Terminal kapitaliseringskurs

Vad är terminalkapitaliseringskursen?

Terminalkapitaliseringsgraden, även känd som exit rate, är den kurs som används för att uppskatta andrahandsvärdet för en fastighet vid slutet av innehavsperioden. Det förväntade driftsnettot (NOI) per år divideras med terminal cap rate (uttryckt i procent) för att få terminalvärdet.

Terminal kapitaliseringskurser uppskattas baserat på jämförbar transaktionsdata eller vad som anses vara lämpligt för en viss fastighets läge och attribut.

Förstå terminalens kapitaliseringskurs

Den ingående gränsen är det beräknade första årets NOI dividerat med den initiala investeringen eller inköpspriset. Däremot är terminalkapitaliseringsgraden den projicerade NOI för det senaste året (utträdesåret) dividerat med försäljningspriset. Om denna ränta är lägre än den ingående gränsen, betyder det vanligtvis att fastighetsinvesteringen var lönsam.

De flesta fastighetsinvesteringsproffs är överens om att det är viktigt att matcha terminalkapitaliseringsgraden till marknadens nuvarande kurs, med tanke på att det kan vara ett säkrare test för utvecklingen att skjuta upp terminalcap raten lite. Ett dynamiskt kalkylblad kan vara användbart för att stresstesta utvecklingsprojektet för att fastställa den högsta terminalkapitaliseringsgraden som fortfarande skulle ge en tillräcklig uppsida för investerare.

Kunniga fastighetsinvesterare letar efter marknader och fastighetstyper för vilka börsvärdena förväntas falla eftersom en lägre terminalkapitaliseringsgrad, jämfört med den ingående cap rate, kommer att resultera i kapitalvinster,. förutsatt att NOI inte kommer att minska över innehavstid. En del av de uppgifter som måste beaktas inkluderar utbud och efterfrågan för varje kategori av utrymmen, såväl som för de tjänster och utgifter som antas vara relaterade till varje verksamhetsområde.

Även om framtiden alltid är osäker, är två saker säkra när det gäller slutet av varje innehavsperiod: byggnaderna kommer att åldras och marknaderna kommer att förändras. Det är därför viktigt att alla fastighetsinvesterare sammanställer och analyserar så mycket data som möjligt för att exakt fastställa en terminal kapitaliseringsgrad för ett projekt.

Exempel på Terminal Capitalization Rate

En investerare köper en fullt ockuperad fastighet för 100 miljoner dollar. Första årets NOI uppskattas till 5,0 miljoner dollar. Ingångstaket är därför 5,0 %.

Sju år senare tror investeraren att terminalkapitaliseringsgraden är cirka 4,0 %. Förra året beräknas NOI, som har tagit hänsyn till hyreseskalering längs vägen, till 5,5 miljoner dollar (igen, förutsatt full beläggning).

Återförsäljningsvärdet uppskattas till 137,5 miljoner USD (5,5 miljoner USD i NOI dividerat med 4,0 % terminalkapitalisering, eller exit-kurs).

Höjdpunkter

• Terminalkapitaliseringsgraden, eller exit rate, används för att uppskatta andrahandsvärdet för en fastighet vid slutet av innehavsperioden.

– Om den terminala kapitaliseringsgraden är lägre än ingångsräntan betyder det oftast att fastighetsinvesteringen varit lönsam.

• Ingångstaket är fastighetens beräknade NOI för första året dividerat med köpeskillingen för fastigheten.