Терминальная ставка капитализации

Какова ставка капитализации терминала?

Терминальная ставка капитализации, также известная как ставка выхода, представляет собой ставку, используемую для оценки стоимости собственности при перепродаже в конце периода владения. Ожидаемый чистый операционный доход (NOI) в год делится на терминальную ставку капитализации (выраженную в процентах), чтобы получить терминальную стоимость.

Ставки окончательной капитализации оцениваются на основе сопоставимых данных о транзакциях или на том, что считается подходящим для конкретного местоположения и свойств недвижимости.

Понимание ставки капитализации терминала

Ставка капитализации — это прогнозируемый NOI за первый год, разделенный на первоначальные инвестиции или цену покупки. Напротив, терминальная ставка капитализации представляет собой прогнозируемый NOI за последний год (год выхода), деленный на цену продажи. Если эта ставка ниже, чем ставка капитализации, это обычно означает, что инвестиции в недвижимость были прибыльными.

Большинство профессионалов, инвестирующих в недвижимость, согласны с тем, что важно сопоставить предельную ставку капитализации с текущим рыночным курсом, помня о том, что более безопасным тестом для девелоперов может быть небольшое повышение предельной ставки капитализации. Динамическая электронная таблица может быть полезна для стресс-тестирования девелоперского проекта, чтобы установить наивысшую ставку терминальной капитализации, которая по-прежнему обеспечивала бы достаточный потенциал роста для инвесторов.

Сообразительные инвесторы в недвижимость ищут рынки и типы недвижимости, для которых ожидается снижение ставок рыночной капитализации, поскольку более низкая ставка терминальной капитализации по сравнению с начальной ставкой капитализации приведет к приросту капитала,. предполагая, что NOI не снизится в течение период владения. Некоторые из данных, которые необходимо учитывать, включают показатели спроса и предложения для каждой категории помещений, а также для услуг и расходов, которые, как предполагается, связаны с каждой областью деятельности.

Хотя будущее всегда неопределенно, в конце любого периода владения можно с уверенностью сказать о двух вещах: здания будут стареть, а рынки изменятся. Таким образом, крайне важно, чтобы все инвесторы в недвижимость собирали и анализировали как можно больше данных, чтобы точно определить конечную норму капитализации для проекта.

Пример ставки капитализации терминала

Инвестор покупает полностью занятую недвижимость за 100 миллионов долларов. NOI за первый год оценивается в 5,0 млн долларов. Таким образом, ставка капитализации составляет 5,0%.

Спустя семь лет инвестор считает, что терминальная ставка капитализации составляет примерно 4,0%. В прошлом году NOI, который принял во внимание повышение арендной платы, прогнозируется на уровне 5,5 миллионов долларов (опять же, при условии полной занятости).

Стоимость перепродажи оценивается в 137,5 млн долларов (5,5 млн долларов чистого дохода, деленные на 4,0% терминальной капитализации или ставки выхода).

Особенности

• Терминальная ставка капитализации или ставка выхода используется для оценки стоимости перепродажи имущества в конце периода владения.

• Если окончательная ставка капитализации ниже начальной ставки, это обычно означает, что инвестиции в недвижимость были прибыльными.

• Входящая ставка капитализации представляет собой прогнозируемый чистый доход собственности за первый год, разделенный на покупную цену собственности.