Buydown
Mikä on buydown?
Lunastus on asuntolainarahoitustekniikka, jolla ostaja yrittää saada alhaisemman koron ainakin asuntolainan ensimmäisiksi vuodeksi tai mahdollisesti koko sen elinkaaren ajaksi. Esimerkiksi 2-1 buydown on tietyntyyppinen asuntolainaosto, jonka avulla asunnon ostajat voivat säästää korkossaan lainan kahden ensimmäisen vuoden aikana. Myös ostot voivat käyttää 3-2-1-rakennetta.
Buydowns selitetty
Ostot on helppo ymmärtää, jos ajattelet niitä asuntolaina-avustuksena, jonka myyjä tarjoaa asunnon ostajan puolesta. Tyypillisesti myyjä sijoittaa varoja sulkutilille, joka tukee lainaa ensimmäisten vuosien aikana, mikä johtaa pienempään asuntolainan kuukausierään. Tämän alhaisemman maksun ansiosta asunnonostaja voi saada asuntolainaa helpommin. Rakentajat tai myyjät voivat tarjota ostovaihtoehtoa lisätäkseen kiinteistön myyntimahdollisuuksia tekemällä siitä edullisemman.
Kiinteistön rakentaja tai myyjä suorittaa yleensä maksut asuntolainalaitokselle, mikä puolestaan alentaa ostajan kuukausikorkoa ja siten kuukausimaksua. Asunnon myyjä kuitenkin yleensä nostaa asunnon kauppahintaa kompensoidakseen ostosopimuksen kustannuksia.
Vinkki
Asunnonostajat voivat valita säädettävän koron asuntolainan (ARM), jos he suunnittelevat jälleenrahoitusta alkuperäisen korkokauden päätyttyä tai jos he aikovat myydä kiinteistön ennen kuin korko muuttuu.
Buydown-rakentaminen
Asuntolainojen ostoehdot voidaan jäsentää eri tavoin. Useimmat ostot kestävät muutaman vuoden, jonka jälkeen asuntolainan maksut nousevat normaalikorkoon oston umpeuduttua. 3-2-1 ja 2-1 asuntolainaosto ovat kaksi yleistä lainanantajan käyttämää rakennetta.
3-2-1 Buydown
3-2-1 buydownissa ostaja maksaa lainasta pienemmät maksut kolmen ensimmäisen vuoden ajan. Kunkin asuntolainan kolmen ensimmäisen vuoden aikana ostajan korko nousi asteittain 1 % vuodessa. Täysi korko olisi voimassa asuntolainan neljännestä vuodesta alkaen.
Kun ostaja sai säästöjä alhaisemmasta korosta kolmen ensimmäisen vuoden aikana, maksueron myyjä olisi maksanut lainanantajalle avustuksena.
2-1 Buydown
2-1 buydown on rakenteeltaan sama kuin 3-2-1 buydown; sen alennus on kuitenkin saatavilla vain kahden ensimmäisen vuoden ajan. Joten sinulla olisi 2 %:n korkoalennus ensimmäiseltä asuntolainavuodelta ja sitten 1 %:n korkoalennus toisen asuntolainavuoden osalta. Korkosi – ja kuukausimaksusi – nousisivat ajan myötä, kunnes lainasi saavuttaa todellisen prosenttiosuutensa.
Tämä tapahtuu lainan kolmantena vuonna. Tässä vaiheessa asuntolainasi kuukausierä vastaa lainan todellista korkoa. Maksaisit etukäteen 2-1 ostosta sulkemishetkellä, ja teoriassa kahden ensimmäisen vuoden aikana säästämäsi raha peruuttaisi tämän maksun.
Tärkeää
Harkitse korkoja, joihin olet todennäköisesti oikeutettu luottohistoriasi ja tulojesi perusteella, jotta voit määrittää, onko ostohinta sen arvoinen.
Buydown plussat ja miinukset
Se, onko asunnon ostoon järkevää käyttää ostoa, voi riippua useista asioista, kuten asuntolainan määrästä, alkuperäisestä korostasi, summasta, jonka voit säästää koroissa alkuperäisen laina-ajan aikana, ja arvioiduista tulevista tuloistasi. Se, kuinka kauan aiot viipyä kotona, voi myös vaikuttaa kannattavuuspisteesi määrittämiseen.
TTT
Plussat selitetty
Korissasäästöt. Ostamalla voit säästää rahaa korkokuluissa asuntolainan kahden ensimmäisen vuoden (2-1 osto) tai kolmen vuoden (3-2-1 osto) aikana.
Hinnanalennus. Jos myyjä tarjoutuu maksamaan jotain ostoa varten, tämä voi vähentää asunnon ostokustannuksia.
Helpotus korkeampiin maksuihin. Jos olet juuri aloittamassa uraasi ja tulojesi odotetaan kasvavan, sinulla ei välttämättä ole ongelmia korkeampien asuntolainamaksujen maksamisessa ajan myötä.
Haittoja selitetty
Jatkuva edullisuus. Kun alkuperäinen korkojakso päättyy, kuukausimaksusi voivat olla huomattavasti korkeammat kuin mihin olet tottunut. Tämä voi olla ongelmallista, jos tulot ovat laskeneet asunnon ostamisen jälkeen.
Saatavuus. Mahdollisuuttasi hyödyntää ostoa voi rajoittaa kyseessä olevan kiinteistön tyyppi tai asuntolainatyyppi, jota haet.
Oletusriski. Jos et pysty suorittamaan suurempia maksuja alkuperäisen ostojakson jälkeen, sinulla voi olla suurempi riski menettää asunto suljettaessa.
Vinkki
Muista ottaa huomioon sekä asunnon oston alkukustannukset, kuten käsiraha tai sulkemiskustannukset, että juoksevat kustannukset ymmärtääksesi, kuinka paljon sinulla on varaa ryhtyä asunnonomistajaksi.
Esimerkki osto-asuntolainasta
Tässä on esimerkkejä siitä, kuinka osto-asuntolaina voi toimia. Oletetaan, että lainaat 250 000 dollaria 30 vuoden kiinteäkorkoisella lainalla 6,75 prosentilla. Voit valita 2-1 buydownin tai 3-2-1 buydownin välillä.
Tältä lainan erittely näyttäisi 2-1 ostovaihtoehdolla:
Vuosi 1: 1 304 dollaria 4,75 prosentin korolla
Vuosi 2: 1 459 dollaria 5,75 prosentin korolla
Vuosi 3: 1 622 dollaria täydellä 6,75 prosentin korolla
Tämän lainan ostomaksu olisi 5 759 dollaria. Sano nyt, että valitset sen sijaan 3-2-1 buydownin. Lainamaksusi näyttäisivät tältä:
Vuosi 1: 1 158 dollaria 3,75 prosentin korolla
Vuosi 2: 1 304 dollaria 4,75 prosentin korolla
Vuosi 3: 1 459 dollaria 5,75 prosentin korolla
Vuosi 4: 1 622 dollaria täydellä 6,75 prosentin korolla
Samaan aikaan tämän lainan ostomaksu nousee 11 324 dollariin. Joten kun harkitset ostoa, on tärkeää katsoa alkuperäisen alhaisen maksuajan pidempään määrittääksesi, ovatko lähiajan kustannukset mahdollisten korkosäästöjen arvoisia.
Milloin ostoa kannattaa käyttää
Ostokauppa voi olla järkevää ostajien kannalta, jos se antaa heille mahdollisuuden saada asuntolaina nostamatta merkittävästi kodin ostohintaa tai kuluttamatta käteisvarojaan. Myös ostot voivat olla sopivampia ihmisille, joiden tulot pysyvät vakaana laina-ajan kuluessa, mikä helpottaa maksujen nousun pysymistä alkuperäisen korkojakson päätyttyä.
Mutta jälleen kerran, ajoituksella on väliä. Jos et aio jäädä kotiin vähintään viiteen vuoteen, et ehkä näe todellisia säästöjä ostosta ollenkaan. Joten harkitse tulevaisuuden asunnon ostosuunnitelmiasi ja sitä, kuinka kauan saatat pysyä paikallasi, ennen kuin sitoudut asuntolainan ostoon.
Muista myös, että kaikki asuntolainat eivät ole oikeutettuja ostoon. Et voi käyttää niitä esimerkiksi sijoituskiinteistön ostamiseen tai nosto-jälleenrahoitukseen. Valtion tukemilla lainoilla, kuten FHA-lainoilla ja USDA-lainoilla, on myös erityiset ohjeet ostoista ja siitä, milloin niitä voidaan käyttää.
Muita tapoja alentaa asuntolainojen korkoja
Vaihtoehtoisesti ostajat voivat maksaa alennuspisteistä alentaakseen korkoaan. Tässä skenaariossa ostaja maksaa rahaa etukäteen ostaakseen pisteitä, ja lainanantaja laskee korkoaan tämän seurauksena. Alennuspisteet voivat alentaa asuntolainan korkoa lainan voimassaoloaikana, ei vain kahden ensimmäisen vuoden ajan.
Lunastus ei ole sama asia kuin säädettävä korkoinen asuntolaina (ARM), jossa korko on kiinteä tietyksi ajaksi ennen kuin vaihtuvakorkoiseksi muutetaan. Esimerkiksi 5/1- hybridi-ARM :lla on kiinteä korko ensimmäisten viiden vuoden ajan, ja korkoa mukautetaan vuosittain vuosittain sen jälkeen taustalla olevan vertailukoron kehityksen perusteella.
Buydown UKK
Kohokohdat
Se, onko järkevää valita ostopäätös asuntoa ostettaessa, voi riippua korosta, johon olet oikeutettu ja kuinka kauan aiot asua kotona.
Ostot voivat säästää asunnonomistajien korkorahoja lainan voimassaoloaikana.
Ostokauppa voi sisältää alennuspisteiden ostamista asuntolainaa vastaan, mikä voi edellyttää ennakkomaksun maksamista.
Oston avulla asunnonostaja voi saada alhaisemman koron asuntolainaa ottaessaan.
UKK
Kuinka ostopäätös toimii?
Asuntolainan osto mahdollistaa asunnon ostajalle mahdollisuuden alentaa väliaikaisesti asuntolainansa korkoa muutaman vuoden vastineeksi.
Kuinka monta pistettä voit ostaa asuntolainasta?
Ei ole erityistä rajaa pisteiden määrälle, jonka joku voi ostaa asuntolainasta. Mutta pisteiden määrä, jonka yksittäinen ostaja saa lunastaa, voi riippua asuntolainatyypistä ja lainaehdoista.
Onko sen arvoista ostaa alaspisteitä?
Asuntolainan osto voi olla kannattavaa, jos pystyt säästämään rahaa korkostasi laina-ajan alkuvaiheessa. On kuitenkin tärkeää pohtia, mitä saatat maksaa ostomaksusta ja kuinka kauan aiot viipyä kotona, jotta voit arvioida kokonaissäästösi.
