Terminalkapitaliseringsrate

Hvad er terminalkapitaliseringskursen?

Terminalkapitaliseringssatsen, også kendt som exit rate, er den sats, der bruges til at estimere gensalgsværdien af en ejendom ved slutningen af besiddelsesperioden. Den forventede nettodriftsindtægt (NOI) pr. år divideres med terminal cap rate (udtrykt i procent) for at få terminalværdien.

Terminalkapitaliseringssatser estimeres baseret på sammenlignelige transaktionsdata eller hvad der menes at være passende for en bestemt ejendoms beliggenhed og egenskaber.

Forståelse af terminalens store bogstaver

Indgangsloftet er den forventede førsteårs NOI divideret med den oprindelige investering eller købspris. I modsætning hertil er terminalkapitaliseringssatsen den forventede NOI for det sidste år (udgangsår) divideret med salgsprisen. Hvis denne sats er lavere end den indgående sats, betyder det normalt, at ejendomsinvesteringen var rentabel.

De fleste ejendomsinvesteringsprofessionelle er enige om, at det er vigtigt at matche terminalkapitaliseringsrenten til markedets nuværende kurs, idet man husker på, at det kan være en mere sikker test for udviklingen at skubbe terminalkapitalsatsen en smule op. Et dynamisk regneark kan være nyttigt til at stressteste udviklingsprojektet for at etablere den højeste terminalkapitaliseringsrente, som stadig ville give en tilstrækkelig opside til investorerne.

Erfarne ejendomsinvestorer leder efter markeder og ejendomstyper, for hvilke markedsværdikurserne forventes at falde, da en lavere terminalkapitaliseringsrente sammenlignet med introduktionssatsen vil resultere i kapitalgevinster,. forudsat at NOI ikke falder over holdeperiode. Nogle af de data, der skal tages i betragtning, omfatter udbuds- og efterspørgselsmålinger for hver kategori af plads, såvel som for de tjenester og udgifter, der antages at være relateret til hvert driftsområde.

Mens fremtiden altid er usikker, er to ting sikre ved afslutningen af enhver besiddelsestid: bygningerne vil ældes, og markederne vil ændre sig. Det er derfor afgørende, at alle ejendomsinvestorer kompilerer og analyserer så mange data som muligt for præcist at udpege en terminal kapitaliseringsrate for et projekt.

Eksempel på terminalkapitaliseringskursen

En investor køber en fuldt beboet ejendom for 100 millioner dollars. Første års NOI er anslået til $5,0 millioner. Indgangsloftet er derfor 5,0 %.

Syv år senere mener investoren, at terminalkapitaliseringsrenten er cirka 4,0 %. Sidste år er NOI, som har taget højde for huslejeeskalering undervejs, fremskrevet til $5,5 millioner (igen, forudsat fuld belægning).

Gensalgsværdien er estimeret til $137,5 millioner ($5,5 millioner i NOI divideret med 4,0% terminalkapitalisering eller exit rate).

Højdepunkter

• Terminalkapitaliseringssatsen, eller exit rate, bruges til at estimere gensalgsværdien af en ejendom ved slutningen af besiddelsesperioden.

• Hvis terminalkapitaliseringsrenten er lavere end indgangskursen, betyder det normalt, at ejendomsinvesteringen var rentabel.

• Indgangsloftsatsen er ejendommens forventede førsteårs NOI divideret med ejendommens købspris.