Acquisto
Che cos'è un acquisto?
Un buydown è una tecnica di finanziamento ipotecario con la quale l'acquirente tenta di ottenere un tasso di interesse più basso per almeno i primi anni del mutuo o eventualmente per tutta la sua vita. Un acquisto 2-1, ad esempio, è un tipo specifico di acquisto di un mutuo che consente agli acquirenti di case di risparmiare sul tasso di interesse per i primi due anni del prestito. Anche i buydown possono utilizzare una struttura 3-2-1.
Buydown spiegati
I buydown sono facili da capire se li consideri un sussidio ipotecario offerto dal venditore per conto dell'acquirente della casa. In genere, il venditore contribuisce con fondi a un conto di deposito a garanzia che sovvenziona il prestito durante i primi anni, determinando una rata mensile inferiore sul mutuo. Questo pagamento inferiore consente all'acquirente di casa di qualificarsi più facilmente per il mutuo. Costruttori o venditori possono offrire un'opzione di riacquisto per aumentare le possibilità di vendita della proprietà, rendendola più conveniente.
Il costruttore o il venditore dell'immobile di solito fornisce i pagamenti all'istituto di credito ipotecario, che, a sua volta, abbassa il tasso di interesse mensile dell'acquirente e, quindi, la rata mensile. Il venditore della casa, tuttavia, di solito aumenterà il prezzo di acquisto della casa per compensare i costi dell'accordo di riacquisto.
Suggerimento
Gli acquirenti di case possono scegliere un mutuo a tasso variabile (ARM) se intendono rifinanziare una volta scaduto il termine del tasso iniziale o se intendono vendere la proprietà prima che il tasso si aggiusti.
Strutturazione del Buydown
I termini di riacquisto possono essere strutturati in vari modi per i mutui ipotecari. La maggior parte dei riacquisti durano alcuni anni, quindi le rate del mutuo aumentano a un tasso standard una volta scaduto il riacquisto. Un riacquisto di un mutuo 3-2-1 e 2-1 sono due strutture comuni che i prestatori possono utilizzare.
3-2-1 Riacquisto
In un buydown 3-2-1,. l'acquirente paga pagamenti inferiori sul prestito per i primi tre anni. Per ciascuno dei primi tre anni del mutuo, il tasso di interesse dell'acquirente aumenterebbe in modo incrementale dell'1% annuo. Il tasso di interesse intero si applicherebbe a partire dal quarto anno del mutuo ipotecario.
Mentre l'acquirente ha ricevuto risparmi dal tasso di interesse più basso nei primi tre anni, la differenza nei pagamenti sarebbe stata effettuata dal venditore al prestatore come sovvenzione.
2-1 Riacquisto
Un buydown 2-1 è strutturato come un buydown 3-2-1; tuttavia, il suo sconto è disponibile solo per i primi due anni. Quindi avresti una riduzione del tasso di interesse del 2% per il primo anno del mutuo, quindi uno sconto del tasso dell'1% per il secondo anno del mutuo. Il tuo tasso di interesse, e i tuoi pagamenti mensili, aumenterebbero nel tempo fino a quando il tuo prestito non raggiunge il tasso percentuale effettivo.
Questo accade nel terzo anno del prestito. A questo punto, la rata mensile del mutuo rifletterebbe il tasso di prestito reale. Pagheresti in anticipo per l'acquisto di 2-1 alla chiusura e, in teoria, i soldi che risparmi nei primi due anni annullerebbero quel pagamento.
Importante
Considera i tassi di interesse per i quali potresti qualificarti, in base alla tua storia creditizia e al tuo reddito, per determinare se ne vale la pena.
Buydown Pro e Contro
Se ha senso utilizzare un buydown per acquistare una casa può dipendere da diversi fattori, tra cui l'importo del mutuo, il tasso di interesse iniziale, l'importo che potresti risparmiare in interessi durante la durata iniziale del prestito e il tuo reddito futuro stimato. Anche il tempo che prevedi di rimanere in casa può entrare in gioco per determinare il tuo punto di pareggio.
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Pro spiegati
Risparmio sugli interessi. La scelta di un riacquisto potrebbe farti risparmiare sui costi degli interessi durante i primi due anni (con un riacquisto 2-1) o tre anni (con un riacquisto 3-2-1) del mutuo.
Riduzione del prezzo. Se un venditore si offre di pagare qualcosa per l'acquisto, questo potrebbe ridurre il costo dell'acquisto della casa.
Facilita l'aumento dei pagamenti. Se stai appena iniziando la tua carriera e si prevede che il tuo reddito aumenterà, potresti non avere problemi con l'aumento delle rate del mutuo nel tempo.
Spiegazione dei contro
Convenienza costante. Al termine del periodo di tariffa iniziale, i pagamenti mensili potrebbero essere notevolmente superiori a quelli a cui sei abituato. Potrebbe essere problematico se il tuo reddito è diminuito da quando hai acquistato la casa.
Disponibilità. La tua capacità di trarre vantaggio da un riacquisto può essere limitata dal tipo di proprietà coinvolta o dal tipo di mutuo ipotecario per il quale stai facendo domanda.
Rischio di inadempienza. Se non sei in grado di effettuare i pagamenti più elevati dopo il periodo di acquisto iniziale, potresti essere maggiormente a rischio di perdere la casa per pignoramento.
Suggerimento
Ricorda di considerare sia i costi iniziali per l'acquisto di una casa, come l'anticipo o i costi di chiusura, sia i costi correnti per capire quanto puoi permetterti per diventare proprietario di una casa.
Esempio di mutuo buydown
Ecco alcuni esempi di come può funzionare un mutuo buydown. Supponiamo che tu stia prendendo in prestito $ 250.000 con un prestito a tasso fisso di 30 anni al 6,75%. Puoi scegliere tra un buydown 2-1 o un buydown 3-2-1.
Ecco come sarebbe la ripartizione del prestito con un'opzione di riacquisto 2-1:
Anno 1: $ 1.304 con un interesse del 4,75%.
Anno 2: $ 1.459 al 5,75% di interesse
Anno 3: $ 1.622 a pieno interesse del 6,75%.
La commissione di riacquisto per questo prestito sarebbe di $ 5.759. Ora, supponiamo che tu scelga invece il buydown 3-2-1. Ecco come sarebbero i pagamenti del tuo prestito:
Anno 1: $ 1.158 con un interesse del 3,75%.
Anno 2: $ 1.304 con un interesse del 4,75%.
Anno 3: $ 1.459 con un interesse del 5,75%.
Anno 4: $ 1.622 a pieno interesse del 6,75%.
Nel frattempo, la commissione di riacquisto per questo prestito aumenta a $ 11.324. Quindi, quando si considera un riacquisto, è importante guardare oltre il periodo di pagamento iniziale basso per determinare se i costi coinvolti nel breve termine valgono i risparmi sugli interessi che potresti realizzare.
Quando utilizzare un Buydown
Un buydown potrebbe avere senso per gli acquirenti se consente loro di ottenere un mutuo senza aumentare significativamente il prezzo di acquisto della casa o drenare le loro riserve di cassa. I riacquisti possono anche essere più appropriati per le persone che hanno un reddito stabile destinato a crescere nel corso della vita del prestito, rendendo più facile tenere il passo con gli aumenti di pagamento una volta terminato il periodo del tasso iniziale.
Ma ancora una volta, il tempismo conta. Se non hai intenzione di rimanere in casa per almeno cinque anni, potresti non vedere alcun risparmio reale da un buydown. Quindi considera i tuoi piani futuri per l'acquisto di una casa e per quanto tempo potresti rimanere fermo prima di impegnarti in un riacquisto di un mutuo.
Inoltre, ricorda che non tutti i mutui sono idonei per un riacquisto. Ad esempio, non è possibile utilizzarli per acquistare un investimento immobiliare o per rifinanziare cash-out. Anche i prestiti garantiti dal governo, come i prestiti FHA e i prestiti USDA, hanno linee guida specifiche per quanto riguarda i riacquisti e quando possono essere utilizzati.
Altri modi per ridurre i tassi ipotecari
In alternativa, gli acquirenti possono scegliere di pagare punti sconto per ridurre il proprio tasso di interesse. In questo scenario, l'acquirente paga in anticipo per acquistare i punti e di conseguenza il prestatore riduce il tasso di interesse. I punti di sconto possono abbassare il tasso di interesse su un mutuo per tutta la durata del prestito, piuttosto che solo per i primi due anni.
Un buydown non è la stessa cosa di un mutuo a tasso variabile (ARM), in cui il tasso viene fissato per un determinato periodo di tempo prima di adeguarsi a un tasso variabile. Un ARM ibrido 5/1,. ad esempio, ha un tasso fisso per i primi cinque anni, dopodiché il tasso si adegua ogni anno, in base alla performance di un tasso di riferimento sottostante.
Domande frequenti sull'acquisto
Mette in risalto
Se ha senso scegliere un riacquisto al momento dell'acquisto di una casa può dipendere dal tasso di interesse per il quale ti qualifichi e per quanto tempo prevedi di rimanere nella casa.
I riacquisti possono far risparmiare denaro ai proprietari di case sugli interessi per tutta la durata del prestito.
Un riacquisto può comportare l'acquisto di punti sconto a fronte del mutuo ipotecario, che potrebbe richiedere il pagamento di una quota anticipata.
Un buydown consente agli acquirenti di case di ottenere un tasso di interesse più basso quando stipulano un mutuo ipotecario.
FAQ
Come funziona un Buydown?
Un riacquisto di un mutuo consente a un acquirente di casa di ridurre temporaneamente il tasso di interesse sul mutuo per la casa per i primi anni, in cambio di pochi.
Quanti punti puoi riscattare su un mutuo?
Non esiste un limite specifico al numero di punti che qualcuno può riscattare su un mutuo. Ma il numero di punti che un singolo acquirente può essere autorizzato ad acquistare può dipendere dal tipo di mutuo e dai termini del prestito.
Vale la pena acquistare punti in meno?
Un riacquisto di un mutuo potrebbe valere se sei in grado di risparmiare denaro sul tuo tasso di interesse durante la parte iniziale della durata del prestito. È importante, tuttavia, considerare quanto potresti pagare per la commissione di riacquisto e per quanto tempo prevedi di rimanere a casa per valutare i tuoi risparmi totali.
