买断

什么是减持？

抵押贷款的前几年或可能的整个生命周期内获得较低的利率。例如，2-1 买断是一种特定类型的抵押贷款买断，它允许购房者在贷款的前两年节省利率。 Buydowns 也可以使用 3-2-1 结构。

买断解释

卖方代表购房者提供的抵押贷款补贴，那么降价就很容易理解。通常，卖方将资金存入一个托管账户，该账户在第一年补贴贷款，导致每月支付的抵押贷款较低。这种较低的付款使购房者更容易获得抵押贷款的资格。建筑商或卖家可能会提供买断选项，以帮助增加出售房产的机会，使其更实惠。

房产的建造者或卖方通常会向抵押贷款机构付款，这反过来会降低买方的月利率，从而降低月供。然而，房屋卖方通常会提高房屋的购买价格以补偿买断协议的成本。

提示

如果购房者计划在初始利率期限结束后进行再融资，或者如果他们计划在利率调整之前出售房产，他们可以选择可调整利率抵押贷款 (ARM)。

买断结构

对于抵押贷款，买断条款可以以多种方式构建。大多数买断会持续几年，一旦买断到期，抵押贷款支付就会增加到标准利率。 3-2-1 和 2-1 抵押贷款买断是贷方可以使用的两种常见结构。

3-2-1 买断

在3-2-1 买断中，买方在前三年支付较低的贷款付款。对于抵押贷款的前三年，买方的利率将以每年 1% 的速度递增。全额利率将从抵押贷款的第四年开始适用。

虽然买方在前三年从较低的利率中获得了储蓄，但付款的差额将由卖方作为补贴支付给贷方。

2-1 买断

2-1 买入的结构与 3-2-1 买入相同；但是，它的折扣仅适用于前两年。因此，您将在抵押贷款的第一年降低 2% 的利率，然后在抵押贷款的第二年享受 1% 的利率折扣。您的利率和每月还款额会随着时间的推移而增加，直到您的贷款达到其实际百分比。

这发生在贷款的第三年。此时，您的每月抵押贷款付款将反映真实的贷款利率。您将在收盘时预先支付 2-1 买断的费用，理论上，您在前两年节省的钱将抵消这笔付款。

重要

根据您的信用记录和收入，考虑您可能有资格获得的利率，以确定是否值得购买。

买断利弊

使用买房买房是否有意义取决于几件事，包括抵押贷款的金额、您的初始利率、您在初始贷款期限内可以节省的利息金额以及您估计的未来收入。您计划在家呆多久也可以决定您的收支平衡点。

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优点解释

节省利息。 选择减免可以在抵押贷款的前两年（2-1 减免）或三年（3-2-1 减免）期间为您节省利息成本。
**降价。**如果卖家愿意为购房支付一些费用，那么这可能会降低购买房屋的成本。
**轻松支付更高的付款。**如果您刚刚开始您的职业生涯并且您的收入预计会增加，那么随着时间的推移，您可能没有任何问题来支付更高的抵押贷款。

缺点解释

**持续支付能力。**一旦初始费率期结束，您的每月付款可能会大大高于您的习惯。如果您的收入自购买房屋后下降，那可能会出现问题。
**可用性。**您利用买断的能力可能会受到所涉及的房产类型或您申请的抵押贷款类型的限制。
**违约风险。**如果您在最初的买断期后无法支付更高的款项，那么您可能面临更大的失去房屋止赎的风险。

提示

记住要考虑购买房屋的前期成本，例如首付或成交成本，以及持续成本，以了解您能够负担多少成为房主。

买断抵押贷款示例

以下是一些购买抵押贷款如何运作的例子。假设您以 6.75% 的 30 年期固定利率贷款借入 250,000 美元。您可以选择 2-1 买入或 3-2-1 买入。

以下是使用 2-1 买断选项时的贷款明细：

第 1 年：1,304 美元，利率为 4.75%
第 2 年：1,459 美元，利率为 5.75%
第 3 年：1,622 美元，全额 6.75% 的利息

这笔贷款的买断费用为 5,759 美元。现在，假设您选择了 3-2-1 买入。以下是您的贷款支付情况：

第 1 年：1,158 美元，利息为 3.75%
第 2 年：1,304 美元，利率为 4.75%
第 3 年：1,459 美元，利率为 5.75%
第 4 年：1,622 美元，全额 6.75% 的利息

同时，这笔贷款的减免费用增加到 11 美元，324 美元。因此，在考虑减免时，重要的是要超越最初的低还款期，以确定近期涉及的成本是否值得您可能意识到的任何利息节省。

何时使用减持

如果购房者能够在不显着提高房屋购买价格或耗尽现金储备的情况下获得抵押贷款，那么购房对他们来说可能是有意义的。 Buydowns 也可能更适合那些在贷款期限内收入稳定增长的人，这样在初始利率期结束后更容易跟上付款的增长。

但同样，时机很重要。如果你不打算在家里呆至少五年，那么你可能根本看不到买房有任何真正的节省。因此，请考虑您未来的购房计划，以及在进行抵押贷款购买之前您可能会停留多长时间。

另外，请记住，并非所有抵押贷款都有资格购买。例如，您不能使用它们来购买投资物业或现金再融资。政府支持的贷款，如 FHA 贷款和 USDA 贷款，也有关于购买和何时可以使用的具体指导方针。

其他降低抵押贷款利率的方法

或者，买家可以选择支付折扣点来降低利率。在这种情况下，买方先付钱购买积分，贷方因此降低了利率。折扣点可以降低贷款期限内的抵押贷款利率，而不仅仅是前两年。

买断与可调整利率抵押贷款 (ARM) 不同，后者的利率在一段时间内固定，然后调整为可变利率。例如，5/ 1混合 ARM的前五年具有固定利率，之后每年根据基础基准利率的表现调整利率。

Buydown 常见问题解答

＃＃强调

购买房屋时选择买断是否有意义取决于您符合条件的利率以及您计划在房屋中停留多长时间。
买断可以在贷款期限内为房主节省利息。
买断可能涉及购买抵押贷款的折扣点，这可能需要支付预付费用。
买房允许购房者在获得抵押贷款时获得较低的利率。

＃＃常问问题

减持如何运作？

抵押贷款买断允许购房者在最初几年暂时降低房屋贷款的利率，以换取一些。

###您可以在抵押贷款上购买多少积分？

某人可以购买抵押贷款的点数没有具体限制。但是个人买家可以被允许购买的积分数量可能取决于抵押贷款的类型和贷款条款。

买下点值得吗？

如果您能够在贷款期限的最初部分节省利率，那么抵押贷款购买可能是值得的。然而，重要的是要考虑您可能为购房支付的费用以及您计划在家中停留多长时间来衡量您的总储蓄。