Recompra
O que é uma compra?
Uma compra é uma técnica de financiamento de hipoteca com a qual o comprador tenta obter uma taxa de juros mais baixa pelo menos nos primeiros anos da hipoteca ou possivelmente por toda a sua vida. Uma compra de 2-1, por exemplo, é um tipo específico de compra de hipoteca que permite que os compradores economizem em sua taxa de juros nos dois primeiros anos do empréstimo. Buydowns também podem usar uma estrutura 3-2-1.
Compras explicadas
Buydowns são fáceis de entender se você pensar neles como um subsídio de hipoteca oferecido pelo vendedor em nome do comprador. Normalmente, o vendedor contribui com fundos para uma conta de garantia que subsidia o empréstimo durante os primeiros anos, resultando em um pagamento mensal mais baixo da hipoteca. Esse pagamento mais baixo permite que o comprador se qualifique mais facilmente para a hipoteca. Construtores ou vendedores podem oferecer uma opção de compra para ajudar a aumentar as chances de venda do imóvel, tornando-o mais acessível.
O construtor ou vendedor do imóvel geralmente faz pagamentos à instituição mutuante, que, por sua vez, reduz a taxa de juros mensal do comprador e, portanto, o pagamento mensal. O vendedor da casa, no entanto, geralmente aumenta o preço de compra da casa para compensar os custos do acordo de compra.
Dica
Os compradores de casas podem escolher uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) se planejam refinanciar uma vez que o prazo da taxa inicial termine ou se planejam vender a propriedade antes do ajuste da taxa.
Estruturação de Compras
Os termos de compra podem ser estruturados de várias maneiras para empréstimos hipotecários. A maioria das compras dura alguns anos, então os pagamentos da hipoteca aumentam para uma taxa padrão quando a compra expira. Uma compra de hipoteca 3-2-1 e 2-1 são duas estruturas comuns que os credores podem usar.
Compra 3-2-1
Em uma compra de 3-2-1,. o comprador paga pagamentos mais baixos do empréstimo nos primeiros três anos. Para cada um dos três primeiros anos da hipoteca, a taxa de juros do comprador aumentaria gradualmente em 1% ao ano. A taxa de juros total seria aplicada a partir do quarto ano do empréstimo hipotecário.
Enquanto o comprador recebeu economias da taxa de juros mais baixa nos primeiros três anos, a diferença nos pagamentos teria sido feita pelo vendedor ao credor como subsídio.
Compra 2-1
Uma compra 2-1 é estruturada da mesma forma que uma compra 3-2-1; no entanto, seu desconto está disponível apenas para os dois primeiros anos. Assim, você teria uma redução de 2% na taxa de juros para o primeiro ano da hipoteca e, em seguida, um desconto de 1% na taxa de juros para o segundo ano da hipoteca. Sua taxa de juros – e seus pagamentos mensais – aumentariam ao longo do tempo até que seu empréstimo atingisse sua taxa percentual real.
Isso acontece no terceiro ano do empréstimo. Nesse ponto, o pagamento mensal da hipoteca refletiria a taxa real do empréstimo. Você pagaria adiantado pela compra de 2-1 no fechamento e, teoricamente, o dinheiro economizado nos primeiros dois anos cancelaria esse pagamento.
Importante
Considere as taxas de juros para as quais você provavelmente se qualificará, com base em seu histórico de crédito e renda, para determinar se uma compra vale a pena.
Compras Prós e Contras
Se faz sentido usar uma compra para comprar uma casa pode depender de várias coisas, incluindo o valor da hipoteca, sua taxa de juros inicial, o valor que você pode economizar em juros durante o prazo inicial do empréstimo e sua renda futura estimada. Quanto tempo você planeja ficar em casa também pode entrar em jogo para determinar seu ponto de equilíbrio.
TT
Prós explicados
Economia de juros. Escolher uma compra pode economizar dinheiro em custos de juros durante os primeiros dois anos (com uma compra de 2-1) ou três anos (com uma compra de 3-2-1) da hipoteca.
Redução de preço. Se um vendedor está oferecendo pagar algo para a compra, isso pode reduzir o custo de compra da casa.
Facilite em pagamentos mais altos. Se você está apenas começando sua carreira e espera-se que sua renda aumente, então você pode não ter problemas em fazer seus pagamentos de hipoteca mais altos ao longo do tempo.
Contras explicados
Acessibilidade contínua. Uma vez que o período de taxa inicial termina, seus pagamentos mensais podem ser substancialmente maiores do que o que você está acostumado. Isso pode ser problemático se sua renda caiu desde a compra da casa.
Disponibilidade. Sua capacidade de tirar proveito de uma compra pode ser limitada pelo tipo de propriedade envolvida ou pelo tipo de empréstimo hipotecário para o qual você está solicitando.
Risco de inadimplência. Se você não puder fazer os pagamentos mais altos após o período inicial de compra, poderá correr um risco maior de perder a casa para o encerramento.
Dica
Lembre-se de considerar os custos iniciais da compra de uma casa, como o pagamento inicial ou os custos de fechamento, e os custos contínuos para entender quanto você pode pagar para se tornar um proprietário.
Exemplo de uma hipoteca de compra
Aqui estão alguns exemplos de como uma hipoteca de compra pode funcionar. Digamos que você esteja emprestando $ 250.000 com um empréstimo de taxa fixa de 30 anos a 6,75%. Você pode escolher entre uma compra de 2-1 ou uma compra de 3-2-1.
Veja como seria o detalhamento do empréstimo com uma opção de compra de 2-1:
Ano 1: $ 1.304 com juros de 4,75%
Ano 2: $ 1.459 com juros de 5,75%
Ano 3: $ 1.622 com juros totais de 6,75%
A taxa de compra para este empréstimo seria de $ 5.759. Agora, digamos que você escolha o buydown 3-2-1. Veja como seriam os pagamentos do seu empréstimo:
Ano 1: $ 1.158 com juros de 3,75%
Ano 2: $ 1.304 com juros de 4,75%
Ano 3: $ 1.459 com juros de 5,75%
Ano 4: $ 1.622 com juros totais de 6,75%
Enquanto isso, a taxa de compra para esse empréstimo aumenta para $ 11.324. Portanto, ao considerar uma compra, é importante olhar além do período inicial de pagamento baixo para determinar se os custos envolvidos no curto prazo valem a economia de juros que você pode realizar.
Quando usar um buydown
Uma compra pode fazer sentido para os compradores se permitir que eles obtenham uma hipoteca sem aumentar significativamente o preço de compra da casa ou drenar suas reservas de caixa. Buydowns também podem ser mais apropriados para pessoas que têm renda estável definida para crescer ao longo da vida do empréstimo, tornando mais fácil acompanhar os aumentos de pagamento assim que o período de taxa inicial terminar.
Mas, novamente, o tempo importa. Se você não planeja ficar em casa por pelo menos cinco anos, talvez não veja nenhuma economia real de uma compra. Portanto, considere seus planos futuros para comprar uma casa e quanto tempo você pode ficar parado antes de se comprometer com uma compra de hipoteca.
Além disso, lembre-se de que nem toda hipoteca é elegível para uma compra. Por exemplo, você não pode usá-los para comprar uma propriedade de investimento ou para refinanciamento de saque. Empréstimos garantidos pelo governo, como empréstimos da FHA e empréstimos do USDA, também têm diretrizes específicas sobre compras e quando podem ser usadas.
Outras maneiras de reduzir as taxas de hipoteca
Alternativamente, os compradores podem optar por pagar por pontos de desconto para reduzir sua taxa de juros. Nesse cenário, o comprador paga adiantado para comprar os pontos e, como resultado, o credor reduz sua taxa de juros. Os pontos de desconto podem reduzir a taxa de juros de uma hipoteca durante a vida do empréstimo, e não apenas nos primeiros dois anos.
Uma compra não é o mesmo que uma hipoteca de taxa ajustável (ARM), na qual a taxa é fixada por um determinado período de tempo antes de se ajustar a uma taxa variável. Um ARM híbrido 5/1,. por exemplo, tem uma taxa fixa para os primeiros cinco anos, com a taxa sendo ajustada anualmente a cada ano depois disso, com base no desempenho de uma taxa de referência subjacente.
Perguntas frequentes sobre compras
Destaques
Se faz sentido escolher uma compra ao comprar uma casa pode depender da taxa de juros para a qual você se qualifica e por quanto tempo planeja permanecer na casa.
Recompras podem economizar dinheiro dos proprietários com juros ao longo da vida do empréstimo.
Uma compra pode envolver a compra de pontos de desconto contra o empréstimo hipotecário, o que pode exigir o pagamento de uma taxa inicial.
Um buydown permite que os compradores de casas obtenham uma taxa de juros mais baixa ao fazer um empréstimo hipotecário.
PERGUNTAS FREQUENTES
Como funciona um buydown?
Uma compra de hipoteca permite que um comprador reduza temporariamente a taxa de juros de seu empréstimo para os primeiros anos, em troca de alguns.
Quantos pontos você pode comprar para baixo em uma hipoteca?
Não há limite específico para o número de pontos que alguém pode comprar em uma hipoteca. Mas o número de pontos que um comprador individual pode comprar pode depender do tipo de hipoteca e dos termos do empréstimo.
Vale a pena comprar pontos de baixa?
Uma compra de hipoteca pode valer a pena se você puder economizar dinheiro em sua taxa de juros durante a parte inicial do prazo do empréstimo. É importante, no entanto, considerar o que você pode pagar pela taxa de compra e quanto tempo planeja ficar em casa para avaliar suas economias totais.
