Belian turun

Apakah itu Pembelian Turun?

Pembelian turun ialah teknik pembiayaan gadai janji yang mana pembeli cuba mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah untuk sekurang-kurangnya beberapa tahun pertama gadai janji atau mungkin sepanjang hayatnya. Pembelian 2-1, sebagai contoh, ialah jenis pembelian gadai janji khusus yang membolehkan pembeli rumah menjimatkan kadar faedah mereka untuk dua tahun pertama pinjaman. Pembelian turun juga boleh menggunakan struktur 3-2-1 juga.

Pembelian Diterangkan

Pembelian mudah difahami jika anda menganggapnya sebagai subsidi gadai janji yang ditawarkan oleh penjual bagi pihak pembeli rumah. Biasanya, penjual menyumbang dana ke akaun escrow yang mensubsidi pinjaman pada tahun-tahun pertama, menyebabkan bayaran bulanan yang lebih rendah pada gadai janji. Bayaran yang lebih rendah ini membolehkan pembeli rumah layak dengan lebih mudah untuk gadai janji. Pembina atau penjual mungkin menawarkan pilihan belian untuk membantu meningkatkan peluang menjual hartanah, dengan menjadikannya lebih mampu milik.

Pembina atau penjual harta itu biasanya menyediakan bayaran kepada institusi pinjaman gadai janji, yang seterusnya, menurunkan kadar faedah bulanan pembeli dan, oleh itu, bayaran bulanan. Penjual rumah, bagaimanapun, biasanya akan menaikkan harga pembelian rumah untuk mengimbangi kos perjanjian pembelian.

Petua

Pembeli rumah boleh memilih gadai janji kadar boleh laras (ARM) jika mereka bercadang untuk membiayai semula sebaik sahaja tempoh kadar permulaan tamat atau jika mereka bercadang untuk menjual hartanah sebelum kadar diselaraskan.

Penstrukturan Belian

Terma belian boleh distrukturkan dalam pelbagai cara untuk pinjaman gadai janji. Kebanyakan pembelian turun berlangsung selama beberapa tahun, kemudian bayaran gadai janji meningkat kepada kadar standard sebaik sahaja pembelian turun itu tamat tempoh. Pembelian gadai janji 3-2-1 dan 2-1 ialah dua struktur biasa yang boleh digunakan oleh pemberi pinjaman.

3-2-1 Belian

Dalam pembelian turun 3-2-1,. pembeli membayar bayaran yang lebih rendah ke atas pinjaman untuk tiga tahun pertama. Bagi setiap tiga tahun pertama gadai janji, kadar faedah pembeli akan meningkat secara berperingkat sebanyak 1% setiap tahun. Kadar faedah penuh akan dikenakan bermula dengan tahun keempat pinjaman gadai janji.

Walaupun pembeli menerima penjimatan daripada kadar faedah yang lebih rendah dalam tiga tahun pertama, perbezaan dalam pembayaran akan dibuat oleh penjual kepada pemberi pinjaman sebagai subsidi.

2-1 Belian

Pembelian 2-1 distrukturkan sama seperti pembelian turun 3-2-1; bagaimanapun, diskaunnya hanya tersedia untuk dua tahun pertama. Jadi anda akan mendapat pengurangan kadar faedah sebanyak 2% untuk tahun pertama gadai janji, kemudian diskaun kadar 1% untuk tahun kedua gadai janji. Kadar faedah anda—dan bayaran bulanan anda—akan meningkat dari semasa ke semasa sehingga pinjaman anda mencapai kadar peratusan sebenar.

Ini berlaku pada tahun tiga pinjaman. Pada ketika ini, bayaran gadai janji bulanan anda akan menggambarkan kadar pinjaman sebenar. Anda akan membayar awal untuk pembelian 2-1 pada penutupan, dan, secara teorinya, wang yang anda simpan dalam tempoh dua tahun pertama akan membatalkan pembayaran tersebut.

Penting

Pertimbangkan kadar faedah yang anda mungkin layak, berdasarkan sejarah kredit dan pendapatan anda, untuk menentukan sama ada pembelian turun berbaloi.

Kebaikan dan Keburukan Belian

Sama ada masuk akal untuk menggunakan pembelian turun untuk membeli rumah boleh bergantung pada beberapa perkara, termasuk amaun gadai janji, kadar faedah awal anda, amaun yang anda boleh simpan sebagai faedah sepanjang tempoh pinjaman awal dan anggaran pendapatan masa hadapan anda. Berapa lama anda merancang untuk tinggal di rumah juga boleh digunakan untuk menentukan titik pulang modal anda.

TTT

Kebaikan Diterangkan

Penjimatan faedah. Memilih pembelian turun boleh menjimatkan wang anda pada kos faedah semasa dua tahun pertama (dengan pembelian turun 2-1) atau tiga tahun (dengan pembelian turun 3-2-1) gadai janji.
Pengurangan harga. Jika penjual menawarkan untuk membayar sesuatu ke arah pembelian turun, maka ini boleh mengurangkan kos membeli rumah.
Memudahkan pembayaran yang lebih tinggi. Jika anda baru memulakan kerjaya anda dan pendapatan anda dijangka meningkat, maka anda mungkin tidak menghadapi sebarang masalah dengan membuat pembayaran gadai janji anda yang lebih tinggi dari semasa ke semasa.

Keburukan Diterangkan

Kemampuan yang berterusan. Setelah tempoh kadar permulaan tamat, bayaran bulanan anda mungkin jauh lebih tinggi daripada yang biasa anda lakukan. Itu boleh menjadi masalah jika pendapatan anda menurun sejak membeli rumah.
Ketersediaan. Keupayaan anda untuk mengambil kesempatan daripada pembelian mungkin dihadkan oleh jenis hartanah yang terlibat atau jenis pinjaman gadai janji yang anda mohon.
Risiko lalai. Jika anda tidak dapat membuat pembayaran yang lebih tinggi selepas tempoh belian awal maka anda mungkin berisiko lebih besar kehilangan rumah untuk dirampas.

Petua

Ingat untuk mempertimbangkan kedua-dua kos pendahuluan untuk membeli rumah, seperti bayaran pendahuluan atau kos penutupan, dan kos berterusan untuk memahami jumlah yang anda mampu untuk menjadi pemilik rumah.

Contoh Gadai Janji Belian

Berikut ialah beberapa contoh cara gadai janji belian boleh berfungsi. Katakan anda meminjam $250,000 dengan pinjaman kadar tetap 30 tahun pada 6.75%. Anda boleh memilih antara belian turun 2-1 atau beli turun 3-2-1.

Inilah rupa pecahan pinjaman dengan pilihan belian 2-1:

Tahun 1: $1,304 pada kadar faedah 4.75%.
Tahun 2: $1,459 pada kadar faedah 5.75%.
Tahun 3: $1,622 dengan faedah penuh 6.75%.

Yuran belian untuk pinjaman ini ialah $5,759. Sekarang, katakan anda memilih pembelian turun 3-2-1 sebaliknya. Begini rupa pembayaran pinjaman anda:

Tahun 1: $1,158 pada kadar faedah 3.75%.
Tahun 2: $1,304 pada kadar faedah 4.75%.
Tahun 3: $1,459 pada kadar faedah 5.75%.
Tahun 4: $1,622 dengan faedah penuh 6.75%.

Sementara itu, yuran belian untuk pinjaman ini meningkat kepada $11, 324. Oleh itu, apabila mempertimbangkan pembelian turun, adalah penting untuk melihat melangkaui tempoh pembayaran rendah awal untuk menentukan sama ada kos yang terlibat dalam tempoh terdekat adalah bernilai apa-apa penjimatan faedah yang anda mungkin sedar.

Bila Perlu Menggunakan Pembelian

Pembelian turun boleh masuk akal untuk pembeli jika ia membolehkan mereka mendapatkan gadai janji tanpa meningkatkan harga pembelian rumah dengan ketara atau menguras rizab tunai mereka. Pembelian turun juga mungkin lebih sesuai untuk mereka yang mempunyai pendapatan stabil yang ditetapkan untuk berkembang sepanjang hayat pinjaman, menjadikannya lebih mudah untuk mengikuti kenaikan bayaran sebaik sahaja tempoh kadar awal tamat.

Tetapi sekali lagi, masa penting. Jika anda tidak bercadang untuk tinggal di rumah selama sekurang-kurangnya lima tahun, maka anda mungkin tidak melihat sebarang penjimatan sebenar langsung daripada pembelian turun. Jadi pertimbangkan rancangan masa depan anda untuk membeli rumah dan berapa lama anda boleh tinggal sebelum membuat pembelian gadai janji.

Juga, ingat bahawa bukan setiap gadai janji layak untuk pembelian. Contohnya, anda tidak boleh menggunakannya untuk membeli hartanah pelaburan atau untuk pembiayaan semula tunai keluar. Pinjaman yang disokong kerajaan, seperti pinjaman FHA dan pinjaman USDA, juga mempunyai garis panduan khusus mengenai pembelian turun dan bila ia boleh digunakan.

Cara Lain untuk Mengurangkan Kadar Gadai Janji

Sebagai alternatif, pembeli boleh memilih untuk membayar mata diskaun untuk membeli turun kadar faedah mereka. Dalam senario ini, pembeli membayar wang di muka untuk membeli mata, dan pemberi pinjaman mengurangkan kadar faedah mereka sebagai hasilnya. Mata diskaun boleh menurunkan kadar faedah ke atas gadai janji sepanjang hayat pinjaman, bukannya hanya untuk dua tahun pertama.

Pembelian tidak sama dengan gadai janji kadar boleh laras (ARM), di mana kadar ditetapkan untuk tempoh masa yang ditetapkan sebelum melaraskan kepada kadar berubah. ARM hibrid 5/1,. sebagai contoh, mempunyai kadar tetap untuk lima tahun pertama, dengan kadar diselaraskan setiap tahun setiap tahun selepas itu, berdasarkan prestasi kadar penanda aras asas.

Soalan Lazim Pembelian

Sorotan

Sama ada masuk akal untuk memilih pembelian turun semasa membeli rumah boleh bergantung pada kadar faedah yang anda layak dan berapa lama anda merancang untuk kekal di rumah itu.
Pembelian boleh menjimatkan wang pemilik rumah atas faedah sepanjang hayat pinjaman.
Pembelian turun boleh melibatkan pembelian mata diskaun terhadap pinjaman gadai janji, yang mungkin memerlukan pembayaran yuran pendahuluan.
Pembelian turun membolehkan pembeli rumah memperoleh kadar faedah yang lebih rendah apabila membuat pinjaman gadai janji.

Soalan Lazim

Bagaimana Buydown Berfungsi?

Pembelian gadai janji membolehkan pembeli rumah mengurangkan sementara kadar faedah pinjaman rumah mereka untuk beberapa tahun pertama, sebagai pertukaran untuk beberapa tahun.

Berapa Banyak Mata Boleh Anda Beli Dengan Gadai Janji?

Tiada had khusus pada bilangan mata yang boleh dibeli oleh seseorang dengan gadai janji. Tetapi bilangan mata yang dibenarkan oleh pembeli individu untuk membeli boleh bergantung pada jenis gadai janji dan terma pinjaman.

Adakah Berbaloi untuk Membeli Mata Turun?

Pembelian gadai janji mungkin bernilai jika anda dapat menjimatkan wang pada kadar faedah anda semasa bahagian awal tempoh pinjaman. Walau bagaimanapun, adalah penting untuk mempertimbangkan jumlah yang mungkin anda bayar untuk yuran belian dan berapa lama anda bercadang untuk tinggal di rumah untuk mengukur jumlah simpanan anda.