Fiducie de placement immobilier (FPI)

Que sont les FPI et comment fonctionnent-elles ?

Les fiducies de placement immobilier (FPI en abrégé) sont des sociétés qui investissent dans l'immobilier et/ou le financement immobilier et distribuent au moins 90 % de leurs bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes. Beaucoup sont cotés en bourse sur les principales bourses et peuvent être achetés et vendus rapidement et facilement, tout comme les actions traditionnelles.

Certaines FPI gagnent de l'argent en louant des biens immobiliers (par exemple, des maisons, des bureaux, des antennes relais, des espaces de vente au détail, des entrepôts, etc.) qu'elles possèdent, tandis que d'autres le font en accordant des hypothèques aux acheteurs immobiliers en échange de paiements d'intérêts. Certaines FPI utilisent les deux types de flux de revenus.

dividendes élevés et constants , les FPI sont un véhicule d'investissement populaire pour les investisseurs qui recherchent le revenu passif associé à la possession d'un bien immobilier, mais qui n'ont ni le temps ni l'argent pour acheter, entretenir et louer leur propre propriété. Ils sont également populaires pendant les périodes d' inflation plus élevée que d'habitude,. car les prix des loyers et de l'immobilier ont tendance à augmenter parallèlement aux biens de consommation, ce qui se traduit parfois par plus d'argent pour les actionnaires de FPI à un moment où les actions traditionnelles peuvent faiblir.

L'un des principaux avantages de se qualifier en tant que FPI en tant que société est une exonération de l'impôt sur les sociétés sur tous les revenus versés aux actionnaires sous forme de dividendes. Pour cette raison, beaucoup utilisent 100 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes afin d'éviter complètement l'impôt sur les sociétés.

Étant donné que la plupart (sinon la totalité) des bénéfices d'une FPI sont distribués sous forme de dividendes, il reste généralement peu d'argent pour investir dans la croissance. ). Pour cette raison, les FPI sont beaucoup plus populaires auprès des investisseurs à revenu fixe (ceux qui recherchent des versements de dividendes réguliers) que des investisseurs de croissance (ceux qui cherchent à voir leur investissement principal augmenter considérablement en valeur au fil du temps).

Qu'est-ce qui fait d'une entreprise une FPI ?

Toutes les sociétés immobilières ne sont pas des FPI. Pour se qualifier en tant que FPI, une société doit utiliser ses biens immobiliers et/ou ses hypothèques comme investissements générateurs de revenus. Une entreprise qui construit puis vend des lotissements, par exemple, ne serait pas considérée comme une FPI.

Pour être qualifiée de FPI, une société doit verser au moins 90 % de son revenu imposable sous forme de dividendes. Les FPI doivent également . . .

« être administré par un conseil d'administration ou de fiduciaires,
tirer au moins 75 % de ses revenus bruts de sources liées à l'immobilier, y compris les loyers de biens immobiliers et les intérêts sur les hypothèques finançant des biens immobiliers,
investir au moins 75 % de son actif total dans des actifs immobiliers et des liquidités,
avoir un minimum de 100 actionnaires après sa première année en tant que SCPI »,
et plus.

Pour une liste exhaustive des exigences qui doivent être remplies pour qu'une entreprise soit admissible, consultez le bulletin aux investisseurs de la SEC sur les FPI.

Les 3 types de FPI

Il existe trois principaux types de FPI : actions, hypothécaires et hybrides. Les trois profitent aux investisseurs via des dividendes, mais ils diffèrent par la provenance de leurs revenus.

Équité

Les FPI d'actions produisent des revenus en exploitant ce que l'on appelle des « biens immobiliers générateurs de revenus ». Essentiellement, cela signifie acheter et posséder une propriété, puis la louer à des particuliers ou à des entreprises en échange du paiement d'un loyer.

La plupart des FPI d'actions se spécialisent dans un type spécifique de propriété (comme les complexes d'appartements ou les installations de stockage), mais certaines exploitent et louent de nombreux types de propriétés différents. Les paiements de loyer ou de location qu'un FPI en actions perçoit sont d'abord utilisés pour couvrir les coûts, puis au moins 90% de ce qui reste est distribué aux actionnaires sous forme de dividendes.

Hypothèque

Les FPI hypothécaires diffèrent des FPI d'actions en ce sens qu'elles ne possèdent ni ne louent de biens immobiliers. Au lieu de cela, ils offrent des hypothèques ou d'autres prêts immobiliers aux propriétaires potentiels et perçoivent les paiements d'intérêts. Alternativement, une FPI hypothécaire pourrait ne pas offrir directement de prêts hypothécaires, mais pourrait plutôt investir indirectement dans le financement immobilier en achetant des titres adossés à des créances hypothécaires.

Ces FPI ont tendance à utiliser davantage l' effet de levier (capital emprunté) et les dérivés de couverture pour financer leurs investissements que les FPI en actions. Pour cette raison, ils peuvent être des investissements plus risqués que les FPI d'actions. Les investisseurs doivent s'assurer qu'ils comprennent parfaitement le modèle de financement d'une FPI hypothécaire avant de décider d'investir.

Hybride

Les FPI hybrides sont ainsi appelées parce qu'elles utilisent les deux stratégies décrites ci-dessus. Ils achètent, entretiennent et louent des biens immobiliers physiques, et ils fournissent également des hypothèques ou d'autres prêts immobiliers aux acheteurs de biens.

Quels sont les avantages d'investir dans une FPI ?

Dividendes : Les versements de dividendes réguliers fournis par les FPI les rendent populaires parmi les investisseurs à la recherche de sources de revenus supplémentaires. Parce qu'ils doivent, par définition, distribuer au moins 90 % de leurs bénéfices sous forme de dividendes, les FPI ont tendance à avoir des rendements de dividendes relativement élevés par rapport aux actions traditionnelles.
Diversification : Les FPI constituent une classe d'investissement unique en ce sens qu'elles offrent une exposition facile au marché immobilier. Pour cette raison, y investir - en plus des actions, des obligations, des matières premières et d'autres classes d'actifs - est un excellent moyen de diversifier un portefeuille pour le renforcer en prévision des périodes de volatilité et d'inflation.
Liquidité : Traditionnellement, l'immobilier n'est pas une classe d'actifs très liquide. Il faut du temps pour acheter et vendre une propriété, et tout groupe d'acheteurs potentiels est généralement limité par l'emplacement et le budget. Les FPI négociables, cependant, peuvent être achetées et vendues en actions très rapidement sur les principales bourses nationales, elles conviennent donc aux investisseurs qui apprécient la liquidité du portefeuille.
Protection contre l'inflation : Étant donné que les prix de l'immobilier (et des loyers) ont tendance à augmenter parallèlement aux biens de consommation pendant les périodes de forte inflation, les FPI sont souvent plus stables que les titres de participation traditionnels lorsque les craintes inflationnistes abondent. Leurs paiements de revenus passifs constants sont également un plus lorsque d'autres sociétés peuvent réduire les paiements de dividendes.

Quels sont les inconvénients d'investir dans une FPI ?

Dépenses immobilières : Les dépenses immobilières, en particulier les impôts fonciers, ne sont pas bon marché, et plus une FPI doit payer pour couvrir ces dépenses, moins il lui reste de bénéfices à distribuer aux actionnaires sous forme de dividendes. Pour cette raison, il est judicieux de consulter le compte de résultat d'une société immobilière avant d'investir.
Risque de taux d'intérêt : les FPI sont appréciées pour leurs paiements de revenus passifs. Ainsi, lorsque les taux d'intérêt augmentent, ce qui rend les titres du Trésor plus attrayants pour les investisseurs à revenu fixe, l'argent peut quitter le marché des FPI, entraînant une baisse des cours des actions.
Croissance faible : Étant donné que les REIT consacrent au moins 90 % de leurs revenus au versement de dividendes, leur croissance n'est généralement pas très rapide, ce qui se traduit souvent par un cours de l'action qui n'augmente pas très rapidement non plus. Pour cette raison, ils ne sont pas extrêmement populaires auprès des investisseurs de croissance.
Taxes sur les dividendes : Contrairement aux dividendes qualifiés, qui sont généralement imposés à des taux de gains en capital avantageux, les dividendes des FPI sont généralement considérés comme un revenu normal et imposés en tant que tels en fonction de la tranche d'imposition de chaque investisseur. Cela signifie que les investisseurs doivent généralement payer plus d'impôts sur les revenus de dividendes des FPI que sur les revenus de dividendes des actions traditionnelles.

Comment investir dans les FPI

Les investisseurs peuvent acheter des actions de FPI négociées comme ils achètent des actions - sur une bourse majeure via un courtier ou une application de courtage comme E-Trade ou Robinhood. Étant donné que différents FPI se concentrent sur différents types de biens (par exemple, commerciaux, résidentiels, de stockage, de bureaux, etc.), les investisseurs peuvent choisir plusieurs sociétés dans lesquelles investir ou trouver un fonds négocié en bourse (FNB) FPI pour une exposition instantanée à de nombreux FPI différents. Assurez-vous de vérifier les ratios de dépenses lorsque vous envisagez des ETF, car des frais élevés peuvent réduire les gains potentiels.

5 FNB FPI populaires à découvrir

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Les ratios de dépenses sont en date d'avril 2022.

Qu'est-ce qu'un bon rendement de dividende pour une FPI ?

Étant donné que le rendement du dividende change avec le cours de l'action, le rendement d'un FPI peut changer considérablement même s'il continue de verser des dividendes stables. N'oubliez pas que le rendement du dividende est le rapport entre les dividendes qu'une entreprise verse et le cours actuel de son action. Par conséquent, les baisses du cours de l'action gonflent le rendement du dividende.

Cela étant dit, les rendements des FPI ont tendance à se situer en moyenne autour de 3 à 5 %, bien que des rendements supérieurs et inférieurs soient également courants.

FPI cotées et non cotées : quelles sont les différences ?

Les FPI négociées se négocient sur les bourses nationales, tout comme les actions normales. Par conséquent, ils sont liquides et transparents et constituent une bonne option pour les investisseurs normaux. Les REIT non négociés, en revanche, facturent des frais, ont moins de liquidités et n'ont pas de prix des actions immédiatement disponibles. Ils peuvent également nécessiter un investissement initial assez élevé. Pour la plupart des investisseurs particuliers, les FPI non cotées ne constituent pas une bonne option d'investissement.

Les FPI sont-elles de bonnes couvertures contre l'inflation ?

Bien qu'aucun investissement - sauf peut-être une obligation I - ne soit totalement à l'abri de l'inflation, les FPI sont généralement considérés comme une bonne couverture contre l'inflation car les prix des loyers et de l'immobilier ont tendance à augmenter pendant les périodes d'inflation (ce qui peut augmenter à la fois les bénéfices et le cours de l'action) et des dividendes constants fournissent un flux de revenus fiable.

Points forts

La plupart des FPI sont cotées en bourse comme des actions, ce qui les rend très liquides (contrairement aux investissements immobiliers physiques).
Les FPI génèrent un flux de revenu régulier pour les investisseurs, mais offrent peu d'appréciation du capital.
Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède, exploite ou finance des immeubles productifs de revenus.
Les FPI investissent dans la plupart des types de biens immobiliers, y compris les immeubles d'appartements, les tours cellulaires, les centres de données, les hôtels, les installations médicales, les bureaux, les centres commerciaux et les entrepôts.

FAQ

Que signifie FPI ?

REIT signifie "Real Estate Investment Trust". Une FPI est organisée comme un partenariat, une société, une fiducie ou une association qui investit directement dans l'immobilier par l'achat de propriétés ou en rachetant des hypothèques. Les FPI émettent des actions qui se négocient en bourse et sont achetées et vendues comme des actions ordinaires. Pour être considérée comme une FPI, la société doit investir au moins 75 % de ses actifs dans l'immobilier et tirer au moins 75 % de ses revenus d'activités liées à l'immobilier.

Les FPI doivent-elles verser des dividendes ?

Selon la loi et la réglementation de l'IRS, les FPI doivent verser 90 % ou plus de leurs bénéfices imposables (aux actionnaires sous forme de dividendes. Par conséquent, les sociétés de FPI sont souvent exonérées de la plupart des impôts sur les sociétés. Les actionnaires des FPI qui reçoivent des dividendes sont imposés comme s'il s'agissait de dividendes ordinaires.

Qu'est-ce qu'un Paper Clip REIT ?

Un "trombone REIT" augmente les avantages fiscaux accordés à un REIT tout en lui permettant d'exploiter des propriétés que ces fiducies ne peuvent normalement pas gérer. Il est ainsi nommé parce qu'il implique deux entités différentes qui sont "coupées" ensemble via un accord où une entité possède les propriétés et l'autre les gère. Le FPI trombone implique une surveillance réglementaire plus stricte car il peut y avoir des conflits d'intérêts et, par conséquent, cette forme de FPI est rare. Sa structure est similaire mais plus flexible à celle d'un "SPI agrafé".