Tasso di capitalizzazione terminale
Qual è il tasso di capitalizzazione del terminale?
Il tasso di capitalizzazione terminale, noto anche come tasso di uscita, è il tasso utilizzato per stimare il valore di rivendita di un immobile al termine del periodo di detenzione. Il reddito operativo netto atteso (NOI) per anno viene diviso per il terminal cap rate (espresso in percentuale) per ottenere il valore terminale.
I tassi di capitalizzazione del terminale sono stimati sulla base di dati di transazione comparabili o su ciò che si ritiene appropriato per l'ubicazione e gli attributi di una particolare proprietà.
Comprendere il tasso di capitalizzazione terminale
Il tasso di entrata in entrata è il NOI previsto per il primo anno diviso per l'investimento iniziale o il prezzo di acquisto. Al contrario, il tasso di capitalizzazione terminale è il NOI previsto dell'ultimo anno (anno di uscita) diviso per il prezzo di vendita. Se questo tasso è inferiore al tasso di entrata in entrata, di solito significa che l'investimento immobiliare è stato redditizio.
La maggior parte dei professionisti degli investimenti immobiliari concorda sul fatto che è importante far corrispondere il tasso di capitalizzazione terminale al tasso attuale del mercato, tenendo presente che potrebbe essere un test più sicuro per lo sviluppo aumentare leggermente il tasso di capitalizzazione terminale. Un foglio di calcolo dinamico può essere utile per sottoporre a stress test il progetto di sviluppo per stabilire il più alto tasso di capitalizzazione terminale che fornirebbe comunque un vantaggio sufficiente agli investitori.
Gli investitori immobiliari più esperti cercano mercati e tipi di proprietà per i quali si prevede che i tassi di capitalizzazione di mercato scendano poiché un tasso di capitalizzazione terminale più basso, rispetto al tasso di entrata in entrata, si tradurrà in plusvalenze,. supponendo che il NOI non diminuirà nel corso del periodo di detenzione. Alcuni dei dati che devono essere considerati includono metriche di domanda e offerta per ciascuna categoria di spazio, nonché per i servizi e le spese che si presume siano correlati a ciascuna area di attività.
Se il futuro è sempre incerto, due cose sono certe sulla fine di qualsiasi periodo di detenzione: gli edifici invecchieranno e i mercati cambieranno. È quindi fondamentale che tutti gli investitori immobiliari raccolgano e analizzino quanti più dati possibile per individuare con precisione un tasso di capitalizzazione terminale per un progetto.
Esempio del tasso di capitalizzazione terminale
Un investitore acquista una proprietà completamente occupata per $ 100 milioni. Il NOI del primo anno è stimato a $ 5,0 milioni. Il tasso di entrata in entrata è quindi del 5,0%.
Sette anni dopo, l'investitore ritiene che il tasso di capitalizzazione terminale sia di circa il 4,0%. L'anno scorso NOI, che ha tenuto conto dell'escalation degli affitti lungo il percorso, è previsto a 5,5 milioni di dollari (di nuovo, assumendo la piena occupazione).
Il valore di rivendita è stimato a $ 137,5 milioni ($ 5,5 milioni in NOI diviso per il 4,0% di capitalizzazione terminale, o tasso di uscita).
Mette in risalto
Il tasso di capitalizzazione terminale, o tasso di uscita, viene utilizzato per stimare il valore di rivendita di un immobile alla fine del periodo di detenzione.
Se il tasso di capitalizzazione terminale è inferiore al tasso di entrata, di solito significa che l'investimento immobiliare è stato redditizio.
Il tasso di entrata è il NOI previsto per il primo anno dell'immobile diviso per il prezzo di acquisto dell'immobile.
