Tasa de capitalización terminal
驴Qu茅 es la tasa de capitalizaci贸n terminal?
La tasa de capitalizaci贸n terminal, tambi茅n conocida como tasa de salida, es la tasa utilizada para estimar el valor de reventa de una propiedad al final del per铆odo de tenencia. El ingreso operativo neto esperado (NOI) por a帽o se divide por la tasa de capitalizaci贸n terminal (expresada como porcentaje) para obtener el valor terminal.
Las tasas de capitalizaci贸n terminal se estiman con base en datos de transacciones comparables o lo que se cree que es apropiado para la ubicaci贸n y los atributos de una propiedad en particular.
Comprender la tasa de capitalizaci贸n terminal
La tasa de capitalizaci贸n inicial es el NOI proyectado del primer a帽o dividido por la inversi贸n inicial o el precio de compra. En contraste, la tasa de capitalizaci贸n terminal es el NOI proyectado del 煤ltimo a帽o (a帽o de salida) dividido por el precio de venta. Si esta tasa es m谩s baja que la tasa de capitalizaci贸n inicial, generalmente significa que la inversi贸n inmobiliaria fue rentable.
La mayor铆a de los profesionales de la inversi贸n en bienes ra铆ces est谩n de acuerdo en que es importante hacer coincidir la tasa de capitalizaci贸n terminal con la tasa actual del mercado, teniendo en cuenta que puede ser una prueba m谩s segura para el desarrollo aumentar un poco la tasa de capitalizaci贸n terminal. Una hoja de c谩lculo din谩mica puede ser 煤til para hacer una prueba de estr茅s del proyecto de desarrollo para establecer la tasa de capitalizaci贸n terminal m谩s alta que a煤n brindar铆a una ventaja suficiente a los inversionistas.
Los inversionistas inmobiliarios inteligentes buscan mercados y tipos de propiedad para los cuales se espera que las tasas de capitalizaci贸n de mercado bajen, ya que una tasa de capitalizaci贸n terminal m谩s baja, en comparaci贸n con la tasa de capitalizaci贸n inicial, generar谩 ganancias de capital,. suponiendo que el NOI no disminuya durante el per铆odo de tenencia. Algunos de los datos que se deben considerar incluyen m茅tricas de oferta y demanda para cada categor铆a de espacio, as铆 como para los servicios y gastos que se suponen relacionados con cada 谩rea de operaci贸n.
Si bien el futuro siempre es incierto, hay dos cosas seguras sobre el final de cualquier per铆odo de tenencia: los edificios envejecer谩n y los mercados cambiar谩n. Por lo tanto, es fundamental que todos los inversores inmobiliarios recopilen y analicen la mayor cantidad de datos posible para determinar con precisi贸n una tasa de capitalizaci贸n terminal para un proyecto.
Ejemplo de Tasa de Capitalizaci贸n Terminal
Un inversionista compra una propiedad completamente ocupada por $100 millones. El NOI del primer a帽o se estima en $5.0 millones. Por lo tanto, la tasa de capitalizaci贸n inicial es del 5,0%.
Siete a帽os despu茅s, el inversionista cree que la tasa de capitalizaci贸n terminal es de aproximadamente 4,0%. El NOI del a帽o pasado, que tuvo en cuenta la escalada de alquileres en el camino, se proyecta en $ 5.5 millones (nuevamente, suponiendo ocupaci贸n total).
El valor de reventa se estima en $137,5 millones ($5,5 millones en NOI dividido por el 4,0% de capitalizaci贸n terminal, o tasa de salida).
Reflejos
La tasa de capitalizaci贸n terminal, o tasa de salida, se utiliza para estimar el valor de reventa de una propiedad al final del per铆odo de tenencia.
Si la tasa de capitalizaci贸n terminal es inferior a la tasa inicial, generalmente significa que la inversi贸n inmobiliaria fue rentable.
La tasa de capitalizaci贸n inicial es el NOI proyectado del primer a帽o de la propiedad dividido por el precio de compra de la propiedad.
