Rachat
Qu'est-ce qu'un rachat ?
Un rachat est une technique de financement hypothécaire par laquelle l'acheteur tente d'obtenir un taux d'intérêt inférieur pendant au moins les premières années de l' hypothèque ou éventuellement toute sa durée. Un rachat 2-1, par exemple, est un type spécifique de rachat de prêt hypothécaire qui permet aux acheteurs de maison d'économiser sur leur taux d'intérêt pendant les deux premières années du prêt. Les rachats peuvent également utiliser une structure 3-2-1.
Rachats expliqués
Les rachats sont faciles à comprendre si vous les considérez comme une subvention hypothécaire offerte par le vendeur au nom de l'acheteur. En règle générale, le vendeur verse des fonds sur un compte séquestre qui subventionne le prêt pendant les premières années, ce qui se traduit par un paiement mensuel inférieur sur l'hypothèque. Ce paiement inférieur permet à l'acheteur de se qualifier plus facilement pour l'hypothèque. Les constructeurs ou les vendeurs peuvent offrir une option de rachat pour aider à augmenter les chances de vendre la propriété, en la rendant plus abordable.
Le constructeur ou le vendeur de la propriété fournit généralement des paiements à l'institution de prêt hypothécaire, ce qui, à son tour, réduit le taux d'intérêt mensuel de l'acheteur et, par conséquent, le paiement mensuel. Le vendeur de la maison, cependant, augmentera généralement le prix d'achat de la maison pour compenser les coûts de l'accord de rachat.
Astuce
Les acheteurs de maison peuvent choisir un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) s'ils prévoient de refinancer une fois le terme du taux initial terminé ou s'ils prévoient de vendre la propriété avant que le taux ne s'ajuste.
Structuration du rachat
Les conditions de rachat peuvent être structurées de différentes manières pour les prêts hypothécaires. La plupart des rachats durent quelques années, puis les versements hypothécaires augmentent à un taux standard une fois le rachat expiré. Un rachat de prêt hypothécaire 3-2-1 et 2-1 sont deux structures courantes que les prêteurs peuvent utiliser.
Rachat 3-2-1
Dans un rachat 3-2-1,. l'acheteur paie des paiements inférieurs sur le prêt pendant les trois premières années. Pour chacune des trois premières années de l'hypothèque, le taux d'intérêt de l'acheteur augmenterait progressivement de 1 % par an. Le plein taux d'intérêt s'appliquerait à compter de la quatrième année du prêt hypothécaire.
Alors que l'acheteur a réalisé des économies grâce au taux d'intérêt plus bas au cours des trois premières années, la différence dans les paiements aurait été versée par le vendeur au prêteur à titre de subvention.
Rachat 2-1
Un buydown 2-1 est structuré de la même manière qu'un buydown 3-2-1 ; cependant, sa remise n'est disponible que pour les deux premières années. Vous auriez donc une réduction de taux d'intérêt de 2 % pour la première année du prêt hypothécaire, puis une réduction de taux de 1 % pour la deuxième année du prêt hypothécaire. Votre taux d'intérêt et vos versements mensuels augmenteraient au fil du temps jusqu'à ce que votre prêt atteigne son taux de pourcentage réel.
Cela se produit dans la troisième année du prêt. À ce stade, votre versement hypothécaire mensuel refléterait le véritable taux de prêt. Vous paieriez d'avance pour le rachat 2-1 à la clôture et, théoriquement, l'argent que vous économisez au cours des deux premières années annulerait ce paiement.
Important
Tenez compte des taux d'intérêt auxquels vous êtes susceptible d'être admissible, en fonction de vos antécédents de crédit et de votre revenu, pour déterminer si un rachat en vaut la peine.
Avantages et inconvénients du rachat
La pertinence d'utiliser un rachat pour acheter une maison peut dépendre de plusieurs facteurs, notamment le montant de l'hypothèque, votre taux d'intérêt initial, le montant que vous pourriez économiser en intérêts sur la durée initiale du prêt et vos revenus futurs estimés. La durée pendant laquelle vous prévoyez de rester dans la maison peut également entrer en jeu pour déterminer votre seuil de rentabilité.
TTT
Avantages expliqués
Économies d'intérêts. Le choix d'un rachat pourrait vous faire économiser de l'argent sur les frais d'intérêts pendant les deux premières années (avec un rachat 2-1) ou trois ans (avec un rachat 3-2-1) de l'hypothèque.
Réduction du prix. Si un vendeur propose de payer quelque chose pour le rachat, cela pourrait réduire le coût d'achat de la maison.
Faites des versements plus élevés. Si vous débutez votre carrière et que vos revenus devraient augmenter, vous n'aurez peut-être aucun problème à effectuer vos versements hypothécaires plus élevés au fil du temps.
Les inconvénients expliqués
Abordabilité continue. Une fois la période de tarification initiale terminée, vos paiements mensuels pourraient être considérablement plus élevés que ceux auxquels vous êtes habitué. Cela pourrait être problématique si vos revenus ont chuté depuis l'achat de la maison.
Disponibilité. Votre capacité à profiter d'un rachat peut être limitée par le type de propriété concerné ou le type de prêt hypothécaire pour lequel vous postulez.
Risque de défaut. Si vous n'êtes pas en mesure d'effectuer les paiements les plus élevés après la période initiale de rachat, vous pourriez être plus à risque de perdre la maison en raison d'une saisie.
Astuce
N'oubliez pas de tenir compte à la fois des coûts initiaux de l'achat d'une maison, tels que la mise de fonds ou les frais de clôture, et des coûts permanents pour comprendre combien vous pouvez vous permettre de devenir propriétaire.
Exemple d'une hypothèque de rachat
Voici quelques exemples de la façon dont une hypothèque avec rachat peut fonctionner. Disons que vous empruntez 250 000 $ avec un prêt à taux fixe de 30 ans à 6,75 %. Vous pouvez choisir entre un rachat 2-1 ou un rachat 3-2-1.
Voici à quoi ressemblerait la répartition du prêt avec une option de rachat 2-1 :
Année 1 : 1 304 $ à 4,75 % d'intérêt
Année 2 : 1 459 $ à 5,75 % d'intérêt
Année 3 : 1 622 $ à 6,75 % d'intérêt
Les frais de rachat pour ce prêt seraient de 5 759 $. Maintenant, supposons que vous choisissiez plutôt le buydown 3-2-1. Voici à quoi ressembleraient vos remboursements de prêt :
Année 1 : 1 158 $ à 3,75 % d'intérêt
Année 2 : 1 304 $ à 4,75 % d'intérêt
Année 3 : 1 459 $ à 5,75 % d'intérêt
Année 4 : 1 622 $ à 6,75 % d'intérêt
Pendant ce temps, les frais de rachat pour ce prêt augmentent à 11 324 $. Ainsi, lorsque vous envisagez un rachat, il est important de regarder au-delà de la période de paiement initiale faible pour déterminer si les coûts impliqués à court terme valent les économies d'intérêts que vous pourriez réaliser.
Quand utiliser un Buydown
Un rachat pourrait avoir du sens pour les acheteurs s'il leur permet d'obtenir un prêt hypothécaire sans augmenter de manière significative le prix d'achat de la maison ni épuiser leurs réserves de liquidités. Les rachats peuvent également être plus appropriés pour les personnes qui ont un revenu stable qui devrait croître pendant la durée du prêt, ce qui facilite le suivi des augmentations de paiement une fois la période de taux initiale terminée.
Mais encore une fois, le timing compte. Si vous ne prévoyez pas de rester dans la maison pendant au moins cinq ans, vous ne verrez peut-être aucune économie réelle d'un rachat. Réfléchissez donc à vos plans futurs d'achat d'une maison et combien de temps vous pourriez rester sur place avant de vous engager dans un rachat d'hypothèque.
N'oubliez pas non plus que toutes les hypothèques ne sont pas éligibles à un rachat. Par exemple, vous ne pouvez pas les utiliser pour acheter un immeuble de placement ou pour un refinancement en espèces. Les prêts garantis par le gouvernement, tels que les prêts FHA et les prêts USDA, ont également des directives spécifiques concernant les rachats et le moment où ils peuvent être utilisés.
Autres façons de réduire les taux hypothécaires
Alternativement, les acheteurs peuvent choisir de payer des points de réduction pour réduire leur taux d'intérêt. Dans ce scénario, l'acheteur verse de l'argent à l'avance pour acheter les points, et le prêteur réduit son taux d'intérêt en conséquence. Les points d'escompte peuvent réduire le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire pendant toute la durée du prêt, plutôt que seulement pendant les deux premières années.
Un rachat n'est pas la même chose qu'un prêt hypothécaire à taux variable (ARM), dans lequel le taux est fixe pendant une période de temps déterminée avant de s'ajuster à un taux variable. Un ARM hybride 5/1,. par exemple, a un taux fixe pour les cinq premières années, le taux s'ajustant annuellement chaque année par la suite, en fonction de la performance d'un taux de référence sous-jacent.
FAQ sur les rachats
Points forts
La pertinence de choisir un rachat lors de l'achat d'une maison peut dépendre du taux d'intérêt auquel vous êtes admissible et de la durée pendant laquelle vous prévoyez rester dans la maison.
Les rachats peuvent faire économiser de l'argent aux propriétaires sur les intérêts pendant la durée du prêt.
Un rachat peut impliquer l'achat de points de remise sur le prêt hypothécaire, ce qui peut nécessiter le paiement de frais initiaux.
Un buydown permet aux acheteurs de maison d'obtenir un taux d'intérêt plus bas lors de la souscription d'un prêt hypothécaire.
FAQ
Comment fonctionne un rachat ?
Un rachat d'hypothèque permet à un acheteur de réduire temporairement le taux d'intérêt de son prêt immobilier pendant les premières années, en échange de quelques-unes.
Combien de points pouvez-vous racheter sur une hypothèque ?
Il n'y a pas de limite spécifique au nombre de points qu'une personne peut racheter sur une hypothèque. Mais le nombre de points qu'un acheteur individuel peut être autorisé à racheter peut dépendre du type de prêt hypothécaire et des conditions du prêt.
Vaut-il la peine d'acheter des points ?
Un rachat de prêt hypothécaire pourrait valoir la peine si vous êtes en mesure d'économiser de l'argent sur votre taux d'intérêt pendant la première partie de la durée du prêt. Il est important, cependant, de considérer ce que vous pourriez payer pour les frais de rachat et combien de temps vous prévoyez rester dans la maison pour évaluer vos économies totales.
