Nedkøb
Hvad er et nedkøb?
Et nedkøb er en realkreditfinansieringsteknik, hvormed køber forsøger at opnå en lavere rente i mindst de første par år af realkreditlånet eller muligvis hele dets levetid. Et 2-1-nedkøb er for eksempel en specifik form for nedkøb af realkreditlån, der giver boligkøbere mulighed for at spare på deres rente i de første to år af lånet. Buydowns kan også bruge en 3-2-1 struktur.
Nedkøb forklaret
Nedkøb er lette at forstå, hvis du tænker på dem som et realkredittilskud, som sælger tilbyder på vegne af boligkøberen. Typisk bidrager sælgeren med midler til en spærret konto, der subsidierer lånet i de første år, hvilket resulterer i en lavere månedlig ydelse på realkreditlånet. Denne lavere betaling giver boligkøberen lettere mulighed for at kvalificere sig til realkreditlånet. Bygherrer eller sælgere kan tilbyde en nedkøbsmulighed for at hjælpe med at øge chancerne for at sælge ejendommen ved at gøre den mere overkommelig.
Bygherren eller sælgeren af ejendommen yder normalt betalinger til realkreditinstituttet, hvilket igen sænker købers månedlige rente og dermed den månedlige ydelse. Boligsælgeren vil dog normalt forhøje købsprisen på boligen for at kompensere for omkostningerne ved nedkøbsaftalen.
Tip
Boligkøbere kan vælge et realkreditlån (ARM), hvis de planlægger at refinansiere, når den oprindelige renteperiode slutter, eller hvis de planlægger at sælge ejendommen, før kursen justeres.
Buydown Strukturering
Nedkøbsvilkår kan struktureres på forskellige måder for realkreditlån. De fleste nedkøb varer i et par år, så stiger afdragene på realkreditlån til en standardsats, når nedkøbet udløber. Et 3-2-1 og 2-1 realkreditlån er to almindelige strukturer långivere kan bruge.
3-2-1 Nedkøb
I et 3-2-1 buydown betaler køberen lavere betalinger på lånet i de første tre år. For hvert af de første tre år af realkreditlånet vil køberens rente stige trinvist med 1 % årligt. Den fulde rente vil gælde fra og med det fjerde år af realkreditlånet.
Mens køberen modtog besparelser fra den lavere rente i de første tre år, ville forskellen i betalingerne være foretaget af sælger til långiver som et tilskud.
2-1 Buydown
Et 2-1 buydown er struktureret på samme måde som et 3-2-1 buydown; dens rabat er dog kun tilgængelig i de første to år. Så du ville have en rentenedsættelse på 2 % for det første år af realkreditlånet, derefter en renterabat på 1 % for det andet år af realkreditlånet. Din rente - og dine månedlige betalinger - vil stige over tid, indtil dit lån når sin faktiske procentsats.
Dette sker i år tre af lånet. På dette tidspunkt vil din månedlige afdrag på realkreditlån afspejle den sande lånerente. Du ville betale på forhånd for 2-1 buydown ved lukning, og teoretisk set ville de penge, du sparer i løbet af de første to år, annullere denne betaling.
Vigtigt
Overvej de rentesatser, som du sandsynligvis vil kvalificere dig til, baseret på din kredithistorik og indkomst, for at afgøre, om et nedkøb er det værd.
Buydown fordele og ulemper
Om det giver mening at bruge et nedkøb til at købe en bolig, kan afhænge af flere ting, herunder størrelsen af realkreditlånet, din oprindelige rentesats, det beløb, du kunne spare i rente over den oprindelige låneperiode, og din estimerede fremtidige indkomst. Hvor længe du planlægger at blive i hjemmet kan også spille ind for at bestemme dit break-even-punkt.
TTT
Fordele forklaret
Rentebesparelser. Hvis du vælger et nedkøb, kan du spare penge på renteomkostningerne i løbet af de første to år (med et 2-1 buydown) eller tre år (med et 3-2-1 buydown) af realkreditlånet.
Prisnedsættelse. Hvis en sælger tilbyder at betale noget til nedkøbet, kan det reducere omkostningerne ved at købe boligen.
Let ind i højere betalinger. Hvis du lige er begyndt din karriere, og din indkomst forventes at stige, har du muligvis ikke nogen problemer med at betale dine højere realkreditlån over tid.
Ulemper forklaret
Løbende overkommelig pris. Når den indledende satsperiode slutter, kan dine månedlige betalinger være væsentligt højere, end du er vant til. Det kan være problematisk, hvis din indkomst er faldet, siden du købte boligen.
Tilgængelighed. Din mulighed for at drage fordel af et nedkøb kan være begrænset af den type ejendom, der er involveret, eller typen af realkreditlån, som du ansøger om.
Standardrisiko. Hvis du ikke er i stand til at foretage de højere betalinger efter den indledende nedkøbsperiode, kan du have større risiko for at miste boligen til tvangsauktion.
Tip
Husk at overveje både de forudgående omkostninger ved at købe en bolig, såsom udbetalingen eller lukkeomkostningerne, og de løbende omkostninger for at forstå, hvor meget du har råd til at blive boligejer.
Eksempel på et nedkøbslån
Her er nogle eksempler på, hvordan et nedkøbslån kan fungere. Lad os sige, at du låner 250.000 USD med et 30-årigt fastforrentet lån på 6,75 %. Du kan vælge mellem et 2-1 buydown eller et 3-2-1 buydown.
Sådan ser låneopdelingen ud med en 2-1 nedkøbsmulighed:
År 1: 1.304 USD ved 4,75 % rente
År 2: 1.459 USD ved 5,75 % rente
År 3: 1.622 USD ved fulde 6,75 % rente
Købsgebyret for dette lån ville være $5.759. Sig nu, at du vælger 3-2-1 buydown i stedet for. Sådan ser dine lånudbetalinger ud:
År 1: 1.158 USD ved 3,75 % rente
År 2: 1.304 USD ved 4,75 % rente
År 3: 1.459 USD ved 5,75 % rente
År 4: 1.622 USD ved fuld rente på 6,75 %
I mellemtiden stiger nedkøbsgebyret for dette lån til 11.324 $. Så når du overvejer et nedkøb, er det vigtigt at se ud over den indledende lave betalingsperiode for at afgøre, om omkostningerne involveret på kort sigt er værd at spare på de renter, du måtte indse.
Hvornår skal man bruge en nedkøb
Et nedkøb kan give mening for købere, hvis det giver dem mulighed for at få et realkreditlån uden væsentligt at øge boligens købspris eller dræne deres likviditetsreserver. Nedkøb kan også være mere passende for folk, der har en stabil indkomst til at vokse i løbet af lånet, hvilket gør det lettere at følge med betalingsstigninger, når den indledende renteperiode slutter.
Men igen, timing betyder noget. Hvis du ikke planlægger at blive i hjemmet i mindst fem år, vil du måske slet ikke se nogen reelle besparelser ved et nedkøb. Så overvej dine fremtidige planer for at købe et hus, og hvor længe du kan blive boende, før du forpligter dig til et nedkøb af realkreditlån.
Husk også, at ikke alle realkreditlån er berettiget til et nedkøb. Du kan f.eks. ikke bruge dem til at købe en investeringsejendom eller til udbetalingsrefinansiering. Statsstøttede lån, såsom FHA-lån og USDA-lån, har også specifikke retningslinjer vedrørende nedkøb og hvornår de kan bruges.
Andre måder at sænke renten på boliglån
Alternativt kan købere vælge at betale for rabatpoint for at købe deres rente ned. I dette scenario betaler køberen penge på forhånd for at købe pointene, og långiveren reducerer deres rente som følge heraf. Rabatpoint kan sænke renten på et realkreditlån i lånets løbetid frem for kun de første to år.
Et buydown er ikke det samme som et rentetilpasningslån (ARM), hvor kursen er fastsat i en bestemt periode, før den justeres til en variabel rente. En 5/1 hybrid ARM har for eksempel en fast rente i de første fem år, hvor kursen justeres årligt hvert år derefter, baseret på præstationen af en underliggende benchmarkrente.
Ofte stillede spørgsmål om nedkøb
Højdepunkter
Om det giver mening at vælge nedkøb ved boligkøb kan afhænge af, hvilken rente du er berettiget til, og hvor længe du planlægger at blive i boligen.
Nedkøb kan spare boligejerne penge i renter i løbet af lånets løbetid.
Et nedkøb kan involvere køb af rabatpoint mod realkreditlånet, hvilket kan kræve betaling af et forskudsgebyr.
Et nedkøb giver boligkøbere mulighed for at opnå en lavere rente ved optagelse af realkreditlån.
Ofte stillede spørgsmål
Hvordan fungerer en nedkøb?
Et realkreditkøb giver en boligkøber mulighed for midlertidigt at sætte renten på sit boliglån ned i de første par år mod nogle få.
Hvor mange point kan du købe ned på et realkreditlån?
Der er ingen specifik grænse for antallet af point, som nogen kan købe ned på et realkreditlån. Men antallet af point, en individuel køber kan få lov til at købe ned, kan afhænge af typen af realkreditlån og lånevilkårene.
Er det umagen værd at købe Down Points?
Et nedkøb af realkreditlån kunne være værd, hvis du er i stand til at spare penge på din rente i den indledende del af låneperioden. Det er dog vigtigt at overveje, hvad du kan betale for nedkøbsgebyret, og hvor længe du planlægger at blive i hjemmet for at måle din samlede opsparing.
