Investor's wiki

Выкуп

Выкуп

Что такое выкуп?

Выкуп — это метод ипотечного финансирования, с помощью которого покупатель пытается получить более низкую процентную ставку, по крайней мере, в течение первых нескольких лет ипотеки или, возможно, на весь срок ее действия. Например, выкуп 2-1 — это особый тип выкупа ипотеки, который позволяет покупателям жилья сэкономить на процентной ставке в течение первых двух лет кредита. При выкупе также можно использовать структуру 3-2-1.

Объяснение выкупа

Выкуп легко понять, если рассматривать его как ипотечную субсидию, предлагаемую продавцом от имени покупателя жилья. Как правило, продавец вносит средства на счет условного депонирования, который субсидирует кредит в течение первых лет, что приводит к снижению ежемесячного платежа по ипотеке. Этот более низкий платеж позволяет покупателю жилья легче претендовать на ипотеку. Строители или продавцы могут предложить вариант выкупа, чтобы увеличить шансы на продажу недвижимости, сделав ее более доступной.

Застройщик или продавец недвижимости обычно осуществляет платежи в ипотечное кредитное учреждение, которое, в свою очередь, снижает ежемесячную процентную ставку покупателя и, следовательно, ежемесячный платеж. Однако продавец дома обычно увеличивает покупную цену дома, чтобы компенсировать затраты на соглашение о выкупе.

Совет

Покупатели жилья могут выбрать ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой (ARM), если они планируют рефинансирование по истечении срока первоначальной процентной ставки или если они планируют продать недвижимость до корректировки процентной ставки.

Структурирование выкупа

Условия выкупа могут быть структурированы по-разному для ипотечных кредитов. Большинство выкупов длятся несколько лет, затем платежи по ипотеке увеличиваются до стандартной ставки по истечении срока выкупа. Выкуп ипотечного кредита 3-2-1 и 2-1 — это две распространенные схемы, которые могут использовать кредиторы.

3-2-1 Выкуп

При выкупе 3-2-1 покупатель платит меньшие платежи по кредиту в течение первых трех лет. В течение каждого из первых трех лет ипотеки процентная ставка покупателя будет увеличиваться постепенно на 1% в год. Полная процентная ставка будет применяться, начиная с четвертого года ипотечного кредита.

В то время как покупатель получал экономию от более низкой процентной ставки в течение первых трех лет, разница в платежах должна была быть сделана продавцом кредитору в качестве субсидии.

2-1 Выкуп

Выкуп 2-1 структурирован так же, как выкуп 3-2-1; однако скидка доступна только в течение первых двух лет. Таким образом, у вас будет снижение процентной ставки на 2% в течение первого года ипотеки, а затем скидка на 1% на второй год ипотеки. Ваша процентная ставка — и ваши ежемесячные платежи — будут увеличиваться со временем, пока ваш кредит не достигнет своей фактической процентной ставки.

Это происходит на третьем году кредита. На этом этапе ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет отражать реальную ставку по кредиту. Вы бы заплатили вперед за выкуп 2-1 при закрытии, и теоретически деньги, которые вы сэкономите в течение первых двух лет, компенсируют этот платеж.

Важно

Рассмотрите процентные ставки, на которые вы, вероятно, имеете право, исходя из вашей кредитной истории и дохода, чтобы определить, стоит ли выкуп.

Выкуп плюсы и минусы

Имеет ли смысл использовать выкуп для покупки дома, может зависеть от нескольких факторов, включая сумму ипотеки, вашу первоначальную процентную ставку, сумму, которую вы могли бы сэкономить на процентах в течение первоначального срока кредита, и ваш предполагаемый будущий доход. То, как долго вы планируете оставаться дома, также может сыграть роль в определении вашей точки безубыточности.

ТТТ

Объяснение плюсов

  • Экономия на процентах. Выбор выкупа может сэкономить деньги на процентных расходах в течение первых двух лет (при выкупе 2-1) или трех лет (при выкупе 3-2-1) ипотечного кредита.

Снижение цены. Если продавец предлагает заплатить какую-то сумму в счет выкупа, это может снизить стоимость покупки дома.

  • Легко получать более высокие платежи. Если вы только начинаете свою карьеру и ожидается, что ваш доход будет расти, у вас может не возникнуть проблем с более высокими платежами по ипотеке с течением времени.

Объяснение минусов

  • Постоянная доступность. После окончания первоначального тарифного периода ваши ежемесячные платежи могут быть значительно выше, чем вы привыкли. Это может быть проблематично, если ваш доход упал после покупки дома.

  • Доступность. Ваша возможность воспользоваться выкупом может быть ограничена типом задействованного имущества или типом ипотечного кредита, на который вы подаете заявку.

  • Риск невыполнения обязательств. Если вы не в состоянии сделать более высокие платежи после начального периода выкупа, то вы можете быть в большей опасности потерять дом из-за потери права выкупа.

Совет

Не забудьте учесть как первоначальные затраты на покупку дома, такие как авансовый платеж или затраты на закрытие, так и текущие расходы, чтобы понять, сколько вы можете себе позволить, чтобы стать домовладельцем.

Пример ипотеки на выкуп

Вот несколько примеров того, как может работать ипотека на выкуп. Скажем, вы берете взаймы 250 000 долларов по кредиту с фиксированной процентной ставкой на 30 лет под 6,75%. Вы можете выбрать между выкупом 2-1 или выкупом 3-2-1.

Вот как будет выглядеть разбивка кредита с опционом на выкуп 2-1:

  • Год 1: 1304 доллара США под 4,75% годовых.

  • Год 2: 1459 долларов США под 5,75% годовых.

  • Год 3: 1622 доллара США под полную процентную ставку 6,75%.

Плата за выкуп по этому кредиту составит 5759 долларов. Теперь предположим, что вместо этого вы выбираете выкуп 3-2-1. Вот как будут выглядеть ваши платежи по кредиту:

  • Год 1: 1158 долларов США под 3,75% годовых.

  • Год 2: 1304 доллара США под 4,75% годовых.

  • Год 3: 1459 долларов США под 5,75% годовых.

  • Год 4: 1622 доллара США при полной ставке 6,75% годовых.

Между тем, комиссия за выкуп по этому кредиту увеличивается до 11 324 долларов. Поэтому при рассмотрении вопроса о выкупе важно не ограничиваться первоначальным периодом низких платежей, чтобы определить, стоят ли затраты, связанные с краткосрочной перспективой, любой экономии на процентах, которую вы можете реализовать.

Когда использовать выкуп

Выкуп может иметь смысл для покупателей, если он позволяет им получить ипотечный кредит без значительного увеличения покупной цены дома или истощения их денежных резервов. Выкуп также может быть более подходящим для людей, у которых есть стабильный доход, который должен расти в течение срока действия кредита, что облегчает отслеживание увеличения платежей после окончания периода первоначальной ставки.

Но опять же, время имеет значение. Если вы не планируете оставаться дома в течение как минимум пяти лет, то вы можете вообще не увидеть никакой реальной экономии от выкупа. Поэтому подумайте о своих будущих планах по покупке дома и о том, как долго вы можете оставаться на месте, прежде чем совершить выкуп ипотечного кредита.

Кроме того, помните, что не каждая ипотека имеет право на выкуп. Например, вы не можете использовать их для покупки инвестиционной недвижимости или для рефинансирования наличными. Кредиты, поддерживаемые государством, такие как кредиты FHA и кредиты USDA, также имеют особые правила в отношении выкупа и того, когда их можно использовать.

Другие способы снижения ипотечных ставок

В качестве альтернативы покупатели могут выбрать оплату дисконтными баллами, чтобы снизить процентную ставку. В этом сценарии покупатель платит деньги вперед, чтобы купить баллы, и в результате кредитор снижает свою процентную ставку. Скидочные баллы могут снизить процентную ставку по ипотеке на весь срок кредита, а не только на первые два года.

Выкуп — это не то же самое, что ипотека с регулируемой ставкой (ARM), в которой ставка фиксируется в течение установленного периода времени, прежде чем приспосабливаться к плавающей ставке. Гибридный ARM 5/1,. например, имеет фиксированную ставку в течение первых пяти лет, после чего ставка ежегодно корректируется каждый год в зависимости от производительности базовой эталонной ставки.

Часто задаваемые вопросы о выкупе

Особенности

  • Имеет ли смысл выбирать выкуп при покупке дома, может зависеть от процентной ставки, на которую вы имеете право, и от того, как долго вы планируете оставаться в доме.

  • Выкуп может сэкономить деньги домовладельцев на проценты в течение срока кредита.

  • Выкуп может включать покупку дисконтных баллов по ипотечному кредиту, что может потребовать уплаты авансового платежа.

  • Выкуп позволяет покупателям жилья получить более низкую процентную ставку при получении ипотечного кредита.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Как работает выкуп?

Выкуп ипотечного кредита позволяет покупателю жилья временно снизить процентную ставку по ипотечному кредиту на первые несколько лет в обмен на несколько лет.

Сколько баллов можно выкупить по ипотеке?

Нет определенного ограничения на количество баллов, которые кто-то может выкупить по ипотеке. Но количество баллов, которое может быть разрешено выкупить отдельному покупателю, может зависеть от типа ипотеки и условий кредита.

Стоит ли покупать баллы вниз?

Выкуп ипотечного кредита может быть выгодным, если вы сможете сэкономить деньги на процентной ставке в течение начальной части срока кредита. Однако важно учитывать, сколько вы можете заплатить за комиссию за выкуп и как долго вы планируете оставаться дома, чтобы оценить свои общие сбережения.