터미널 자본화 비율

터미널 자본화 비율이란 무엇입니까?

종료율이라고도 하는 최종 자본화율은 보유 기간 이 끝날 때 자산의 재판매 가치를 추정하는 데 사용되는 비율 입니다. 연간 예상 순영업소득 (NOI)을 최종 캡 요율(백분율로 표시)로 나누어 최종 가치를 구합니다.

최종 자본화 비율은 비교 가능한 거래 데이터 또는 특정 부동산의 위치 및 속성에 적절하다고 여겨지는 데이터를 기반으로 추정됩니다.

터미널 자본화 비율 이해

인캡 레이트 는 예상 첫해 NOI를 초기 투자 또는 구매 가격으로 나눈 값입니다. 반면, 최종 자본화율은 작년(출시 연도)의 예상 NOI를 판매 가격으로 나눈 값입니다. 이 비율이 입주 캡 비율보다 낮 으면 일반적으로 부동산 투자가 수익성이 있음을 의미합니다.

대부분의 부동산 투자 전문가들은 터미널 시가총액 비율을 시장의 현재 환율에 맞추는 것이 중요하다는 데 동의하며, 터미널 시가총액을 약간 높이는 것이 개발을 위한 더 안전한 테스트일 수 있음을 염두에 둡니다. 동적 스프레드시트는 여전히 투자자에게 충분한 상승 여력 을 제공할 수 있는 가장 높은 최종 자본화 비율을 설정하기 위해 개발 프로젝트를 스트레스 테스트하는 데 유용할 수 있습니다.

는 NOI가 다음 기간 동안 감소하지 않는다는 가정 하에 시가총액 비율이 시가총액 비율보다 낮을수록 자본 이득 이 발생하므로 시가총액 비율이 하락할 것으로 예상되는 시장 및 부동산 유형을 찾습니다. 보유기간. 고려해야 할 데이터 중 일부에는 공간의 각 범주에 대한 수요 및 공급 메트릭과 각 운영 영역과 관련되어 있다고 가정되는 서비스 및 비용이 포함됩니다.

미래는 항상 불확실하지만 보유 기간이 끝나면 건물이 노후되고 시장이 변한다는 두 가지 확실한 사실이 있습니다. 따라서 모든 부동산 투자자는 프로젝트의 최종 자본화 비율을 정확하게 파악하기 위해 가능한 한 많은 데이터를 수집하고 분석하는 것이 중요합니다.

터미널 자본화 비율의 예

투자자는 완전히 점유된 부동산을 1억 달러에 구입합니다. 첫 해 NOI는 500만 달러로 추산됩니다. 따라서 인캡 비율은 5.0%입니다.

7년 후, 투자자는 최종 자본화율이 약 4.0%라고 믿습니다. 그 과정에서 임대료 인상을 고려한 작년 NOI는 550만 달러로 예상됩니다(다시 만실을 가정).

재판매 가치는 1억 3,750만 달러로 추정됩니다(NOI 550만 달러를 4.0% 최종 자본금 또는 출구 비율로 나눈 값).

##하이라이트

• 최종 자본화율 또는 종료율은 보유 기간 말에 부동산의 재판매 가치를 추정하는 데 사용됩니다.

• 터미널 시가총액 비율이 입주율보다 낮으면 일반적으로 부동산 투자가 수익성이 있음을 의미합니다.

• 입주 상한선은 부동산의 예상 첫 해 NOI를 부동산 구매 가격으로 나눈 값입니다.