Terminalkapitaliseringsrate

Hva er terminalkapitaliseringsraten?

Terminalkapitaliseringsrenten, også kjent som utgangsrenten, er satsen som brukes til å estimere videresalgsverdien av en eiendom ved slutten av beholdningsperioden. Forventet netto driftsinntekt (NOI) per år deles på terminal cap rate (uttrykt i prosent) for å få terminalverdien.

Terminalkapitaliseringsrater estimeres basert på sammenlignbare transaksjonsdata eller hva som antas å være passende for en bestemt eiendoms beliggenhet og attributter.

Forstå terminalkapitaliseringsraten

Inngangsbeløpet er den anslåtte førsteårs NOI delt på den opprinnelige investeringen eller kjøpesummen . Derimot er terminalkapitaliseringsrenten den anslåtte NOI for det siste året (utgangsåret) delt på salgsprisen. Hvis denne satsen er lavere enn den inngående satsen, betyr det vanligvis at eiendomsinvesteringen var lønnsom.

De fleste eiendomsinvesteringseksperter er enige om at det er viktig å matche terminalkapitaliseringsrenten til gjeldende markedsrente, med tanke på at det kan være en tryggere test for utviklingen å skyve terminalcaprenten litt opp. Et dynamisk regneark kan være nyttig for å stressteste utviklingsprosjektet for å etablere den høyeste terminalkapitaliseringsrenten som fortsatt vil gi en tilstrekkelig oppside for investorer.

Erfarne eiendomsinvestorer ser etter markeder og eiendomstyper der markedsverdien forventes å falle siden en lavere terminalkapitaliseringsrente, sammenlignet med den inngående cap rate, vil resultere i kapitalgevinster,. forutsatt at NOI ikke vil synke over holdeperiode. Noen av dataene som må vurderes inkluderer tilbud- og etterspørselsmålinger for hver kategori plass, samt for tjenestene og utgiftene som antas å være relatert til hvert driftsområde.

Selv om fremtiden alltid er usikker, er det to ting som er sikre ved slutten av enhver holdeperiode: bygningene vil eldes og markedene vil endre seg. Det er derfor avgjørende at alle eiendomsinvestorer samler og analyserer så mye data som mulig for nøyaktig å finne en terminal kapitaliseringsrate for et prosjekt.

Eksempel på terminalkapitaliseringsrenten

En investor kjøper en fullt okkupert eiendom for 100 millioner dollar. Førsteårs NOI er estimert til 5,0 millioner dollar. Inngangsgrensen er derfor 5,0 %.

Syv år senere mener investoren at terminalkapitaliseringsrenten er omtrent 4,0 %. I fjor er NOI, som har tatt høyde for husleieeskalering underveis, anslått til 5,5 millioner dollar (igjen, forutsatt fullt belegg).

Videresalgsverdien er estimert til $137,5 millioner ($5,5 millioner i NOI delt på 4,0% terminalkapitalisering, eller exit, rate).

Høydepunkter

• Terminalkapitaliseringsrenten, eller exit rate, brukes til å estimere videresalgsverdien av en eiendom ved slutten av holdeperioden.

– Dersom terminalkapitaliseringsrenten er lavere enn innkjøringsrenten, betyr det vanligvis at eiendomsinvesteringen var lønnsom.

• Inngangstaksrenten er eiendommens anslåtte førsteårs NOI delt på kjøpesummen for eiendommen.