终端资本化率

什么是终端资本化率？

终端资本化率，也称为退出率，是用来估计持有期末房产转售价值的比率。每年的预期净营业收入（NOI）除以终端上限率（以百分比表示）得到终端值。

终端资本化率是根据可比较的交易数据或被认为适合特定物业的位置和属性的数据估算的。

进入上限率是预计的第一年 NOI 除以初始投资或购买价格。相比之下，终端资本化率是去年（退出年）的预计 NOI 除以售价。如果这个比率低于进入上限率，通常意味着房地产投资是有利可图的。

大多数房地产投资专业人士都认为，将终端资本化率与当前市场比率相匹配很重要，请记住，将终端资本化率稍微提高一点可能是对开发项目的更安全的测试。动态电子表格可用于对开发项目进行压力测试，以确定最高的终端资本化率，这仍将为投资者提供足够的上行空间。

精明的房地产投资者寻找市场资本化率预计会下降的市场和房地产类型，因为与进入上限率相比，较低的终端资本化率将导致资本收益，假设 NOI 不会在持有期。必须考虑的一些数据包括每种空间类别的供需指标，以及假定与每个运营领域相关的服务和费用。

虽然未来总是不确定的，但任何持有期的结束有两点是确定的：建筑物会老化，市场会发生变化。因此，所有房地产投资者都必须编译和分析尽可能多的数据，以准确确定项目的最终资本化率。

一位投资者以 1 亿美元的价格购买了一套完全占用的房产。第一年的 NOI 估计为 500 万美元。因此，进入上限率为 5.0%。

七年后，投资者认为终端资本化率约为4.0%。去年，考虑到租金上涨的 NOI 预计为 550 万美元（再次假设全部入住）。

转售价值估计为 1.375 亿美元（550 万美元的 NOI 除以 4.0% 的终端资本化或退出率）。

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