معدل الرسملة النهائية

ما هو معدل الرسملة النهائية؟

معدل الرسملة النهائية ، المعروف أيضًا باسم معدل الخروج ، هو المعدل المستخدم لتقدير قيمة إعادة البيع للعقار في نهاية فترة الاحتفاظ. يتم تقسيم صافي الدخل التشغيلي المتوقع (NOI) سنويًا على معدل الحد الأقصى النهائي (معبرًا عنه كنسبة مئوية) للحصول على القيمة النهائية.

يتم تقدير معدلات الرسملة النهائية بناءً على بيانات المعاملات القابلة للمقارنة أو ما يُعتقد أنه مناسب لموقع وخصائص عقار معين.

فهم معدل الرسملة النهائية

معدل الحد الأقصى هو السنة الأولى المتوقعة NOI مقسومًا على الاستثمار الأولي أو سعر الشراء. في المقابل ، فإن معدل الرسملة النهائية هو NOI المتوقع للعام الماضي (سنة الخروج) مقسومًا على سعر البيع. إذا كان هذا المعدل أقل من معدل الحد الأقصى ، فعادةً ما يعني ذلك أن الاستثمار العقاري كان مربحًا.

يتفق معظم محترفي الاستثمار العقاري على أنه من المهم مطابقة معدل الرسملة النهائية مع المعدل الحالي للسوق ، مع الأخذ في الاعتبار أنه قد يكون اختبارًا أكثر أمانًا للتطوير لرفع معدل الحد الأقصى قليلاً. يمكن أن يكون جدول البيانات الديناميكي مفيدًا للتأكيد على اختبار مشروع التطوير لتحديد أعلى معدل رسملة نهائي والذي سيظل يوفر ارتفاعًا كافيًا للمستثمرين.

يبحث المستثمرون العقاريون الأذكياء عن الأسواق وأنواع العقارات التي من المتوقع أن تنخفض معدلات الرسملة السوقية لها نظرًا لأن معدل الرسملة النهائية المنخفض ، مقارنةً بمعدل الحد الأقصى ، سيؤدي إلى مكاسب رأسمالية ، على افتراض أن NOI لن ينخفض على مدى فترة العقد. تتضمن بعض البيانات التي يجب أخذها في الاعتبار مقاييس العرض والطلب لكل فئة من فئات المساحة ، بالإضافة إلى الخدمات والمصروفات التي يُفترض أن تكون مرتبطة بكل مجال من مجالات التشغيل.

في حين أن المستقبل دائمًا ما يكون غير مؤكد ، هناك شيئان مؤكدان بشأن نهاية أي فترة احتفاظ: المباني سوف تتقادم وتتغير الأسواق. لذلك من الأهمية بمكان أن يقوم جميع المستثمرين العقاريين بتجميع وتحليل أكبر قدر ممكن من البيانات لتحديد معدل الرسملة النهائية للمشروع بدقة.

مثال على معدل الرسملة النهائية

يشتري مستثمر عقاراً مشغولاً بالكامل مقابل 100 مليون دولار. تقدر NOI للسنة الأولى بـ 5.0 مليون دولار. وبالتالي فإن معدل الحد الأقصى هو 5.0٪.

بعد سبع سنوات ، يعتقد المستثمر أن معدل الرسملة النهائية يبلغ حوالي 4.0٪. في العام الماضي ، من المتوقع أن تبلغ قيمة NOI 5.5 مليون دولار (مرة أخرى ، بافتراض الإشغال الكامل).

تقدر قيمة إعادة البيع بمبلغ 137.5 مليون دولار (5.5 مليون دولار في NOI مقسومًا على 4.0 ٪ من الرسملة النهائية ، أو معدل الخروج).

يسلط الضوء

• يتم استخدام معدل الرسملة النهائية ، أو معدل الخروج ، لتقدير قيمة إعادة البيع للعقار في نهاية فترة الاحتفاظ.

• إذا كان معدل الرسملة النهائية أقل من معدل الدخول ، فهذا يعني عادةً أن الاستثمار العقاري كان مربحًا.

• معدل الحد الأقصى للدخول هو السعر المتوقع للعقار في السنة الأولى NOI مقسومًا على سعر شراء العقار.