REIT niebędące przedmiotem obrotu

Co to jest REIT nienotowany na giełdzie?

Nienotowane REIT nie są notowane na giełdach publicznych i mogą zapewnić inwestorom detalicznym dostęp do niedostępnych inwestycji w nieruchomości z korzyściami podatkowymi.

Zrozumienie nienotowanych REIT

REIT nienotowany na giełdzie to forma inwestowania w nieruchomości, która ma na celu zmniejszenie lub wyeliminowanie podatku przy jednoczesnym zapewnieniu zwrotu z nieruchomości. Nienotowany REIT nie jest przedmiotem obrotu na giełdzie papierów wartościowych iz tego powodu jest dość niepłynny przez długi czas. Opłaty front-end mogą wynosić nawet 15%, znacznie więcej niż w obrocie REIT ze względu na ograniczony rynek wtórny.

Oczekiwaniem każdego REIT jest to, że inwestor w końcu zobaczy dochody ze swojego portfela nieruchomości, przy czym najczęstszym źródłem dochodu będzie czynsz. Rodzaje nieruchomości, w które nienotowany REIT inwestuje na wczesnym etapie, mogą być nieznane inwestorom, a początkowe nabycie nieruchomości może odbywać się poprzez ślepą pulę, gdzie inwestorzy nie znają konkretnych nieruchomości, które są dodawane do portfela programu .

Wcześniejszy wykup nienotowanego REIT może skutkować wysokimi opłatami, które mogą obniżyć całkowity zwrot. Podobnie jak REIT notowane na giełdzie, REIT nienotowane podlegają tym samym wymogom IRS, które obejmują zwrot akcjonariuszom co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu . Inwestorzy zazwyczaj poszukują giełdowych i nienotowanych REIT w celu dystrybucji dochodów.

Pomimo tego, że nie są notowane na żadnej krajowej giełdzie papierów wartościowych, nienotowane REIT-y muszą nadal być zarejestrowane w Komisji Papierów Wartościowych i Giełd (SEC). Są również zobowiązani do regularnego, okresowego składania wniosków regulacyjnych. Obejmuje to raporty kwartalne i roczne oraz prospekt emisyjny.

Nienotowane REIT-y mogą pozostać niepłynne przez lata po ich powstaniu, ponieważ nie są przedmiotem obrotu na giełdach krajowych i mogą nie mieć na początku stałego dochodu. Okresowe wypłaty na rzecz udziałowców REIT-ów nienotowanych mogą być w dużej mierze subsydiowane z pożyczonych środków. Takie wypłaty nie mają gwarancji, że zostaną wypłacone i mogą przekroczyć operacyjne przepływy pieniężne REIT. Rada dyrektorów REIT nienotowanego na giełdzie może zdecydować, czy płacić dystrybucję i jaka kwota zostanie przekazana. Kiedy nienotowany REIT dopiero się zaczyna, jego najwcześniejsze wypłaty mogą pochodzić w całości z kapitału, który inwestorzy w niego włożyli.

Wiele nienotowanych REIT ma strukturę z wbudowanymi skończonymi ramami czasowymi przed podjęciem jednego z dwóch działań. Pod koniec okresu REIT nienotowany musi zostać notowany na giełdzie krajowej lub musi zostać zlikwidowany. Wartość inwestycji w taki REIT mogła się zmniejszyć lub stać się bezwartościowa w momencie likwidacji programu.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Podobnie jak REIT notowane na giełdzie, REIT nienotowane podlegają tym samym wymogom IRS, które obejmują zwrot akcjonariuszom co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu.

• Pomimo tego, że nie są notowane, nienotowane REIT-y muszą nadal być zarejestrowane w Komisji Papierów Wartościowych i Giełd i muszą regularnie, okresowo składać wnioski regulacyjne.

• REIT-y nienotowane na giełdach publicznych mogą zapewnić inwestorom detalicznym dostęp do niedostępnych inwestycji w nieruchomości z korzyściami podatkowymi.