Stopa kapitalizacji końcowej
Jaka jest stopa kapitalizacji końcowej?
Stopa kapitalizacji końcowej, znana również jako stopa wyjścia, to stopa stosowana do oszacowania wartości odsprzedaży nieruchomości na koniec okresu utrzymywania. Oczekiwany dochód operacyjny netto (NOI) rocznie jest dzielony przez stopę kapitalizacji terminala (wyrażoną w procentach), aby uzyskać wartość końcową.
Stopy kapitalizacji terminalu są szacowane na podstawie porównywalnych danych transakcyjnych lub tego, co uważa się za odpowiednie dla lokalizacji i atrybutów danej nieruchomości.
Zrozumienie stopy kapitalizacji końcowej
Wchodząca stopa kapitalizacji to przewidywany NOI w pierwszym roku podzielony przez początkową inwestycję lub cenę zakupu. Natomiast stopa kapitalizacji terminalu to prognozowany NOI z ostatniego roku (roku wyjścia) podzielony przez cenę sprzedaży. Jeżeli stopa ta jest niższa od początkowej stopy kapitalizacji, oznacza to zwykle, że inwestycja w nieruchomości była opłacalna.
Większość specjalistów od inwestowania w nieruchomości zgadza się, że ważne jest dopasowanie końcowej stopy kapitalizacji do aktualnej stopy rynkowej, pamiętając, że bezpieczniejszym testem dla rozwoju może być lekkie podniesienie stopy kapitalizacji końcowej. Dynamiczny arkusz kalkulacyjny może być przydatny do przeprowadzenia testów warunków skrajnych projektu deweloperskiego w celu ustalenia najwyższej stopy kapitalizacji terminala, która nadal zapewniłaby inwestorom wystarczający wzrost .
Doświadczeni inwestorzy na rynku nieruchomości szukają rynków i rodzajów nieruchomości, dla których oczekuje się, że stopy kapitalizacji rynkowej spadną, ponieważ niższa stopa kapitalizacji końcowej w porównaniu ze stopą kapitalizacji początkowej spowoduje zyski kapitałowe,. zakładając, że NOI nie zmniejszy się w ciągu okres utrzymywania. Niektóre z danych, które należy wziąć pod uwagę, obejmują wskaźniki podaży i popytu dla każdej kategorii powierzchni, a także usług i wydatków, które zakłada się jako związane z każdym obszarem działalności.
Chociaż przyszłość jest zawsze niepewna, dwie rzeczy są pewne dotyczące końca każdego okresu utrzymywania: budynki będą się starzeć, a rynki się zmienią. Dlatego bardzo ważne jest, aby wszyscy inwestorzy w nieruchomości zbierali i analizowali jak najwięcej danych, aby dokładnie określić końcową stopę kapitalizacji projektu.
Przykład stopy kapitalizacji terminala
Inwestor kupuje w pełni zajętą nieruchomość za 100 milionów dolarów. NOI w pierwszym roku szacuje się na 5,0 mln USD. Wprowadzana stopa kapitalizacji wynosi zatem 5,0%.
Siedem lat później inwestor uważa, że stopa kapitalizacji końcowej wynosi około 4,0%. W ubiegłym roku NOI, który został uwzględniony po drodze eskalacji czynszu, ma wynieść 5,5 mln USD (ponownie przy założeniu pełnego obłożenia).
Wartość odsprzedaży szacuje się na 137,5 mln USD (5,5 mln USD NOI podzielone przez 4,0% kapitalizację terminala, czyli stopę wyjścia).
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Stopa kapitalizacji końcowej lub stopa wyjścia służy do oszacowania wartości odsprzedaży nieruchomości na koniec okresu utrzymywania.
Jeżeli stopa kapitalizacji terminalu jest niższa niż stopa wejścia, zwykle oznacza to, że inwestycja w nieruchomości była opłacalna.
Wprowadzana stopa kapitalizacji to przewidywany NOI nieruchomości w pierwszym roku podzielony przez cenę zakupu nieruchomości.
