Kadar Permodalan Terminal
Apakah Kadar Permodalan Terminal?
Kadar permodalan terminal, juga dikenali sebagai kadar keluar, ialah kadar yang digunakan untuk menganggarkan nilai jualan semula hartanah pada akhir tempoh pegangan. Jangkaan pendapatan operasi bersih (NOI) setahun dibahagikan dengan kadar had terminal (dinyatakan sebagai peratusan) untuk mendapatkan nilai terminal.
Kadar permodalan terminal dianggarkan berdasarkan data transaksi yang setanding atau perkara yang dipercayai sesuai untuk lokasi dan atribut hartanah tertentu.
Memahami Kadar Permodalan Terminal
Kadar had masuk ialah unjuran NOI tahun pertama dibahagikan dengan pelaburan awal atau harga pembelian. Sebaliknya, kadar permodalan terminal ialah NOI yang diunjurkan pada tahun lepas (tahun keluar) dibahagikan dengan harga jualan. Jika kadar ini lebih rendah daripada kadar had masuk, ini biasanya bermakna pelaburan hartanah itu menguntungkan.
Kebanyakan profesional pelaburan hartanah bersetuju bahawa adalah penting untuk memadankan kadar permodalan terminal dengan kadar semasa pasaran, dengan mengingati bahawa ini mungkin ujian yang lebih selamat untuk pembangunan untuk menaikkan sedikit kadar had terminal. Hamparan dinamik boleh berguna untuk menguji tekanan projek pembangunan untuk mewujudkan kadar permodalan terminal tertinggi yang masih akan memberikan peningkatan yang mencukupi kepada pelabur.
Pelabur hartanah yang bijak mencari pasaran dan jenis hartanah yang kadar permodalan pasarannya dijangka menurun memandangkan kadar permodalan terminal yang lebih rendah, berbanding dengan kadar cap masuk, akan menghasilkan keuntungan modal,. dengan mengandaikan bahawa NOI tidak akan menurun sepanjang tempoh tempoh pegangan. Beberapa data yang mesti dipertimbangkan termasuk metrik bekalan-dan-permintaan untuk setiap kategori ruang, serta untuk perkhidmatan dan perbelanjaan yang diandaikan berkaitan dengan setiap bidang operasi.
Walaupun masa depan sentiasa tidak menentu, dua perkara pasti tentang berakhirnya mana-mana tempoh pegangan: bangunan akan menjadi tua dan pasaran akan berubah. Oleh itu, adalah penting untuk semua pelabur hartanah menyusun dan menganalisis seberapa banyak data yang mungkin untuk menentukan kadar permodalan terminal dengan tepat untuk sesuatu projek.
Contoh Kadar Permodalan Terminal
Seorang pelabur membeli hartanah yang diduduki sepenuhnya dengan harga $100 juta. NOI tahun pertama dianggarkan $5.0 juta. Oleh itu, kadar had masuk ialah 5.0%.
Tujuh tahun kemudian, pelabur percaya bahawa kadar permodalan terminal adalah kira-kira 4.0%. Tahun lepas NOI, yang telah diambil kira kenaikan sewa di sepanjang perjalanan, diunjurkan pada $5.5 juta (sekali lagi, dengan mengandaikan penghunian penuh).
Nilai jualan semula dianggarkan pada $137.5 juta ($5.5 juta dalam NOI dibahagikan dengan 4.0% permodalan terminal, atau kadar keluar).
##Sorotan
Kadar permodalan terminal, atau kadar keluar, digunakan untuk menganggarkan nilai jualan semula hartanah pada akhir tempoh pegangan.
Jika kadar permodalan terminal lebih rendah daripada kadar masuk, ini biasanya bermakna pelaburan hartanah itu menguntungkan.
Kadar had masuk ialah unjuran NOI tahun pertama hartanah dibahagikan dengan harga pembelian hartanah.
