FPI non négociée

Qu'est-ce qu'une FPI non négociée ?

Les FPI non cotées ne sont pas cotées en bourse et peuvent fournir aux investisseurs de détail un accès à des investissements immobiliers inaccessibles avec des avantages fiscaux.

Comprendre les REIT non négociés

FPI non négociée est une forme de méthode d'investissement immobilier conçue pour réduire ou éliminer l'impôt tout en offrant des rendements immobiliers. Une FPI non cotée ne se négocie pas en bourse et, de ce fait, est assez illiquide pendant de longues périodes. Les frais d'entrée peuvent atteindre 15 %, bien plus qu'une FPI cotée en bourse en raison de son marché secondaire limité.

L'attente de toute FPI est que l'investisseur verra éventuellement un revenu de son portefeuille immobilier, le loyer étant la source de revenu la plus courante. Les types de propriétés dans lesquelles une FPI non cotée investit au début peuvent être inconnus des investisseurs et les acquisitions initiales de propriétés peuvent être effectuées par le biais d'un pool aveugle, où les investisseurs ne connaissent pas les propriétés spécifiques qui sont ajoutées au portefeuille du programme. .

Le rachat anticipé d'une FPI non négociée peut entraîner des frais élevés qui peuvent réduire le rendement total. Comme les REIT cotés en bourse, les REIT non cotés sont soumis aux mêmes exigences de l'IRS qui incluent le retour d'au moins 90% du revenu imposable aux actionnaires. Les investisseurs ont tendance à rechercher des FPI cotées en bourse et non cotées pour leur distribution de revenus.

Bien qu'ils ne soient cotés sur aucune bourse de valeurs nationale, les REIT non négociés doivent toujours être enregistrés auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC). Ils sont également tenus de faire des dépôts réglementaires réguliers et périodiques. Cela comprend les rapports trimestriels et annuels ainsi que le dépôt d'un prospectus.

Les REIT non négociés pourraient rester illiquides pendant des années après leur création car ils ne sont pas négociés sur les bourses nationales et peuvent ne pas avoir un revenu stable au début. Les distributions périodiques aux actionnaires de FPI non cotées peuvent être largement subventionnées par des fonds empruntés. Le versement de ces distributions n'est pas garanti et peut dépasser les flux de trésorerie d'exploitation du FPI. Le conseil d'administration de la FPI non cotée peut décider de verser ou non une distribution et du montant qui sera accordé. Lorsqu'une FPI non cotée ne fait que démarrer, ses premières distributions peuvent provenir entièrement du capital que les investisseurs y ont investi.

De nombreux FPI non négociés sont structurés avec un délai fini intégré avant qu'une des deux actions ne doive être entreprise. À la fin de la période, la FPI non cotée doit soit être cotée sur une bourse nationale, soit être liquidée. La valeur de l'investissement effectué dans un tel FPI pourrait avoir diminué ou devenir sans valeur au moment de la liquidation du programme.

Points forts

• À l'instar des REIT cotés en bourse, les REIT non cotés sont soumis aux mêmes exigences de l'IRS, qui incluent la restitution d'au moins 90 % du revenu imposable aux actionnaires.

• Bien qu'ils ne soient pas cotés, les FPI non négociés doivent toujours être enregistrés auprès de la Securities and Exchange Commission et sont tenus de faire des dépôts réglementaires réguliers et périodiques.

• Les FPI non cotées ne sont pas cotées en bourse et peuvent fournir aux investisseurs de détail un accès à des investissements immobiliers inaccessibles avec des avantages fiscaux.