Taux de capitalisation terminal
Qu'est-ce que le taux de capitalisation terminal ?
Le taux de capitalisation terminal, également appelé taux de sortie, est le taux utilisé pour estimer la valeur de revente d'un bien à la fin de la période de détention. Le bénéfice d'exploitation net (NOI) prévu par an est divisé par le taux de plafond terminal (exprimé en pourcentage) pour obtenir la valeur terminale.
Les taux de capitalisation terminaux sont estimés sur la base de données de transaction comparables ou de ce qui est jugé approprié pour l'emplacement et les attributs d'une propriété particulière.
Comprendre le taux de capitalisation terminal
Le taux de capitalisation initial correspond au RNE prévu pour la première année divisé par le prix d'investissement ou d'achat initial. En revanche, le taux de capitalisation terminal est le NOI projeté de la dernière année (année de sortie) divisé par le prix de vente. Si ce taux est inférieur au taux plafond initial, cela signifie généralement que l'investissement immobilier a été rentable.
La plupart des professionnels de l'investissement immobilier conviennent qu'il est important de faire correspondre le taux de capitalisation terminal au taux actuel du marché, en gardant à l'esprit qu'il peut être plus sûr pour le développement de pousser un peu le taux de capitalisation terminal. Une feuille de calcul dynamique peut être utile pour tester le projet de développement afin d'établir le taux de capitalisation terminal le plus élevé qui fournirait encore un avantage suffisant aux investisseurs.
Les investisseurs immobiliers avertis recherchent des marchés et des types de propriétés pour lesquels les taux de capitalisation boursière devraient chuter, car un taux de capitalisation terminal inférieur, par rapport au taux de capitalisation initial, entraînera des gains en capital,. en supposant que le NOI ne diminuera pas au cours de la période de détention. Certaines des données qui doivent être prises en compte comprennent des mesures de l'offre et de la demande pour chaque catégorie d'espace, ainsi que pour les services et les dépenses supposés être liés à chaque domaine d'exploitation.
Si l'avenir est toujours incertain, deux choses sont certaines à la fin de toute période de détention : les immeubles vieilliront et les marchés changeront. Il est donc essentiel que tous les investisseurs immobiliers compilent et analysent autant de données que possible pour déterminer avec précision un taux de capitalisation final pour un projet.
Exemple de taux de capitalisation terminal
Un investisseur achète une propriété entièrement occupée pour 100 millions de dollars. Le RNE de la première année est estimé à 5,0 millions de dollars. Le taux de plafonnement initial est donc de 5,0 %.
Sept ans plus tard, l'investisseur estime que le taux de capitalisation terminal est d'environ 4,0 %. L'année dernière, le NOI, qui a pris en compte l'augmentation des loyers en cours de route, est projeté à 5,5 millions de dollars (encore une fois, en supposant une occupation complète).
La valeur de revente est estimée à 137,5 millions de dollars (5,5 millions de dollars en NOI divisés par le taux de capitalisation terminale ou de sortie de 4,0 %).
Points forts
Le taux de capitalisation terminal, ou taux de sortie, permet d'estimer la valeur de revente d'un bien à la fin de la période de détention.
Si le taux de capitalisation terminal est inférieur au taux d'entrée, cela signifie généralement que l'investissement immobilier a été rentable.
Le taux de capitalisation initial correspond au RNE projeté de la propriété pour la première année divisé par le prix d'achat de la propriété.
