuolia vastuuseen vilpittömässä mielessä tehdyistä laiminlyönneistä tai virheistä. Virheiden ja viivästysten välttämiseksi niihin sisältyy usein yksityiskohtainen laatusuunnitelma ja täsmennetään, milloin ja missä osapuolten väliset säännölliset tapaamiset järjestetään.
Kohokohdat
– Kolmiosapuolisopimus on kolmen osapuolen välinen sopimus. Termiä voidaan soveltaa mihin tahansa kauppaan, mutta sitä käytetään yleisesti asuntolainamarkkinoilla.
Asuntolainoissa kolmi- tai kolmikantasopimus syntyy yleensä kiinteistön rakennusvaiheessa siltalainojen turvaamiseksi.
Kolmikantaisessa kolme osapuolta ovat ostaja (tai lainan saaja), lainanantaja ja kiinteistön rakentava yritys.
