Nedkjøp
Hva er en nedkjøp?
En nedkjøp er en boliglånsfinansieringsteknikk der kjøperen forsøker å oppnå en lavere rente i minst de første årene av boliglånet eller muligens hele levetiden. En 2-1 nedkjøp, for eksempel, er en spesifikk type boliglånsnedkjøp som lar boligkjøpere spare på renten de to første årene av lånet. Buydowns kan også bruke en 3-2-1-struktur.
Nedkjøp forklart
Nedkjøp er lette å forstå hvis du tenker på dem som et boliglånstilskudd som tilbys av selgeren på vegne av boligkjøperen. Vanligvis bidrar selgeren med midler til en sperret konto som subsidierer lånet de første årene, noe som resulterer i en lavere månedlig betaling på boliglånet. Denne lavere betalingen gjør at boligkjøperen lettere kan kvalifisere seg for boliglånet. Byggherrer eller selgere kan tilby et nedkjøpsalternativ for å øke sjansene for å selge eiendommen, ved å gjøre den rimeligere.
Byggherren eller selgeren av eiendommen gir vanligvis betalinger til boliglånsinstitusjonen, som igjen senker kjøperens månedlige rente og dermed månedlig betaling. Boligselgeren vil imidlertid vanligvis øke kjøpesummen på boligen for å kompensere for kostnadene ved nedkjøpsavtalen.
Tips
Boligkjøpere kan velge et boliglån med justerbar rente (ARM) hvis de planlegger å refinansiere når den første renteperioden er over, eller hvis de planlegger å selge eiendommen før prisen justeres.
Nedkjøpsstrukturering
Nedkjøpsvilkår kan struktureres på ulike måter for boliglån. De fleste nedkjøp varer i noen år, deretter øker boliglånsbetalingene til en standardrente når nedkjøpet utløper. En 3-2-1 og 2-1 boliglån buydown er to vanlige strukturer långivere kan bruke.
3-2-1 Nedkjøp
I en 3-2-1 nedkjøp betaler kjøperen lavere betalinger på lånet de første tre årene. For hvert av de tre første årene av boliglånet vil kjøperens rente øke trinnvis med 1 % årlig. Full rente vil gjelde fra og med det fjerde året av boliglånet.
Mens kjøperen mottok sparing fra den lavere renten de første tre årene, ville forskjellen i utbetalingene blitt gjort av selgeren til långiveren som et tilskudd.
2-1 Nedkjøp
En 2-1 buydown er strukturert på samme måte som en 3-2-1 buydown; rabatten er imidlertid bare tilgjengelig de første to årene. Så du vil ha en rentereduksjon på 2 % for det første året av boliglånet, deretter en renterabatt på 1 % for det andre året av boliglånet. Renten din – og dine månedlige betalinger – vil øke over tid til lånet ditt når sin faktiske prosentsats.
Dette skjer i år tre av lånet. På dette tidspunktet vil din månedlige boliglånsbetaling gjenspeile den sanne lånerenten. Du betaler på forhånd for 2-1 nedkjøpet ved avslutning, og teoretisk sett vil pengene du sparer i løpet av de to første årene kansellere utbetalingen.
Viktig
Vurder rentene som du sannsynligvis vil kvalifisere for, basert på kreditthistorikken og inntekten din, for å avgjøre om en nedkjøp er verdt det.
Nedkjøp fordeler og ulemper
Hvorvidt det er fornuftig å bruke et nedkjøp for å kjøpe et hjem kan avhenge av flere ting, inkludert beløpet på boliglånet, den opprinnelige renten din, beløpet du kan spare i renter over den første låneperioden og din estimerte fremtidige inntekt. Hvor lenge du planlegger å bo i hjemmet kan også spille inn for å bestemme break-even-punktet.
TTT
Fordeler forklart
Rentesparing. Ved å velge nedkjøp kan du spare penger på rentekostnader i løpet av de to første årene (med 2-1 nedkjøp) eller tre år (med 3-2-1 nedkjøp) av boliglånet.
Prisreduksjon. Hvis en selger tilbyr å betale noe for nedkjøpet, kan dette redusere kostnadene ved å kjøpe boligen.
Sett deg inn i høyere betalinger. Hvis du akkurat har startet karrieren og inntekten din forventes å øke, kan det hende du ikke har noen problemer med å betale høyere boliglån over tid.
Ulemper forklart
Fortløpende overkommelighet. Når den første satsperioden er over, kan de månedlige betalingene dine være betydelig høyere enn det du er vant til. Det kan være problematisk hvis inntekten din har gått ned siden du kjøpte boligen.
Tilgjengelighet. Din evne til å dra nytte av et nedkjøp kan være begrenset av typen eiendom som er involvert eller typen boliglån du søker om.
Standardrisiko. Hvis du ikke er i stand til å foreta de høyere utbetalingene etter den første nedkjøpsperioden, kan du ha større risiko for å miste boligen til tvangssalg.
Tips
Husk å vurdere både forhåndskostnadene ved å kjøpe et hjem, for eksempel forskuddsbetaling eller sluttkostnader, og de løpende kostnadene for å forstå hvor mye du har råd til å bli huseier.
Eksempel på et nedkjøpslån
Her er noen eksempler på hvordan et nedkjøpslån kan fungere. Si at du låner $250 000 med et 30-års fastrentelån på 6,75%. Du kan velge mellom en 2-1 buydown eller en 3-2-1 buydown.
Slik vil lånesammenbruddet se ut med et 2-1 nedkjøpsalternativ:
År 1: $1 304 ved 4,75 % rente
År 2: 1459 USD ved 5,75 % rente
År 3: $1 622 med full rente på 6,75 %
Nedkjøpsgebyret for dette lånet vil være $5 759. La oss si at du velger nedkjøpet 3-2-1 i stedet. Slik vil lånebetalingene dine se ut:
År 1: $1 158 ved 3,75 % rente
År 2: $1 304 ved 4,75 % rente
År 3: $1 459 ved 5,75 % rente
År 4: $1 622 med full rente på 6,75 %
I mellomtiden øker nedkjøpsgebyret for dette lånet til $11 324. Så når du vurderer et nedkjøp, er det viktig å se utover den innledende lave betalingsperioden for å finne ut om kostnadene som er involvert på kort sikt er verdt noen rentebesparelser du kan realisere.
Når du skal bruke en nedkjøp
Et nedkjøp kan være fornuftig for kjøpere hvis det lar dem få et boliglån uten å øke kjøpesummen på boligen vesentlig eller tappe kontantbeholdningen. Nedkjøp kan også være mer hensiktsmessig for personer som har stabil inntekt satt til å vokse i løpet av lånets levetid, noe som gjør det lettere å holde tritt med betalingsøkninger når den første renteperioden er over.
Men igjen, timing er viktig. Hvis du ikke planlegger å bo i hjemmet i minst fem år, kan det hende du ikke ser noen reelle besparelser i det hele tatt fra et nedkjøp. Så vurder dine fremtidige planer for å kjøpe et hjem og hvor lenge du kan bli værende før du forplikter deg til et boliglånskjøp.
Husk også at ikke alle boliglån er kvalifisert for nedkjøp. Du kan for eksempel ikke bruke dem til å kjøpe en investeringseiendom eller til refinansiering av utbetalinger. Statsstøttede lån, som FHA-lån og USDA-lån, har også spesifikke retningslinjer angående nedkjøp og når de kan brukes.
Andre måter å redusere boliglånsrentene på
Alternativt kan kjøpere velge å betale for rabattpoeng for å kjøpe ned renten. I dette scenariet betaler kjøperen penger på forhånd for å kjøpe poengene, og utlåneren reduserer renten som et resultat. Rabattpoeng kan senke renten på et boliglån for lånets levetid, i stedet for bare de to første årene.
Et nedkjøp er ikke det samme som et boliglån med justerbar rente (ARM), der renten er fast i en bestemt periode før den justeres til en variabel rente. En 5/1 hybrid ARM,. for eksempel, har en fast rente for de første fem årene, med raten som justeres årlig hvert år etter det, basert på ytelsen til en underliggende referanserente.
Vanlige spørsmål om nedkjøp
Høydepunkter
– Hvorvidt det er fornuftig å velge nedkjøp ved boligkjøp kan avhenge av hvilken rente du kvalifiserer for og hvor lenge du planlegger å bo i boligen.
– Nedkjøp kan spare boligeiere penger på renter over lånets levetid.
- Et nedkjøp kan innebære kjøp av rabattpoeng mot boliglånet, noe som kan kreve betaling av et forhåndsgebyr.
– Et nedkjøp gjør at boligkjøpere kan få lavere rente ved opptak av boliglån.
FAQ
Hvordan fungerer en nedkjøp?
Et boliglånsnedkjøp lar en boligkjøper midlertidig redusere renten på boliglånet de første årene, i bytte mot noen få.
Hvor mange poeng kan du kjøpe ned på et boliglån?
Det er ingen spesifikk grense på antall poeng som noen kan kjøpe ned på et boliglån. Men antall poeng en individuell kjøper kan få lov til å kjøpe ned kan avhenge av type boliglån og lånebetingelsene.
Er det verdt det å kjøpe nedpoeng?
Et nedkjøp av boliglån kan være verdt hvis du er i stand til å spare penger på renten i løpet av den første delen av låneperioden. Det er imidlertid viktig å vurdere hva du kan betale for nedkjøpsgebyret og hvor lenge du planlegger å bo i hjemmet for å måle den totale sparingen.
