Investor's wiki

Терминальная ставка капитализации

Терминальная ставка капитализации

Какова ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ Ρ‚Π΅Ρ€ΠΌΠΈΠ½Π°Π»Π°?

Π’Π΅Ρ€ΠΌΠΈΠ½Π°Π»ΡŒΠ½Π°Ρ ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ, Ρ‚Π°ΠΊΠΆΠ΅ извСстная ΠΊΠ°ΠΊ ставка Π²Ρ‹Ρ…ΠΎΠ΄Π°, прСдставляСт собой ставку, ΠΈΡΠΏΠΎΠ»ΡŒΠ·ΡƒΠ΅ΠΌΡƒΡŽ для ΠΎΡ†Π΅Π½ΠΊΠΈ стоимости собствСнности ΠΏΡ€ΠΈ ΠΏΠ΅Ρ€Π΅ΠΏΡ€ΠΎΠ΄Π°ΠΆΠ΅ Π² ΠΊΠΎΠ½Ρ†Π΅ ΠΏΠ΅Ρ€ΠΈΠΎΠ΄Π° владСния. ΠžΠΆΠΈΠ΄Π°Π΅ΠΌΡ‹ΠΉ чистый ΠΎΠΏΠ΅Ρ€Π°Ρ†ΠΈΠΎΠ½Π½Ρ‹ΠΉ Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄ (NOI) Π² Π³ΠΎΠ΄ дСлится Π½Π° Ρ‚Π΅Ρ€ΠΌΠΈΠ½Π°Π»ΡŒΠ½ΡƒΡŽ ставку ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ (Π²Ρ‹Ρ€Π°ΠΆΠ΅Π½Π½ΡƒΡŽ Π² ΠΏΡ€ΠΎΡ†Π΅Π½Ρ‚Π°Ρ…), Ρ‡Ρ‚ΠΎΠ±Ρ‹ ΠΏΠΎΠ»ΡƒΡ‡ΠΈΡ‚ΡŒ Ρ‚Π΅Ρ€ΠΌΠΈΠ½Π°Π»ΡŒΠ½ΡƒΡŽ ΡΡ‚ΠΎΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ.

Π‘Ρ‚Π°Π²ΠΊΠΈ ΠΎΠΊΠΎΠ½Ρ‡Π°Ρ‚Π΅Π»ΡŒΠ½ΠΎΠΉ ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ ΠΎΡ†Π΅Π½ΠΈΠ²Π°ΡŽΡ‚ΡΡ Π½Π° основС сопоставимых Π΄Π°Π½Π½Ρ‹Ρ… ΠΎ транзакциях ΠΈΠ»ΠΈ Π½Π° Ρ‚ΠΎΠΌ, Ρ‡Ρ‚ΠΎ считаСтся подходящим для ΠΊΠΎΠ½ΠΊΡ€Π΅Ρ‚Π½ΠΎΠ³ΠΎ мСстополоТСния ΠΈ свойств нСдвиТимости.

ПониманиС ставки ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ Ρ‚Π΅Ρ€ΠΌΠΈΠ½Π°Π»Π°

Π‘Ρ‚Π°Π²ΠΊΠ° ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ β€” это ΠΏΡ€ΠΎΠ³Π½ΠΎΠ·ΠΈΡ€ΡƒΠ΅ΠΌΡ‹ΠΉ NOI Π·Π° ΠΏΠ΅Ρ€Π²Ρ‹ΠΉ Π³ΠΎΠ΄, Ρ€Π°Π·Π΄Π΅Π»Π΅Π½Π½Ρ‹ΠΉ Π½Π° ΠΏΠ΅Ρ€Π²ΠΎΠ½Π°Ρ‡Π°Π»ΡŒΠ½Ρ‹Π΅ инвСстиции ΠΈΠ»ΠΈ Ρ†Π΅Π½Ρƒ ΠΏΠΎΠΊΡƒΠΏΠΊΠΈ. Напротив, Ρ‚Π΅Ρ€ΠΌΠΈΠ½Π°Π»ΡŒΠ½Π°Ρ ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ прСдставляСт собой ΠΏΡ€ΠΎΠ³Π½ΠΎΠ·ΠΈΡ€ΡƒΠ΅ΠΌΡ‹ΠΉ NOI Π·Π° послСдний Π³ΠΎΠ΄ (Π³ΠΎΠ΄ Π²Ρ‹Ρ…ΠΎΠ΄Π°), Π΄Π΅Π»Π΅Π½Π½Ρ‹ΠΉ Π½Π° Ρ†Π΅Π½Ρƒ ΠΏΡ€ΠΎΠ΄Π°ΠΆΠΈ. Если эта ставка Π½ΠΈΠΆΠ΅, Ρ‡Π΅ΠΌ ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ, это ΠΎΠ±Ρ‹Ρ‡Π½ΠΎ ΠΎΠ·Π½Π°Ρ‡Π°Π΅Ρ‚, Ρ‡Ρ‚ΠΎ инвСстиции Π² Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ Π±Ρ‹Π»ΠΈ ΠΏΡ€ΠΈΠ±Ρ‹Π»ΡŒΠ½Ρ‹ΠΌΠΈ.

Π‘ΠΎΠ»ΡŒΡˆΠΈΠ½ΡΡ‚Π²ΠΎ профСссионалов, ΠΈΠ½Π²Π΅ΡΡ‚ΠΈΡ€ΡƒΡŽΡ‰ΠΈΡ… Π² Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ, согласны с Ρ‚Π΅ΠΌ, Ρ‡Ρ‚ΠΎ Π²Π°ΠΆΠ½ΠΎ ΡΠΎΠΏΠΎΡΡ‚Π°Π²ΠΈΡ‚ΡŒ ΠΏΡ€Π΅Π΄Π΅Π»ΡŒΠ½ΡƒΡŽ ставку ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ с Ρ‚Π΅ΠΊΡƒΡ‰ΠΈΠΌ Ρ€Ρ‹Π½ΠΎΡ‡Π½Ρ‹ΠΌ курсом, помня ΠΎ Ρ‚ΠΎΠΌ, Ρ‡Ρ‚ΠΎ Π±ΠΎΠ»Π΅Π΅ бСзопасным тСстом для Π΄Π΅Π²Π΅Π»ΠΎΠΏΠ΅Ρ€ΠΎΠ² ΠΌΠΎΠΆΠ΅Ρ‚ Π±Ρ‹Ρ‚ΡŒ нСбольшоС ΠΏΠΎΠ²Ρ‹ΡˆΠ΅Π½ΠΈΠ΅ ΠΏΡ€Π΅Π΄Π΅Π»ΡŒΠ½ΠΎΠΉ ставки ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ. ДинамичСская элСктронная Ρ‚Π°Π±Π»ΠΈΡ†Π° ΠΌΠΎΠΆΠ΅Ρ‚ Π±Ρ‹Ρ‚ΡŒ ΠΏΠΎΠ»Π΅Π·Π½Π° для стрСсс-тСстирования дСвСлопСрского ΠΏΡ€ΠΎΠ΅ΠΊΡ‚Π°, Ρ‡Ρ‚ΠΎΠ±Ρ‹ ΡƒΡΡ‚Π°Π½ΠΎΠ²ΠΈΡ‚ΡŒ Π½Π°ΠΈΠ²Ρ‹ΡΡˆΡƒΡŽ ставку Ρ‚Π΅Ρ€ΠΌΠΈΠ½Π°Π»ΡŒΠ½ΠΎΠΉ ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ, которая ΠΏΠΎ-ΠΏΡ€Π΅ΠΆΠ½Π΅ΠΌΡƒ обСспСчивала Π±Ρ‹ достаточный ΠΏΠΎΡ‚Π΅Π½Ρ†ΠΈΠ°Π» роста для инвСсторов.

Π‘ΠΎΠΎΠ±Ρ€Π°Π·ΠΈΡ‚Π΅Π»ΡŒΠ½Ρ‹Π΅ инвСсторы Π² Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ ΠΈΡ‰ΡƒΡ‚ Ρ€Ρ‹Π½ΠΊΠΈ ΠΈ Ρ‚ΠΈΠΏΡ‹ нСдвиТимости, для ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹Ρ… оТидаСтся сниТСниС ставок Ρ€Ρ‹Π½ΠΎΡ‡Π½ΠΎΠΉ ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ, ΠΏΠΎΡΠΊΠΎΠ»ΡŒΠΊΡƒ Π±ΠΎΠ»Π΅Π΅ низкая ставка Ρ‚Π΅Ρ€ΠΌΠΈΠ½Π°Π»ΡŒΠ½ΠΎΠΉ ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ ΠΏΠΎ ΡΡ€Π°Π²Π½Π΅Π½ΠΈΡŽ с Π½Π°Ρ‡Π°Π»ΡŒΠ½ΠΎΠΉ ставкой ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ ΠΏΡ€ΠΈΠ²Π΅Π΄Π΅Ρ‚ ΠΊ приросту ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»Π°,. прСдполагая, Ρ‡Ρ‚ΠΎ NOI Π½Π΅ снизится Π² Ρ‚Π΅Ρ‡Π΅Π½ΠΈΠ΅ ΠΏΠ΅Ρ€ΠΈΠΎΠ΄ владСния. НСкоторыС ΠΈΠ· Π΄Π°Π½Π½Ρ‹Ρ…, ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹Π΅ Π½Π΅ΠΎΠ±Ρ…ΠΎΠ΄ΠΈΠΌΠΎ ΡƒΡ‡ΠΈΡ‚Ρ‹Π²Π°Ρ‚ΡŒ, Π²ΠΊΠ»ΡŽΡ‡Π°ΡŽΡ‚ ΠΏΠΎΠΊΠ°Π·Π°Ρ‚Π΅Π»ΠΈ спроса ΠΈ прСдлоТСния для ΠΊΠ°ΠΆΠ΄ΠΎΠΉ ΠΊΠ°Ρ‚Π΅Π³ΠΎΡ€ΠΈΠΈ ΠΏΠΎΠΌΠ΅Ρ‰Π΅Π½ΠΈΠΉ, Π° Ρ‚Π°ΠΊΠΆΠ΅ для услуг ΠΈ расходов, ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹Π΅, ΠΊΠ°ΠΊ прСдполагаСтся, связаны с ΠΊΠ°ΠΆΠ΄ΠΎΠΉ ΠΎΠ±Π»Π°ΡΡ‚ΡŒΡŽ Π΄Π΅ΡΡ‚Π΅Π»ΡŒΠ½ΠΎΡΡ‚ΠΈ.

Π₯отя Π±ΡƒΠ΄ΡƒΡ‰Π΅Π΅ всСгда Π½Π΅ΠΎΠΏΡ€Π΅Π΄Π΅Π»Π΅Π½Π½ΠΎ, Π² ΠΊΠΎΠ½Ρ†Π΅ любого ΠΏΠ΅Ρ€ΠΈΠΎΠ΄Π° владСния ΠΌΠΎΠΆΠ½ΠΎ с ΡƒΠ²Π΅Ρ€Π΅Π½Π½ΠΎΡΡ‚ΡŒΡŽ ΡΠΊΠ°Π·Π°Ρ‚ΡŒ ΠΎ Π΄Π²ΡƒΡ… Π²Π΅Ρ‰Π°Ρ…: здания Π±ΡƒΠ΄ΡƒΡ‚ ΡΡ‚Π°Ρ€Π΅Ρ‚ΡŒ, Π° Ρ€Ρ‹Π½ΠΊΠΈ измСнятся. Π’Π°ΠΊΠΈΠΌ ΠΎΠ±Ρ€Π°Π·ΠΎΠΌ, ΠΊΡ€Π°ΠΉΠ½Π΅ Π²Π°ΠΆΠ½ΠΎ, Ρ‡Ρ‚ΠΎΠ±Ρ‹ всС инвСсторы Π² Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ собирали ΠΈ Π°Π½Π°Π»ΠΈΠ·ΠΈΡ€ΠΎΠ²Π°Π»ΠΈ ΠΊΠ°ΠΊ ΠΌΠΎΠΆΠ½ΠΎ большС Π΄Π°Π½Π½Ρ‹Ρ…, Ρ‡Ρ‚ΠΎΠ±Ρ‹ Ρ‚ΠΎΡ‡Π½ΠΎ ΠΎΠΏΡ€Π΅Π΄Π΅Π»ΠΈΡ‚ΡŒ ΠΊΠΎΠ½Π΅Ρ‡Π½ΡƒΡŽ Π½ΠΎΡ€ΠΌΡƒ ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ для ΠΏΡ€ΠΎΠ΅ΠΊΡ‚Π°.

ΠŸΡ€ΠΈΠΌΠ΅Ρ€ ставки ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ Ρ‚Π΅Ρ€ΠΌΠΈΠ½Π°Π»Π°

Π˜Π½Π²Π΅ΡΡ‚ΠΎΡ€ ΠΏΠΎΠΊΡƒΠΏΠ°Π΅Ρ‚ ΠΏΠΎΠ»Π½ΠΎΡΡ‚ΡŒΡŽ Π·Π°Π½ΡΡ‚ΡƒΡŽ Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ Π·Π° 100 ΠΌΠΈΠ»Π»ΠΈΠΎΠ½ΠΎΠ² Π΄ΠΎΠ»Π»Π°Ρ€ΠΎΠ². NOI Π·Π° ΠΏΠ΅Ρ€Π²Ρ‹ΠΉ Π³ΠΎΠ΄ оцСниваСтся Π² 5,0 ΠΌΠ»Π½ Π΄ΠΎΠ»Π»Π°Ρ€ΠΎΠ². Π’Π°ΠΊΠΈΠΌ ΠΎΠ±Ρ€Π°Π·ΠΎΠΌ, ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ составляСт 5,0%.

Бпустя сСмь Π»Π΅Ρ‚ инвСстор считаСт, Ρ‡Ρ‚ΠΎ Ρ‚Π΅Ρ€ΠΌΠΈΠ½Π°Π»ΡŒΠ½Π°Ρ ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ составляСт ΠΏΡ€ΠΈΠΌΠ΅Ρ€Π½ΠΎ 4,0%. Π’ ΠΏΡ€ΠΎΡˆΠ»ΠΎΠΌ Π³ΠΎΠ΄Ρƒ NOI, ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹ΠΉ принял Π²ΠΎ Π²Π½ΠΈΠΌΠ°Π½ΠΈΠ΅ ΠΏΠΎΠ²Ρ‹ΡˆΠ΅Π½ΠΈΠ΅ Π°Ρ€Π΅Π½Π΄Π½ΠΎΠΉ ΠΏΠ»Π°Ρ‚Ρ‹, прогнозируСтся Π½Π° ΡƒΡ€ΠΎΠ²Π½Π΅ 5,5 ΠΌΠΈΠ»Π»ΠΈΠΎΠ½ΠΎΠ² Π΄ΠΎΠ»Π»Π°Ρ€ΠΎΠ² (ΠΎΠΏΡΡ‚ΡŒ ΠΆΠ΅, ΠΏΡ€ΠΈ условии ΠΏΠΎΠ»Π½ΠΎΠΉ занятости).

Π‘Ρ‚ΠΎΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ ΠΏΠ΅Ρ€Π΅ΠΏΡ€ΠΎΠ΄Π°ΠΆΠΈ оцСниваСтся Π² 137,5 ΠΌΠ»Π½ Π΄ΠΎΠ»Π»Π°Ρ€ΠΎΠ² (5,5 ΠΌΠ»Π½ Π΄ΠΎΠ»Π»Π°Ρ€ΠΎΠ² чистого Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄Π°, Π΄Π΅Π»Π΅Π½Π½Ρ‹Π΅ Π½Π° 4,0% Ρ‚Π΅Ρ€ΠΌΠΈΠ½Π°Π»ΡŒΠ½ΠΎΠΉ ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ ΠΈΠ»ΠΈ ставки Π²Ρ‹Ρ…ΠΎΠ΄Π°).

ΠžΡΠΎΠ±Π΅Π½Π½ΠΎΡΡ‚ΠΈ

  • Π’Π΅Ρ€ΠΌΠΈΠ½Π°Π»ΡŒΠ½Π°Ρ ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ ΠΈΠ»ΠΈ ставка Π²Ρ‹Ρ…ΠΎΠ΄Π° ΠΈΡΠΏΠΎΠ»ΡŒΠ·ΡƒΠ΅Ρ‚ΡΡ для ΠΎΡ†Π΅Π½ΠΊΠΈ стоимости ΠΏΠ΅Ρ€Π΅ΠΏΡ€ΠΎΠ΄Π°ΠΆΠΈ имущСства Π² ΠΊΠΎΠ½Ρ†Π΅ ΠΏΠ΅Ρ€ΠΈΠΎΠ΄Π° владСния.

  • Если ΠΎΠΊΠΎΠ½Ρ‡Π°Ρ‚Π΅Π»ΡŒΠ½Π°Ρ ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ Π½ΠΈΠΆΠ΅ Π½Π°Ρ‡Π°Π»ΡŒΠ½ΠΎΠΉ ставки, это ΠΎΠ±Ρ‹Ρ‡Π½ΠΎ ΠΎΠ·Π½Π°Ρ‡Π°Π΅Ρ‚, Ρ‡Ρ‚ΠΎ инвСстиции Π² Π½Π΅Π΄Π²ΠΈΠΆΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ Π±Ρ‹Π»ΠΈ ΠΏΡ€ΠΈΠ±Ρ‹Π»ΡŒΠ½Ρ‹ΠΌΠΈ.

  • Входящая ставка ΠΊΠ°ΠΏΠΈΡ‚Π°Π»ΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ прСдставляСт собой ΠΏΡ€ΠΎΠ³Π½ΠΎΠ·ΠΈΡ€ΡƒΠ΅ΠΌΡ‹ΠΉ чистый Π΄ΠΎΡ…ΠΎΠ΄ собствСнности Π·Π° ΠΏΠ΅Ρ€Π²Ρ‹ΠΉ Π³ΠΎΠ΄, Ρ€Π°Π·Π΄Π΅Π»Π΅Π½Π½Ρ‹ΠΉ Π½Π° ΠΏΠΎΠΊΡƒΠΏΠ½ΡƒΡŽ Ρ†Π΅Π½Ρƒ собствСнности.