Terminalkapitalisierungsrate
Was ist die Endkapitalisierungsrate?
Die Endkapitalisierungsrate, auch Ausstiegsrate genannt, ist die Rate, die zur Schätzung des Wiederverkaufswerts einer Immobilie am Ende der Haltedauer verwendet wird. Das erwartete Nettobetriebsergebnis (NOI) pro Jahr wird durch die Endkapitalisierungsrate (ausgedrückt als Prozentsatz) dividiert, um den Endwert zu erhalten.
Die Endkapitalisierungsraten werden auf der Grundlage vergleichbarer Transaktionsdaten oder anhand dessen, was für den Standort und die Eigenschaften einer bestimmten Immobilie als angemessen erachtet wird, geschätzt.
Verständnis der Terminalkapitalisierungsrate
Die Going-in- Cap-Rate ist der prognostizierte NOI im ersten Jahr dividiert durch die anfängliche Investition oder den Kaufpreis. Im Gegensatz dazu ist die Endkapitalisierungsrate das prognostizierte NOI des letzten Jahres (Ausstiegsjahr) dividiert durch den Verkaufspreis. Wenn diese Rate niedriger ist als die Going-in-Cap-Rate, bedeutet dies normalerweise, dass die Immobilieninvestition rentabel war.
Die meisten Fachleute für Immobilieninvestitionen sind sich einig, dass es wichtig ist, die Endkapitalisierungsrate an die aktuelle Marktrate anzupassen, wobei zu berücksichtigen ist, dass es ein sicherer Test für die Entwicklung sein kann, die Endkapitalisierungsrate etwas nach oben zu schieben. Eine dynamische Tabellenkalkulation kann nützlich sein, um das Entwicklungsprojekt einem Stresstest zu unterziehen, um die höchste Endkapitalisierungsrate zu ermitteln, die den Anlegern noch ein ausreichendes Aufwärtspotenzial bieten würde.
Erfahrene Immobilieninvestoren suchen nach Märkten und Immobilienarten, für die ein Rückgang der Marktkapitalisierungsraten erwartet wird, da eine niedrigere Endkapitalisierungsrate im Vergleich zur Anfangskapitalisierungsrate zu Kapitalgewinnen führt, vorausgesetzt, dass der NOI über den nicht sinkt Haltedauer. Einige der Daten, die berücksichtigt werden müssen, umfassen Angebots- und Nachfragemetriken für jede Raumkategorie sowie für die Dienstleistungen und Ausgaben, die vermutlich mit jedem Betriebsbereich zusammenhängen.
Während die Zukunft immer ungewiss ist, steht am Ende jeder Haltedauer zweierlei fest: Die Gebäude werden altern und die Märkte werden sich verändern. Es ist daher entscheidend, dass alle Immobilieninvestoren so viele Daten wie möglich zusammenstellen und analysieren, um eine Endkapitalisierungsrate für ein Projekt genau zu bestimmen.
Beispiel für die Endkapitalisierungsrate
Ein Investor kauft eine voll bewohnte Immobilie für 100 Millionen Dollar. Das NOI im ersten Jahr wird auf 5,0 Millionen US-Dollar geschätzt. Der Going-in-Cap-Satz beträgt daher 5,0 %.
Sieben Jahre später glaubt der Anleger, dass die Endkapitalisierungsrate etwa 4,0 % beträgt. Letztes Jahr wird NOI, das die Mietsteigerung berücksichtigt hat, auf 5,5 Millionen Dollar prognostiziert (wieder unter der Annahme einer Vollbelegung).
Der Wiederverkaufswert wird auf 137,5 Millionen US-Dollar geschätzt (5,5 Millionen US-Dollar NOI dividiert durch die 4,0 % Endkapitalisierung oder Exit-Rate).
Höhepunkte
Die Endkapitalisierungsrate oder Ausstiegsrate wird verwendet, um den Wiederverkaufswert einer Immobilie am Ende der Haltedauer zu schätzen.
Wenn die Endkapitalisierungsrate niedriger ist als die Eingangsrate, bedeutet dies normalerweise, dass die Immobilieninvestition rentabel war.
Die Going-in-Cap-Rate ist der prognostizierte NOI der Immobilie im ersten Jahr geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie.
