Kupno
Co to jest wykup?
Skup jest techniką finansowania hipotecznego, za pomocą której nabywca stara się uzyskać niższe oprocentowanie przez co najmniej kilka pierwszych lat kredytu hipotecznego lub ewentualnie przez cały okres jego życia. Na przykład wykup 2-1 to szczególny rodzaj wykupu hipotecznego, który pozwala nabywcom domów zaoszczędzić na oprocentowaniu przez pierwsze dwa lata pożyczki. Buydowns mogą również używać struktury 3-2-1.
Wyjaśnienie wykupów
Przekupy są łatwe do zrozumienia, jeśli myślisz o nich jako o dopłatach do kredytu hipotecznego oferowanymi przez sprzedawcę w imieniu kupującego. Zazwyczaj sprzedawca wpłaca środki na rachunek powierniczy, który w pierwszych latach dofinansowuje pożyczkę, co skutkuje niższą miesięczną spłatą kredytu hipotecznego. Ta niższa płatność pozwala nabywcy domu łatwiej zakwalifikować się do kredytu hipotecznego. Budowniczowie lub sprzedawcy mogą oferować opcję wykupu, aby zwiększyć szanse na sprzedaż nieruchomości, czyniąc ją bardziej przystępną cenowo.
Budujący lub sprzedający nieruchomość zazwyczaj dokonuje płatności na rzecz instytucji udzielającej kredytu hipotecznego, co z kolei obniża miesięczną stopę procentową kupującego, a tym samym miesięczną ratę. Sprzedający dom jednak zazwyczaj podwyższa cenę zakupu domu, aby zrekompensować koszty umowy kupna.
Porada
Nabywcy domów mogą wybrać kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM), jeśli planują refinansować po zakończeniu okresu obowiązywania stawki początkowej lub jeśli planują sprzedać nieruchomość przed dostosowaniem oprocentowania.
Strukturyzacja wykupu
Warunki wykupu mogą być skonstruowane na różne sposoby w przypadku kredytów hipotecznych. Większość wykupów trwa kilka lat, po czym spłaty kredytu hipotecznego wzrastają do standardowej stawki po wygaśnięciu wykupu. Skup kredytów hipotecznych 3-2-1 i 2-1 to dwie popularne struktury, z których mogą korzystać kredytodawcy.
3-2-1 Kupno
W przypadku wykupu 3-2-1 kupujący płaci niższe raty kredytu przez pierwsze trzy lata. W każdym z pierwszych trzech lat kredytu hipotecznego stopa procentowa kupującego wzrastałaby stopniowo o 1% rocznie. Pełne oprocentowanie obowiązywałoby od czwartego roku kredytu hipotecznego.
Podczas gdy kupujący otrzymał oszczędności z niższego oprocentowania w pierwszych trzech latach, różnica w płatnościach zostałaby dokonana przez sprzedającego na rzecz pożyczkodawcy jako dotacja.
2-1 wykup
Buydown 2-1 ma taką samą strukturę jak buydown 3-2-1; jednak jego zniżka jest dostępna tylko przez pierwsze dwa lata. Więc będziesz miał 2% obniżki oprocentowania za pierwszy rok kredytu hipotecznego, a następnie 1% zniżki na drugi rok kredytu hipotecznego. Twoje oprocentowanie i miesięczne płatności będą z czasem wzrastać, aż pożyczka osiągnie rzeczywistą stopę procentową.
Dzieje się to w trzecim roku pożyczki. W tym momencie miesięczna spłata kredytu hipotecznego odzwierciedlałaby rzeczywistą stopę kredytu. Zapłaciłbyś z góry za wykup 2-1 przy zamknięciu i teoretycznie pieniądze, które zaoszczędzisz w ciągu pierwszych dwóch lat, anulowałyby tę płatność.
Ważne
Zastanów się nad stopami procentowymi, do których prawdopodobnie się kwalifikujesz, w oparciu o historię kredytową i dochody, aby określić, czy warto wykupić.
Plusy i minusy wykupu
To, czy kupno domu ma sens, może zależeć od kilku czynników, w tym od kwoty kredytu hipotecznego, początkowej stopy procentowej, kwoty, jaką możesz zaoszczędzić na odsetkach w początkowym okresie kredytowania, oraz szacowanego przyszłego dochodu. To, jak długo planujesz pozostać w domu, również może mieć znaczenie przy określaniu progu rentowności.
TTT
Wyjaśnienie zalet
Oszczędności na odsetkach. Wybór wykupu może zaoszczędzić pieniądze na kosztach odsetek w ciągu pierwszych dwóch lat (przy wykupie 2-1) lub trzech lat (przy wykupie 3-2-1) kredytu hipotecznego.
Obniżka ceny. Jeśli sprzedawca oferuje zapłatę na poczet wykupu, może to obniżyć koszty zakupu domu.
Uwolnij się w wyższych spłatach. Jeśli dopiero zaczynasz karierę, a Twoje dochody prawdopodobnie wzrosną, możesz nie mieć problemów z spłacaniem wyższych spłat kredytu hipotecznego w miarę upływu czasu.
Wyjaśnienie wad
– Stała przystępność. Po zakończeniu początkowego okresu rozliczeniowego Twoje miesięczne płatności mogą być znacznie wyższe niż te, do których jesteś przyzwyczajony. To może być problematyczne, jeśli twoje dochody spadły od czasu zakupu domu.
Dostępność. Możliwość skorzystania z wykupu może być ograniczona ze względu na rodzaj nieruchomości lub rodzaj kredytu hipotecznego, o który się ubiegasz.
Ryzyko niewykonania zobowiązania. Jeśli nie jesteś w stanie dokonać wyższych płatności po początkowym okresie wykupu, możesz być narażony na większe ryzyko utraty domu przez przejęcie.
Porada
Pamiętaj, aby wziąć pod uwagę zarówno początkowe koszty zakupu domu, takie jak zaliczka lub koszty zamknięcia, jak i bieżące koszty, aby zrozumieć, ile możesz sobie pozwolić na zostanie właścicielem domu.
Przykład kredytu hipotecznego wykupu
Oto kilka przykładów tego, jak może działać kredyt hipoteczny typu buydown. Załóżmy, że pożyczasz 250 000 USD na 30-letnią pożyczkę o stałym oprocentowaniu w wysokości 6,75%. Możesz wybrać pomiędzy wykupem 2-1 lub 3-2-1.
Oto jak wyglądałby podział pożyczek z opcją wykupu 2-1:
Rok 1: 1304 USD przy oprocentowaniu 4,75%
Rok 2: 1459 USD przy oprocentowaniu 5,75%
Rok 3: 1,622 USD przy pełnym oprocentowaniu 6,75%
Opłata za wykup tej pożyczki wyniosłaby 5 759 USD. Powiedzmy, że zamiast tego wybierasz wykup 3-2-1. Oto jak wyglądałaby Twoja spłata pożyczki:
Rok 1: 1158 USD przy oprocentowaniu 3,75%
Rok 2: 1304 USD przy oprocentowaniu 4,75%
Rok 3: 1459 USD przy oprocentowaniu 5,75%
Rok 4: 1,622 USD przy pełnym oprocentowaniu 6,75%
Tymczasem opłata za wykup tej pożyczki wzrasta do 11 324 USD. Dlatego rozważając wykup, ważne jest, aby spojrzeć poza początkowy niski okres spłaty, aby ustalić, czy koszty związane z bliskim terminem są warte jakichkolwiek oszczędności na odsetkach, które możesz zrealizować.
Kiedy używać wykupu
Kupno może mieć sens dla kupujących, jeśli pozwoli im uzyskać kredyt hipoteczny bez znaczącego wzrostu ceny zakupu domu lub wyczerpania rezerw gotówkowych. Wykupy mogą być również bardziej odpowiednie dla osób, które mają stabilny dochód, który będzie rósł w okresie spłaty pożyczki, co ułatwia nadążanie za wzrostem płatności po zakończeniu początkowego okresu oprocentowania.
Ale znowu, czas ma znaczenie. Jeśli nie planujesz zostać w domu przez co najmniej pięć lat, możesz nie zobaczyć żadnych realnych oszczędności z wykupu. Zastanów się więc nad swoimi przyszłymi planami zakupu domu i jak długo możesz pozostać, zanim zdecydujesz się wykupić kredyt hipoteczny.
Pamiętaj też, że nie każdy kredyt hipoteczny kwalifikuje się do wykupu. Na przykład nie możesz ich użyć do zakupu nieruchomości inwestycyjnej lub refinansowania typu cash-out. Pożyczki wspierane przez rząd, takie jak pożyczki FHA i pożyczki USDA, mają również określone wytyczne dotyczące wykupów i tego, kiedy można z nich korzystać.
Inne sposoby na obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych
Alternatywnie, kupujący mogą zapłacić za punkty rabatowe, aby obniżyć oprocentowanie. W tym scenariuszu kupujący płaci z góry za zakup punktów, w wyniku czego pożyczkodawca obniża oprocentowanie. Punkty rabatowe mogą obniżyć oprocentowanie kredytu hipotecznego przez cały okres kredytowania, a nie tylko przez pierwsze dwa lata.
Kupno to nie to samo, co kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM), w którym oprocentowanie jest stałe przez określony czas przed dostosowaniem się do oprocentowania zmiennego. Na przykład hybrydowy ARM 5/1 ma stałą stopę przez pierwsze pięć lat, przy czym stawka jest dostosowywana corocznie co roku, w oparciu o wyniki bazowej stopy referencyjnej.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące wykupu
Przegląd najważniejszych wydarzeń
To, czy kupno domu ma sens, może zależeć od stopy procentowej, do której się kwalifikujesz i od tego, jak długo planujesz pozostać w domu.
Wykupy mogą zaoszczędzić właścicielom domów pieniądze na odsetki przez cały okres spłaty pożyczki.
Skup może wiązać się z zakupem punktów dyskontowych pod kredyt hipoteczny, co może wymagać uiszczenia opłaty z góry.
Kupno pozwala nabywcom domów uzyskać niższe oprocentowanie przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.
FAQ
Jak działa wykupienie?
Skup hipoteczny pozwala nabywcy domu tymczasowo obniżyć oprocentowanie kredytu mieszkaniowego przez pierwsze kilka lat, w zamian za kilka.
Ile punktów można wykupić na kredyt hipoteczny?
Nie ma określonego limitu liczby punktów, które ktoś może wykupić na kredyt hipoteczny. Ale liczba punktów, które indywidualny nabywca może wykupić, może zależeć od rodzaju kredytu hipotecznego i warunków kredytu.
Czy warto kupować punkty?
Skup kredytu hipotecznego może być opłacalny, jeśli jesteś w stanie zaoszczędzić pieniądze na oprocentowaniu w początkowej części okresu kredytowania. Ważne jest jednak, aby zastanowić się, ile możesz zapłacić za opłatę za wykup i jak długo planujesz pozostać w domu, aby ocenić całkowite oszczędności.
