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터미널 자본화 비율

터미널 자본화 비율

ํ„ฐ๋ฏธ๋„ ์ž๋ณธํ™” ๋น„์œจ์ด๋ž€ ๋ฌด์—‡์ž…๋‹ˆ๊นŒ?

์ข…๋ฃŒ์œจ์ด๋ผ๊ณ ๋„ ํ•˜๋Š” ์ตœ์ข… ์ž๋ณธํ™”์œจ์€ ๋ณด์œ  ๊ธฐ๊ฐ„ ์ด ๋๋‚  ๋•Œ ์ž์‚ฐ์˜ ์žฌํŒ๋งค ๊ฐ€์น˜๋ฅผ ์ถ”์ •ํ•˜๋Š” ๋ฐ ์‚ฌ์šฉ๋˜๋Š” ๋น„์œจ ์ž…๋‹ˆ๋‹ค. ์—ฐ๊ฐ„ ์˜ˆ์ƒ ์ˆœ์˜์—…์†Œ๋“ (NOI)์„ ์ตœ์ข… ์บก ์š”์œจ(๋ฐฑ๋ถ„์œจ๋กœ ํ‘œ์‹œ)๋กœ ๋‚˜๋ˆ„์–ด ์ตœ์ข… ๊ฐ€์น˜๋ฅผ ๊ตฌํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

์ตœ์ข… ์ž๋ณธํ™” ๋น„์œจ์€ ๋น„๊ต ๊ฐ€๋Šฅํ•œ ๊ฑฐ๋ž˜ ๋ฐ์ดํ„ฐ ๋˜๋Š” ํŠน์ • ๋ถ€๋™์‚ฐ์˜ ์œ„์น˜ ๋ฐ ์†์„ฑ์— ์ ์ ˆํ•˜๋‹ค๊ณ  ์—ฌ๊ฒจ์ง€๋Š” ๋ฐ์ดํ„ฐ๋ฅผ ๊ธฐ๋ฐ˜์œผ๋กœ ์ถ”์ •๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

ํ„ฐ๋ฏธ๋„ ์ž๋ณธํ™” ๋น„์œจ ์ดํ•ด

์ธ์บก ๋ ˆ์ดํŠธ ๋Š” ์˜ˆ์ƒ ์ฒซํ•ด NOI๋ฅผ ์ดˆ๊ธฐ ํˆฌ์ž ๋˜๋Š” ๊ตฌ๋งค ๊ฐ€๊ฒฉ์œผ๋กœ ๋‚˜๋ˆˆ ๊ฐ’์ž…๋‹ˆ๋‹ค. ๋ฐ˜๋ฉด, ์ตœ์ข… ์ž๋ณธํ™”์œจ์€ ์ž‘๋…„(์ถœ์‹œ ์—ฐ๋„)์˜ ์˜ˆ์ƒ NOI๋ฅผ ํŒ๋งค ๊ฐ€๊ฒฉ์œผ๋กœ ๋‚˜๋ˆˆ ๊ฐ’์ž…๋‹ˆ๋‹ค. ์ด ๋น„์œจ์ด ์ž…์ฃผ ์บก ๋น„์œจ๋ณด๋‹ค ๋‚ฎ ์œผ๋ฉด ์ผ๋ฐ˜์ ์œผ๋กœ ๋ถ€๋™์‚ฐ ํˆฌ์ž๊ฐ€ ์ˆ˜์ต์„ฑ์ด ์žˆ์Œ์„ ์˜๋ฏธํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

๋Œ€๋ถ€๋ถ„์˜ ๋ถ€๋™์‚ฐ ํˆฌ์ž ์ „๋ฌธ๊ฐ€๋“ค์€ ํ„ฐ๋ฏธ๋„ ์‹œ๊ฐ€์ด์•ก ๋น„์œจ์„ ์‹œ์žฅ์˜ ํ˜„์žฌ ํ™˜์œจ์— ๋งž์ถ”๋Š” ๊ฒƒ์ด ์ค‘์š”ํ•˜๋‹ค๋Š” ๋ฐ ๋™์˜ํ•˜๋ฉฐ, ํ„ฐ๋ฏธ๋„ ์‹œ๊ฐ€์ด์•ก์„ ์•ฝ๊ฐ„ ๋†’์ด๋Š” ๊ฒƒ์ด ๊ฐœ๋ฐœ์„ ์œ„ํ•œ ๋” ์•ˆ์ „ํ•œ ํ…Œ์ŠคํŠธ์ผ ์ˆ˜ ์žˆ์Œ์„ ์—ผ๋‘์— ๋‘ก๋‹ˆ๋‹ค. ๋™์  ์Šคํ”„๋ ˆ๋“œ์‹œํŠธ๋Š” ์—ฌ์ „ํžˆ ํˆฌ์ž์ž์—๊ฒŒ ์ถฉ๋ถ„ํ•œ ์ƒ์Šน ์—ฌ๋ ฅ ์„ ์ œ๊ณตํ•  ์ˆ˜ ์žˆ๋Š” ๊ฐ€์žฅ ๋†’์€ ์ตœ์ข… ์ž๋ณธํ™” ๋น„์œจ์„ ์„ค์ •ํ•˜๊ธฐ ์œ„ํ•ด ๊ฐœ๋ฐœ ํ”„๋กœ์ ํŠธ๋ฅผ ์ŠคํŠธ๋ ˆ์Šค ํ…Œ์ŠคํŠธํ•˜๋Š” ๋ฐ ์œ ์šฉํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

๋Š” NOI๊ฐ€ ๋‹ค์Œ ๊ธฐ๊ฐ„ ๋™์•ˆ ๊ฐ์†Œํ•˜์ง€ ์•Š๋Š”๋‹ค๋Š” ๊ฐ€์ • ํ•˜์— ์‹œ๊ฐ€์ด์•ก ๋น„์œจ์ด ์‹œ๊ฐ€์ด์•ก ๋น„์œจ๋ณด๋‹ค ๋‚ฎ์„์ˆ˜๋ก ์ž๋ณธ ์ด๋“ ์ด ๋ฐœ์ƒํ•˜๋ฏ€๋กœ ์‹œ๊ฐ€์ด์•ก ๋น„์œจ์ด ํ•˜๋ฝํ•  ๊ฒƒ์œผ๋กœ ์˜ˆ์ƒ๋˜๋Š” ์‹œ์žฅ ๋ฐ ๋ถ€๋™์‚ฐ ์œ ํ˜•์„ ์ฐพ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋ณด์œ ๊ธฐ๊ฐ„. ๊ณ ๋ คํ•ด์•ผ ํ•  ๋ฐ์ดํ„ฐ ์ค‘ ์ผ๋ถ€์—๋Š” ๊ณต๊ฐ„์˜ ๊ฐ ๋ฒ”์ฃผ์— ๋Œ€ํ•œ ์ˆ˜์š” ๋ฐ ๊ณต๊ธ‰ ๋ฉ”ํŠธ๋ฆญ๊ณผ ๊ฐ ์šด์˜ ์˜์—ญ๊ณผ ๊ด€๋ จ๋˜์–ด ์žˆ๋‹ค๊ณ  ๊ฐ€์ •๋˜๋Š” ์„œ๋น„์Šค ๋ฐ ๋น„์šฉ์ด ํฌํ•จ๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

๋ฏธ๋ž˜๋Š” ํ•ญ์ƒ ๋ถˆํ™•์‹คํ•˜์ง€๋งŒ ๋ณด์œ  ๊ธฐ๊ฐ„์ด ๋๋‚˜๋ฉด ๊ฑด๋ฌผ์ด ๋…ธํ›„๋˜๊ณ  ์‹œ์žฅ์ด ๋ณ€ํ•œ๋‹ค๋Š” ๋‘ ๊ฐ€์ง€ ํ™•์‹คํ•œ ์‚ฌ์‹ค์ด ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋”ฐ๋ผ์„œ ๋ชจ๋“  ๋ถ€๋™์‚ฐ ํˆฌ์ž์ž๋Š” ํ”„๋กœ์ ํŠธ์˜ ์ตœ์ข… ์ž๋ณธํ™” ๋น„์œจ์„ ์ •ํ™•ํ•˜๊ฒŒ ํŒŒ์•…ํ•˜๊ธฐ ์œ„ํ•ด ๊ฐ€๋Šฅํ•œ ํ•œ ๋งŽ์€ ๋ฐ์ดํ„ฐ๋ฅผ ์ˆ˜์ง‘ํ•˜๊ณ  ๋ถ„์„ํ•˜๋Š” ๊ฒƒ์ด ์ค‘์š”ํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

ํ„ฐ๋ฏธ๋„ ์ž๋ณธํ™” ๋น„์œจ์˜ ์˜ˆ

ํˆฌ์ž์ž๋Š” ์™„์ „ํžˆ ์ ์œ ๋œ ๋ถ€๋™์‚ฐ์„ 1์–ต ๋‹ฌ๋Ÿฌ์— ๊ตฌ์ž…ํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ์ฒซ ํ•ด NOI๋Š” 500๋งŒ ๋‹ฌ๋Ÿฌ๋กœ ์ถ”์‚ฐ๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ๋”ฐ๋ผ์„œ ์ธ์บก ๋น„์œจ์€ 5.0%์ž…๋‹ˆ๋‹ค.

7๋…„ ํ›„, ํˆฌ์ž์ž๋Š” ์ตœ์ข… ์ž๋ณธํ™”์œจ์ด ์•ฝ 4.0%๋ผ๊ณ  ๋ฏฟ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๊ทธ ๊ณผ์ •์—์„œ ์ž„๋Œ€๋ฃŒ ์ธ์ƒ์„ ๊ณ ๋ คํ•œ ์ž‘๋…„ NOI๋Š” 550๋งŒ ๋‹ฌ๋Ÿฌ๋กœ ์˜ˆ์ƒ๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค(๋‹ค์‹œ ๋งŒ์‹ค์„ ๊ฐ€์ •).

์žฌํŒ๋งค ๊ฐ€์น˜๋Š” 1์–ต 3,750๋งŒ ๋‹ฌ๋Ÿฌ๋กœ ์ถ”์ •๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค(NOI 550๋งŒ ๋‹ฌ๋Ÿฌ๋ฅผ 4.0% ์ตœ์ข… ์ž๋ณธ๊ธˆ ๋˜๋Š” ์ถœ๊ตฌ ๋น„์œจ๋กœ ๋‚˜๋ˆˆ ๊ฐ’).

##ํ•˜์ด๋ผ์ดํŠธ

  • ์ตœ์ข… ์ž๋ณธํ™”์œจ ๋˜๋Š” ์ข…๋ฃŒ์œจ์€ ๋ณด์œ  ๊ธฐ๊ฐ„ ๋ง์— ๋ถ€๋™์‚ฐ์˜ ์žฌํŒ๋งค ๊ฐ€์น˜๋ฅผ ์ถ”์ •ํ•˜๋Š” ๋ฐ ์‚ฌ์šฉ๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

  • ํ„ฐ๋ฏธ๋„ ์‹œ๊ฐ€์ด์•ก ๋น„์œจ์ด ์ž…์ฃผ์œจ๋ณด๋‹ค ๋‚ฎ์œผ๋ฉด ์ผ๋ฐ˜์ ์œผ๋กœ ๋ถ€๋™์‚ฐ ํˆฌ์ž๊ฐ€ ์ˆ˜์ต์„ฑ์ด ์žˆ์Œ์„ ์˜๋ฏธํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

  • ์ž…์ฃผ ์ƒํ•œ์„ ์€ ๋ถ€๋™์‚ฐ์˜ ์˜ˆ์ƒ ์ฒซ ํ•ด NOI๋ฅผ ๋ถ€๋™์‚ฐ ๊ตฌ๋งค ๊ฐ€๊ฒฉ์œผ๋กœ ๋‚˜๋ˆˆ ๊ฐ’์ž…๋‹ˆ๋‹ค.