Taxa de Capitalização Terminal
Qual é a Taxa de Capitalização Terminal?
A taxa de capitalização terminal, também conhecida como taxa de saída, é a taxa utilizada para estimar o valor de revenda de um imóvel ao final do período de detenção. A receita operacional líquida (NOI) esperada por ano é dividida pelo cap rate terminal (expresso em porcentagem) para obter o valor terminal.
As taxas de capitalização do terminal são estimadas com base em dados de transações comparáveis ou o que se acredita ser apropriado para a localização e os atributos de uma propriedade específica.
Entendendo a Taxa de Capitalização Terminal
O cap rate de entrada é o NOI projetado para o primeiro ano dividido pelo investimento inicial ou preço de compra. Em contrapartida, a taxa de capitalização terminal é o NOI projetado do último ano (ano de saída) dividido pelo preço de venda. Se essa taxa for inferior à taxa de cap rate inicial, geralmente significa que o investimento imobiliário foi lucrativo.
A maioria dos profissionais de investimento imobiliário concorda que é importante combinar a taxa de capitalização terminal com a taxa atual do mercado, tendo em mente que pode ser um teste mais seguro para o desenvolvimento aumentar um pouco a taxa de capitalização terminal. Uma planilha dinâmica pode ser útil para testar o estresse do projeto de desenvolvimento para estabelecer a maior taxa de capitalização terminal que ainda forneceria um upside suficiente para os investidores.
Investidores imobiliários experientes procuram mercados e tipos de propriedades para os quais se espera que as taxas de capitalização de mercado caiam, uma vez que uma taxa de capitalização terminal mais baixa, em comparação com a taxa de capital inicial, resultará em ganhos de capital,. assumindo que o NOI não diminuirá ao longo do período de espera. Alguns dos dados que devem ser considerados incluem métricas de oferta e demanda para cada categoria de espaço, bem como para os serviços e despesas assumidos relacionados a cada área de atuação.
Embora o futuro seja sempre incerto, duas coisas são certas sobre o fim de qualquer período de detenção: os edifícios envelhecerão e os mercados mudarão. Portanto, é fundamental que todos os investidores imobiliários compilem e analisem o máximo de dados possível para identificar com precisão uma taxa de capitalização terminal para um projeto.
Exemplo da Taxa de Capitalização Terminal
Um investidor compra uma propriedade totalmente ocupada por US$ 100 milhões. O NOI do primeiro ano é estimado em US$ 5,0 milhões. O cap rate de entrada é, portanto, de 5,0%.
Sete anos depois, o investidor acredita que a taxa de capitalização terminal é de aproximadamente 4,0%. No ano passado, o NOI, que foi levado em conta a escalada de aluguel ao longo do caminho, foi projetado em US$ 5,5 milhões (novamente, assumindo ocupação total).
O valor de revenda é estimado em US$ 137,5 milhões (US$ 5,5 milhões em NOI dividido pela taxa de capitalização do terminal de 4,0%, ou taxa de saída).
##Destaques
A taxa de capitalização terminal, ou taxa de saída, é utilizada para estimar o valor de revenda de um imóvel ao final do período de detenção.
Se a taxa de capitalização terminal for inferior à taxa de entrada, normalmente significa que o investimento imobiliário foi rentável.
O go-in cap rate é o NOI projetado do primeiro ano do imóvel dividido pelo preço de compra do imóvel.
