Satın almak

Satın Alma Nedir?

ipoteğin en azından ilk birkaç yılında veya muhtemelen tüm ömrü boyunca daha düşük bir faiz oranı elde etmeye çalıştığı bir ipotek finansman tekniğidir. Örneğin, 2-1'lik bir satın alma, ev alıcılarının kredinin ilk iki yılında faiz oranlarından tasarruf etmelerini sağlayan belirli bir ipotek satın alma türüdür. Buydown'lar ayrıca 3-2-1 yapısını da kullanabilir.

Satın Alma İşlemleri Açıklandı

satıcı tarafından ev alıcısı adına sunulan bir ipotek sübvansiyonu olarak düşünürseniz anlamak kolaydır . Tipik olarak, satıcı, ilk yıllarda krediyi sübvanse eden bir emanet hesabına fon katkısında bulunur ve bu da ipotek için daha düşük bir aylık ödeme ile sonuçlanır. Bu düşük ödeme, ev alıcısının ipotek için daha kolay hak kazanmasını sağlar. İnşaatçılar veya satıcılar, mülkü daha uygun fiyatlı hale getirerek satma şansını artırmaya yardımcı olmak için bir satın alma seçeneği sunabilir.

Mülkün kurucusu veya satıcısı genellikle ipotek kredisi veren kuruma ödemeler sağlar ve bu da alıcının aylık faiz oranını ve dolayısıyla aylık ödemesini düşürür. Bununla birlikte, ev satıcısı, satın alma sözleşmesinin maliyetlerini telafi etmek için genellikle evin satın alma fiyatını artıracaktır.

İpucu

Ev alıcıları, başlangıç faiz süresi sona erdikten sonra yeniden finanse etmeyi planlıyorlarsa veya oran ayarlamadan önce mülkü satmayı planlıyorlarsa, ayarlanabilir oranlı bir ipotek (ARM) seçebilirler.

Satın Alma Yapılandırması

Konut kredileri için satın alma koşulları çeşitli şekillerde yapılandırılabilir. Çoğu satın alma işlemi birkaç yıl sürer, ardından satın alma süresi sona erdiğinde ipotek ödemeleri standart bir orana yükselir. 3-2-1 ve 2-1 ipotek satın alma, borç verenlerin kullanabileceği iki yaygın yapıdır.

3-2-1 Satın Alma

3-2-1 satın almada,. alıcı ilk üç yıl için kredi için daha düşük ödemeler yapar. İpoteğin ilk üç yılının her biri için, alıcının faiz oranı kademeli olarak yıllık %1 oranında artacaktır. Tam faiz oranı, ipotek kredisinin dördüncü yılından itibaren geçerli olacaktır.

Alıcı ilk üç yılda düşük faiz oranından tasarruf elde ederken, ödemelerdeki fark satıcı tarafından borç verene sübvansiyon olarak yapılacaktı.

2-1 Satın Alma

2-1 satın alma,. 3-2-1 satın alma ile aynı şekilde yapılandırılmıştır; ancak, indirimi yalnızca ilk iki yıl için geçerlidir. Böylece, ipoteğin ilk yılı için %2'lik bir faiz oranı indirimi, ardından ipoteğin ikinci yılı için %1 oranında bir indiriminiz olur. Faiz oranınız ve aylık ödemeleriniz, krediniz gerçek yüzde oranına ulaşana kadar zamanla artacaktır.

Bu, kredinin üçüncü yılında olur. Bu noktada, aylık ipotek ödemeniz gerçek kredi oranını yansıtacaktır. Kapanışta 2-1 satın alma için peşin ödeme yaparsınız ve teorik olarak ilk iki yılda biriktirdiğiniz para bu ödemeyi iptal eder.

Önemli

Bir satın almanın buna değip değmediğini belirlemek için kredi geçmişinize ve gelirinize bağlı olarak hak kazanma olasılığınız olan faiz oranlarını göz önünde bulundurun.

Satın Alma Artıları ve Eksileri

Bir ev satın almak için satın alma kullanmanın mantıklı olup olmadığı, ipotek tutarı, ilk faiz oranınız, ilk kredi vadesinde faiz olarak tasarruf edebileceğiniz miktar ve tahmini gelecekteki geliriniz dahil olmak üzere birçok şeye bağlı olabilir. Evde ne kadar kalmayı planladığınız da başa baş noktanızı belirlemede devreye girebilir.

TTT

Artıları Açıklandı

• Faiz tasarrufu. Bir geri alım seçmek, ipoteğin ilk iki yılında (2-1 geri alımla) veya üç yıl (3-2-1 geri alımla) faiz maliyetlerinden tasarruf etmenizi sağlayabilir.

• Fiyat indirimi. Bir satıcı, satın alma karşılığında bir miktar ödemeyi teklif ediyorsa, bu, ev satın alma maliyetini azaltabilir.

• Daha yüksek ödemelerde kolaylık. Kariyerinize yeni başlıyorsanız ve gelirinizin artması bekleniyorsa, zaman içinde daha yüksek ipotek ödemelerinizi yapmakta sorun yaşamayabilirsiniz.

Eksileri Açıklandı

• Sürekli satın alınabilirlik. İlk oran dönemi sona erdiğinde, aylık ödemeleriniz alışık olduğunuzdan önemli ölçüde yüksek olabilir. Evi satın aldığınızdan beri geliriniz düştüyse bu sorunlu olabilir.

• Müsaitlik. Bir satın alma işleminden yararlanma olanağınız, ilgili mülkün türü veya başvurduğunuz ipotek kredisinin türü ile sınırlı olabilir.

• Varsayılan risk. İlk satın alma döneminden sonra daha yüksek ödemeleri yapamıyorsanız, evinizi haciz nedeniyle kaybetme riskiniz daha yüksek olabilir.

İpucu

Ev sahibi olmak için ne kadar ödeyebileceğinizi anlamak için hem bir ev satın almanın peşin ödeme veya kapanış maliyetleri gibi ön maliyetlerini hem de devam eden maliyetleri göz önünde bulundurmayı unutmayın.

Satın Alma İpoteği Örneği

İşte bir satın alma ipoteğinin nasıl çalışabileceğine dair bazı örnekler. %6,75'lik 30 yıllık sabit faizli bir krediyle 250.000$ borç aldığınızı varsayalım. 2-1 satın alma veya 3-2-1 satın alma arasında seçim yapabilirsiniz.

2-1'lik bir satın alma seçeneğiyle kredi dökümü şöyle görünür:

• Yıl 1: %4,75 faizle 1,304$

• 2. Yıl: %5,75 faizle 1.459$

• Yıl 3: tam %6,75 faizle 1,622$

Bu kredi için satın alma ücreti 5.759 $ olacaktır. Şimdi, bunun yerine 3-2-1 satın almayı seçtiğinizi varsayalım. Kredi ödemeleriniz şöyle görünür:

• Yıl 1: %3,75 faizle 1,158 dolar

• 2. Yıl: %4,75 faizle 1.304$
• 3. Yıl: %5,75 faizle 1.459$
• 4. Yıl: %6,75 faizle 1,622$

Bu arada, bu kredinin satın alma ücreti 11,324$'a yükselir. Bu nedenle, bir satın alma düşünürken, yakın vadede ilgili maliyetlerin gerçekleştirebileceğiniz herhangi bir faiz tasarrufuna değip değmediğini belirlemek için ilk düşük ödeme döneminin ötesine bakmak önemlidir.

Satın Alma Ne Zaman Kullanılır

Satın alma, alıcıların evin satın alma fiyatını önemli ölçüde artırmadan veya nakit rezervlerini boşaltmadan ipotek almalarına izin veriyorsa, alıcılar için anlamlı olabilir. Satın almalar ayrıca, kredinin ömrü boyunca büyümeye ayarlanmış istikrarlı geliri olan kişiler için daha uygun olabilir ve bu, ilk oran dönemi sona erdikten sonra ödeme artışlarına ayak uydurmayı kolaylaştırır.

Ama yine zamanlama önemli. En az beş yıl boyunca evde kalmayı planlamıyorsanız, satın alma işleminden gerçek bir tasarruf göremeyebilirsiniz. Bu nedenle, bir ev satın almak için gelecekteki planlarınızı ve bir ipotek satın alımını taahhüt etmeden önce ne kadar süre kalacağınızı düşünün.

Ayrıca, her ipoteğin bir satın alma için uygun olmadığını unutmayın. Örneğin, bunları bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak veya nakit çıkışı yeniden finansmanı için kullanamazsınız. FHA kredileri ve USDA kredileri gibi devlet destekli kredilerin de satın almalar ve ne zaman kullanılabilecekleri konusunda belirli yönergeleri vardır.

Mortgage Oranlarını Düşürmenin Diğer Yolları

Alternatif olarak, alıcılar faiz oranlarını düşürmek için indirim puanları ödemeyi seçebilirler. Bu senaryoda, alıcı puanları satın almak için parayı peşin öder ve borç veren sonuç olarak faiz oranlarını düşürür. İndirim puanları, sadece ilk iki yıl için değil, kredinin ömrü boyunca bir ipotek üzerindeki faiz oranını düşürebilir.

Bir satın alma, oranın değişken bir orana ayarlanmadan önce belirli bir süre için sabitlendiği ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) ile aynı değildir. Örneğin, bir 5/1 hibrit ARM,. ilk beş yıl için sabit bir orana sahiptir ve oran, bundan sonra her yıl, temel bir kıyaslama oranının performansına dayalı olarak ayarlanır.

Satın Alma SSS'leri

Öne Çıkanlar

• Bir ev satın alırken bir satın alma seçmenin mantıklı olup olmadığı, hak ettiğiniz faiz oranına ve evde ne kadar kalmayı planladığınıza bağlı olabilir.

• Satın almalar, ev sahiplerinin kredinin ömrü boyunca faizden tasarruf etmesini sağlayabilir.

• Satın alma, ipotek kredisine karşı indirim puanlarının satın alınmasını içerebilir ve bu da önceden bir ücret ödenmesini gerektirebilir.

• Satın alma, ev satın alanların bir ipotek kredisi alırken daha düşük bir faiz oranı elde etmelerini sağlar.

SSS

Satın Alma Nasıl Çalışır?

Bir ipotek satın alma, bir ev alıcısının, birkaç yıl karşılığında, ilk birkaç yıl için ev kredisi faiz oranını geçici olarak düşürmesine olanak tanır.

Bir Mortgage Üzerinden Kaç Puan Satın Alabilirsiniz?

Birinin ipotekle satın alabileceği puanların sayısı konusunda belirli bir sınır yoktur. Ancak, bireysel bir alıcının satın almasına izin verilen puanların sayısı, ipotek türüne ve kredi koşullarına bağlı olabilir.

Aşağı Puan Satın Almaya Değer mi?

Kredi vadesinin ilk bölümünde faiz oranınızdan tasarruf edebiliyorsanız, bir ipotek satın alımı faydalı olabilir. Bununla birlikte, satın alma ücreti için ne kadar ödeyebileceğinizi ve toplam tasarruflarınızı ölçmek için evde ne kadar kalmayı planladığınızı düşünmek önemlidir.