Nedköp
Vad är en nedköp?
En nedköp är en teknik för bolånefinansiering med vilken köparen försöker få en lägre ränta under åtminstone de första åren av bolånet eller möjligen hela dess livstid. En 2-1 buydown, till exempel, är en specifik typ av hypotekslån som gör att bostadsköpare kan spara på sin ränta under de första två åren av lånet. Buydowns kan också använda en 3-2-1-struktur.
Nedköp förklaras
Nedköp är lätta att förstå om du tänker på dem som en bolånesubvention som erbjuds av säljaren för bostadsköparens räkning. Vanligtvis bidrar säljaren med medel till ett spärrat konto som subventionerar lånet under de första åren, vilket resulterar i en lägre månatlig betalning på bolånet. Denna lägre betalning gör att bostadsköparen lättare kan kvalificera sig för bolånet. Byggare eller säljare kan erbjuda ett nedköpsalternativ för att öka chanserna att sälja fastigheten genom att göra den mer överkomlig.
Byggaren eller säljaren av fastigheten tillhandahåller vanligtvis betalningar till bolåneinstitutet, vilket i sin tur sänker köparens månatliga ränta och därmed månadsbetalningen. Bostadssäljaren kommer dock vanligtvis att höja köpeskillingen för bostaden för att kompensera för kostnaderna för nedköpsavtalet.
Tips
Bostadsköpare kan välja en inteckning med justerbar ränta (ARM) om de planerar att refinansiera när den initiala ränteperioden tar slut eller om de planerar att sälja fastigheten innan räntan justeras.
Nedköpsstrukturering
Nedköpsvillkor kan struktureras på olika sätt för bostadslån. De flesta nedköp varar i några år, sedan ökar bolånebetalningarna till en standardränta när nedköpet löper ut. En 3-2-1 och 2-1 bolåneköp är två vanliga strukturer som långivare kan använda.
3-2-1 Nedköp
I en 3-2-1 buydown betalar köparen lägre betalningar på lånet under de första tre åren. För vart och ett av de första tre åren av bolånet skulle köparens ränta öka stegvis med 1 % per år. Den fulla räntan skulle gälla från och med det fjärde året av bolånet.
Medan köparen fick besparingar från den lägre räntan under de första tre åren, skulle skillnaden i betalningarna ha gjorts av säljaren till långivaren som en subvention.
2-1 Nedköp
En 2-1 buydown är strukturerad på samma sätt som en 3-2-1 buydown; dess rabatt är dock endast tillgänglig under de första två åren. Så du skulle ha en räntesänkning på 2% för det första året av bolånet, sedan en 1% rabatt för det andra året av bolånet. Din ränta – och dina månatliga betalningar – skulle öka med tiden tills ditt lån når sin faktiska procentsats.
Detta sker under år tre av lånet. Vid denna tidpunkt skulle din månatliga bolånebetalning återspegla den verkliga låneräntan. Du skulle betala i förväg för 2-1 buydown vid stängning, och teoretiskt sett skulle pengarna du sparar under de första två åren ta bort den betalningen.
Viktigt
Tänk på de räntor som du sannolikt kommer att kvalificera dig för, baserat på din kredithistorik och din inkomst, för att avgöra om ett nedköp är värt det.
Buydown För- och nackdelar
Huruvida det är vettigt att använda ett nedköp för att köpa ett hem kan bero på flera saker, inklusive beloppet på bolånet, din initiala ränta, det belopp du kan spara i ränta under den ursprungliga låneperioden och din beräknade framtida inkomst. Hur länge du planerar att stanna i hemmet kan också spela in för att bestämma din brytpunkt.
TTT
Fördelar förklarade
Räntebesparingar. Att välja en nedköp kan spara pengar på räntekostnader under de första två åren (med 2-1 buydown) eller tre år (med en 3-2-1 buydown) av bolånet.
Prissänkning. Om en säljare erbjuder sig att betala något för nedköpet kan detta minska kostnaden för att köpa bostaden.
Lättare till högre betalningar. Om du precis har börjat din karriär och din inkomst förväntas öka, kanske du inte har några problem med att betala dina högre bolån över tiden.
Nackdelar förklaras
Fortlöpande överkomliga priser. När den första prisperioden är slut kan dina månatliga betalningar vara betydligt högre än vad du är van vid. Det kan vara problematiskt om din inkomst har sjunkit sedan du köpte bostaden.
Tillgänglighet. Din möjlighet att dra nytta av en nedköp kan vara begränsad av typen av fastighet eller typen av bolån som du ansöker om.
Standardrisk. Om du inte kan göra de högre betalningarna efter den första nedköpsperioden kan du löpa större risk att förlora bostaden till utestängning.
Tips
Kom ihåg att ta hänsyn till både de initiala kostnaderna för att köpa ett hem, såsom handpenningen eller stängningskostnaderna, och de löpande kostnaderna för att förstå hur mycket du har råd med att bli husägare.
Exempel på ett nedköpslån
Här är några exempel på hur ett nedköpslån kan fungera. Säg att du lånar 250 000 USD med ett 30-årigt lån med fast ränta på 6,75 %. Du kan välja mellan en 2-1 buydown eller en 3-2-1 buydown.
Så här skulle lånefördelningen se ut med ett 2-1 nedköpsalternativ:
År 1: 1 304 USD vid 4,75 % ränta
År 2: 1 459 $ vid 5,75 % ränta
År 3: 1 622 USD med full ränta på 6,75 %
Nedköpsavgiften för detta lån skulle vara $5 759. Säg nu att du väljer nedköpet 3-2-1 istället. Så här skulle dina lånebetalningar se ut:
År 1: 1 158 $ vid 3,75 % ränta
År 2: 1 304 USD vid 4,75 % ränta
År 3: 1 459 $ vid 5,75 % ränta
År 4: 1 622 USD med full ränta på 6,75 %
Samtidigt ökar nedköpsavgiften för detta lån till 11 324 USD. Så när du överväger en nedköpsperiod är det viktigt att se bortom den initiala låga betalningsperioden för att avgöra om kostnaderna på kort sikt är värda några räntebesparingar du kan tänkas inse.
När ska man använda en nedköp
En nedköp kan vara meningsfull för köpare om den tillåter dem att få en inteckning utan att nämnvärt höja köpeskillingen för bostaden eller tömma deras kassareserver. Nedköp kan också vara mer lämpliga för personer som har en stabil inkomst som kommer att växa under lånets löptid, vilket gör det lättare att hålla jämna steg med betalningsökningar när den initiala ränteperioden är slut.
Men återigen, timingen spelar roll. Om du inte planerar att bo kvar i hemmet i minst fem år, kanske du inte ser några riktiga besparingar alls från ett nedköp. Så fundera över dina framtida planer för att köpa ett hus och hur länge du kan stanna kvar innan du bestämmer dig för ett bolåneköp.
Kom också ihåg att inte alla bolån är berättigade till ett nedköp. Du kan till exempel inte använda dem för att köpa en förvaltningsfastighet eller för utbetalningsrefinansiering. Statsstödda lån, såsom FHA-lån och USDA-lån, har också specifika riktlinjer för nedköp och när de kan användas.
Andra sätt att sänka bolåneräntorna
Alternativt kan köpare välja att betala för rabattpoäng för att köpa ner sin ränta. I det här scenariot betalar köparen pengar i förväg för att köpa poängen, och långivaren sänker sin ränta som ett resultat. Rabattpoäng kan sänka räntan på ett bolån under lånets löptid, snarare än bara under de två första åren.
En buydown är inte detsamma som en justerbar ränta inteckning (ARM), där räntan är fixerad under en viss tidsperiod innan den anpassas till en rörlig ränta. En 5/1 hybrid ARM,. till exempel, har en fast ränta för de första fem åren, med räntan som justeras årligen varje år efter det, baserat på resultatet av en underliggande referensränta.
Vanliga frågor om nedköp
Höjdpunkter
– Om det är vettigt att välja nedköp vid bostadsköp kan bero på vilken ränta du kvalificerar dig för och hur länge du planerar att bo kvar i bostaden.
– Nedköp kan spara husägare pengar på ränta under lånets löptid.
– En buydown kan innebära att man köper rabattpoäng mot bolånet, vilket kan kräva betalning av en förskottsavgift.
– Ett nedköp gör att bostadsköpare kan få en lägre ränta när de tar ett bolån.
Vanliga frågor
Hur fungerar en nedköp?
Ett bolåneköp gör att en bostadsköpare tillfälligt kan sänka räntan på sitt bostadslån de första åren, i utbyte mot några.
Hur många poäng kan du köpa ner på ett bolån?
Det finns ingen specifik gräns för antalet poäng som någon kan köpa ner på ett bolån. Men hur många poäng en enskild köpare kan få köpa ner kan bero på typen av bolån och lånevillkoren.
Är det värt att köpa ner poäng?
Ett nedköp av bolån kan vara värt om du kan spara pengar på din ränta under den inledande delen av låneperioden. Det är dock viktigt att överväga vad du kan betala för nedköpsavgiften och hur länge du planerar att stanna i hemmet för att mäta dina totala besparingar.
